Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Trách nhiệm pháp lý của Công chứng viên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
3.1 Định hướng bảo đảm pháp luật về trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các tổ chức hành nghề công chứng theo pháp luật Việt Nam
3.1.1 Tăng cường công tác quản lý nhà nước về hoạt động công chứng trên địa bàn
Sở Tư pháp rà soát lại tổ chức và hoạt động của tất cả các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh, tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh ưu tiên cho phép thành lập các văn phòng công chứng ở những địa bàn chưa có tổ chức hành nghề công chứng. Chủ trì phối hợp với các cơ quan, đơn vị địa phương có liên quan tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh sửa đổi, bổ sung Quy định tiêu chí và quy trình xét duyệt hồ sơ đề nghị thành lập văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh phù hợp với Luật số 28/2018/QH14 ngày 15/6/2018 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung một số điều của 11 Luật có liên quan đến quy hoạch và tình hình kinh tế – xã hội ở địa phương Hằng năm, phối hợp với Hội Công chứng viên tỉnh tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng và triển khai các văn bản pháp luật có liên quan đến hành nghề công chứng nhằm nâng cao nghiệp vụ kỹ năng hành nghề, quy tắc ứng xử, đạo đức hành nghề công chứng cho công chứng viên; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và kịp thời xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật của các công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng trong hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh; tham mưu, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng mắc trong hoạt động công chứng;…
Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Tư pháp và các Sở, Ban, ngành có liên quan, UBND các huyện, thị xã, thành phố tổ chức tuyên truyền các quy định của pháp luật có liên quan đến việc công chứng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Phối hợp với Sở Tư pháp trong công tác tích hợp cơ sở dữ liệu về đất đai trên địa bàn tỉnh với Phần mềm quản lý hồ sơ công chứng nhằm cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu của tổ chức hành nghề công chứng, cá nhân theo đúng quy định pháp luật, phục vụ cho việc công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản.
Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp đảm bảo kinh phí thực hiện cho công tác quản lý nhà nước về công chứng theo quy định.
Sở Thông tin và Truyền thông chủ trì, phối hợp Sở Tư pháp thực hiện việc tuyên truyền pháp luật về công chứng trên Cổng thông tin điện tử tỉnh, trang thông tin điện tử của các Sở, Ban, ngành tỉnh, Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố.
Cục Thuế tỉnh chủ trì phối hợp với Sở Tư pháp hướng dẫn, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng trong việc thực hiện chế độ thu, nộp và quản lý phí công chứng, phí chứng thực; chế độ quản lý sử dụng biên lai, hóa đơn chứng từ, sổ sách kế toán, báo cáo tài chính theo đúng quy định hiện hành.
Công an tỉnh phối hợp với Sở Tư pháp trong thực hiện công tác quản lý nhà nước về phòng chống vi phạm pháp luật và tội phạm trong lĩnh vực công chứng, tuyên truyền phổ biến pháp luật về công chứng, pháp luật liên quan cho cán bộ và chiến sỹ trong lực lượng công an nhân dân ở địa phương. Phối hợp cung cấp quyết định kê biên tài sản trong giai đoạn điều tra và quyết định hủy bỏ quyết định trên; kịp thời thông tin bằng văn bản về các trường hợp ngăn chặn giao dịch liên quan đến tài sản, giả mạo người, giả mạo giấy tờ để giao dịch liên quan đến tài sản, lừa đảo tài sản đến Sở Tư pháp để cập nhật thông tin vào Phần mềm quản lý hồ sơ công chứng.
Cục Thi hành án dân sự tỉnh, Chi cục Thi hành án dân sự huyện, thị xã, thành phố phối hợp cập nhật các quyết định phong tỏa tài sản, quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản và quyết định thu hồi, chấm dứt, sửa đổi các loại quyết định trên lên Phần mềm quản lý hồ sơ công chứng. Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
Tòa án nhân dân tỉnh, Tòa án nhân dân huyện, thị xã, thành phố phối hợp cung cấp quyết định kê biên tài sản đang tranh chấp, phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ, cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp và các quyết định thay đổi, bổ sung, hủy bỏ các quyết định trên đến Sở Tư pháp để cập nhật thông tin vào Phần mềm quản lý hồ sơ công chứng. Đồng thời, cung cấp cho Sở Tư pháp các thông tin từ khi thụ lý đến khi kết thúc vụ án liên quan đến các tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên trên địa bàn tỉnh.
Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh, Viện Kiểm sát nhân dân huyện, thị xã, thành phố phối hợp cung cấp quyết định kê biên tài sản trong giai đoạn truy tố và quyết định hủy bỏ quyết định trên đến Sở Tư pháp để cập nhật thông tin vào Phần mềm quản lý hồ sơ công chứng.
Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố chỉ đạo các phòng, ban, đơn vị chuyên môn, Ủy ban nhân dân cấp xã cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc thực hiện công chứng theo đề nghị của các tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên theo đúng quy định của Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Hội Công chứng viên tỉnh thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật về Hội và pháp luật về công chứng. Giám sát Hội viên trong việc tuân thủ quy định của pháp luật về công chứng, Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng và Điều lệ của Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam sau khi được Đại hội đại biểu Công chứng viên toàn quốc lần thứ nhất thông qua.
Các tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên trên địa bàn tỉnh thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên theo quy định tại Điều 17, Điều 32 và Điều 33 [40], Luật Công chứng năm 2014 và các quy định pháp luật liên quan đến tổ chức, hành nghề công chứng. Các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm nghĩa vụ cập nhật kịp thời thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin khác về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch do công chứng viên của tổ chức mình thực hiện công chứng lên Phần mềm quản lý hồ sơ công chứng. Trưởng các tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn đội ngũ công chứng viên, nhân viên của tổ chức mình nâng cao tinh thần trách nhiệm, tuân thủ các quy định pháp luật, quy tắc đạo đức hành nghề trong hoạt động công chứng; thường xuyên tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động nội bộ tổ chức hành nghề công chứng. Thực hiện đầy đủ chế độ thông tin báo cáo, các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn về tổ chức và hoạt động công chứng của Sở Tư pháp, các Sở, Ban, ngành có liên quan.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Luận Văn Thạc Sĩ Luật Kinh Tế
3.1.2 Nâng cao chất lượng hoạt động công chứng và đội ngũ Công chứng viên
Cơ quan quản lý nhà nước cần quan tâm hơn nữa việc bố trí nhân lực trực tiếp thực hiện công tác tham mưu quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bổ trợ tư pháp. Xây dựng cơ sở dữ liệu về hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản đã được công chứng, thực hiện các biện pháp liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng với các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh; ban hành quy chế khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu về các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản đã được công chứng. Nâng cao chất lượng công tác quản lý, thực hiện quy hoạch các tổ chức hành nghề công chứng, đảm bảo mật độ, khoảng cách các tổ chức hành nghề công chứng phù hợp, thuận tiện cho cho người dân khi có nhu cầu công chứng. Quan tâm hơn nữa công tác tập huấn, bồi dưỡng, hướng dẫn nghiệp vụ cho công chứng viên, nhất là đối với công chứng viên được miễn đào tạo nghề công chứng. Đồng thời, làm tốt hoạt động thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện, uốn nắn, chấn chỉnh, xử lý vi phạm đối với các tổ chức hành nghề công chứng. Các tổ chức hành nghề công chứng phải đảm bảo cơ sở vật chất, bố trí hợp lý trụ sở văn phòng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của hoạt động công chứng. Chủ động triển khai Luật Công chứng năm 2014; các Văn phòng Công chứng tổ chức, hoạt động theo mô hình doanh nghiệp tư nhân sớm có kế hoạch chuyển đổi sang tổ chức, hoạt động theo mô hình công ty hợp danh để đảm bảo phù hợp với Luật mới. Tăng cường tổ chức cho công chứng viên nghiên cứu, học tập, trao đổi kinh nghiệm nhằm nâng cao kiến thức, nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề công chứng. Đồng thời rà soát việc thực hiện trình tự, thủ tục công chứng; hồ sơ lưu trữ; sổ công chứng hợp đồng, giao dịch; bảng biểu niêm yết về mức thu phí, thù lao công chứng để phát hiện, khắc phục những hạn chế, bất cập trong hoạt động của tổ chức hành nghề, nâng cao tính chuyên nghiệp, sức cạnh tranh của tổ chức hành nghề. Làm tốt quan hệ phối hợp với các cơ quan, tổ chức liên quan trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là Ủy ban nhân dân các xã, phường, thị trấn, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, các ngân hàng thương mại.
Mỗi công chứng viên cần không ngừng nỗ lực, nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng hành nghề đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động công chứng. Bên cạnh đó cần cập nhật thông tin để để nắm vững các quy định của Luật công chứng, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan; đảm bảo thực hiện nghiêm quy định pháp luật về trình tự, thủ tục, thời hạn, thẩm quyền công chứng.
3.1.3 Hoàn thiện một số quy định của pháp luật để tháo gỡ những vướng mắc trong việc thực hiện pháp luật của Công chứng viên Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT nên cụ thể hóa thông tin của các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cách liệt kê họ tên những người này trong mục thông tin về “người sử dụng đất” hoặc ít nhất cũng liệt kê tại mục “ghi chú” của giấy chứng nhận. Điều này không chỉ tháo gỡ được vướng mắc đã nêu mà phù hợp với tinh thần của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 [44], hộ gia đình không còn tư cách là chủ thể của quan hệ dân sự nói chung và giao dịch dân sự nói riêng, cũng như không có người đại diện theo pháp luật. Cho nên, người trực tiếp giao kết giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ không phải là chủ hộ với sự đồng ý của các thành viên còn lại, mà tất cả thành viên của hộ cùng là một bên trong giao dịch hoặc một thành viên ký giao dịch với tư cách là cá nhân đại diện theo ủy quyền của các cá nhân khác.
Bên cạnh đó, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT cũng cần quy định theo hướng, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, mà vợ hoặc chồng đã ủy quyền cho người còn lại đứng tên đăng ký hoặc thuộc trường hợp không có quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì mục về “người sử dụng đất” vẫn ghi thông tin của một bên chồng hoặc vợ là người được ủy quyền hoặc đủ điều kiện sử dụng đất, nhưng phần “ghi chú” phải ghi thông tin để phân định với các trường hợp cá nhân sử dụng đất. Theo đó, mục này có thể ghi là: “Quyền sử dụng đất chung với chồng (vợ) là ông (bà):… (ghi họ tên của bên chồng, vợ còn lại).
Trường hợp quyền sử dụng đất được tạo lập theo nguồn gốc mà pháp luật bắt buộc phải hội đủ điều kiện nhất định mới được giao dịch thì phần thông tin về “nguồn gốc đất” cần ghi rõ, cụ thể là được giao theo nguồn gốc đó. Chẳng hạn như trường hợp nói ở trên, mục này cần ghi cụ thể: “Nguồn gốc đất: Đất được Nhà nước giao đất theo chính sách ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số” hoặc đoạn này cũng phải được ghi rõ trong mục “ghi chú” của giấy chứng nhận.
Đối với Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, hạn chế đó là đã đặt ra yêu cầu cao hơn so với Bộ luật Dân sự, theo đó, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất chỉ được ký giao dịch khi có tất cả thành viên đồng ý. Vì vậy, nội dung này cần sửa đổi cho phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015.
3.2. Giải pháp hoàn thiện trách nhiệm pháp lý của công chứng viên trong các giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
3.2.1. Giải pháp ngăn chặn việc giả mạo chủ thể và giấy tờ khi tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất
Phải kiểm tra thật kỹ giấy tờ được xuất trình Bình thường những dòng chữ in sẵn trên mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước phát hành không sai lỗi chính tả và được in đậm nét.
Do đó, nếu giấy chứng nhận có lỗi chính tả thì cần đặc biệt nghi ngờ. Bên cạnh đó, cần xem kỹ số giấy để nhận ra điều bất thường, nếu giấy mới cấp đầu năm mà số cả ngàn hoặc mười mấy ngàn thì sẽ là giấy giả.
Việc xem độ cũ, mới của các lọai giấy tờ cũng không nên bỏ qua, nếu giấy được cấp đã khá lâu mà các nét mực còn mới tinh thì cũng cần phải xem lại. Chất liệu giấy quá dày, nặng hơn bình thường, các chi tiết in trên giấy hơi xấu, có khi sai lỗi chính tả, có dấu hiệu cố tình bôi bẩncho khó nhận biết, các dấu mộc chìm, nổi đều có điểm sai.
Việc tẩy xóa trên giấy tờ (bằng hóa chất hoặc bằng cơ học): Nếu bằng cơ học thì thường “lộ” nhược điểm tại nơi tẩy xóa mất độ bóng láng cần thiết, do có nhiều vết trầy xước; giấy ở chỗ tẩy xóa sẽ mỏng hơn bình thường; nền in ở vị trí tẩy, bao gồm cả dòng kẻ, bị phá hủy; chữ viết chỗ tẩy xóa có khi bị nhòe, độ đậm, nhạt của chữ cũng khác. Nếu là tẩy bằng cơ học thì độ trơn bóng của giấy không tự nhiên, có khi nhợt nhạt, thay đổi màu sắc tại chỗ tẩy xóa; các nét chữ xung quanh vùng tẩy có thể bị mất hoặc thay đổi màu; các nét viết, in sau khi tẩy xóa thường to, đậm, nhòe; trong một số trường hợp, giấy bị co lại, mặt giấy có nhiều nếp nhăn; giấy bị xốp và giòn hơn.
Phải tăng cường tìm hiểu, hỏi các bên tham gia giao dịch.
Thực tế đã chỉ ra rằng, nếu công chứng viên luôn tìm hiểu, hỏi các bên tham gia giao dịch thì cũng góp phần đáng kể để phát hiện trong một số trường hợp giả mạo. Khi công chứng viên tiếp nhận hồ sơ giao dịch có thể hỏi người vợ về năm sinh của chồng, các con của hai vợ chồng , diện tích nhà đất chuyển nhượng, giá cả chuyển nhượng. Khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên hỏi một số chi tiết, nhận thấy đương sự bồn chồn, lo lắng, không trả lời được của khách hàng thì phải đặt ra nghi vấn.
Ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ trình độ cao cho các tổ chức hành nghề công chứng, như sử dụng phần mềm U Chi, các máy quét dấu vân tay, máy soi, kính lúp, hệ thống camera giám sát toàn bộ hoạt động công chứng như một số nơi đã áp dụng và cũng đã mang đến một số hiệu quả nhất định trong việc phòng ngừa.
3.2.2. Giải pháp về xác định thành viên hộ gia đình trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
Nghiên cứu các quy định pháp luật trong Bộ luật Dân sự 2015; hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về đất đai theo Luật Đất đai 2013 [39]; hệ thống văn bản pháp luật về công chứng, chứng thực. Để xác định thành viên “Hộ gia đình” khi công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” bởi các lý do sau đây:
Thứ nhất, chúng ta phải hiểu như thế nào là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” (hay còn gọi là “Hộ gia đình sử dụng đất”). Tại Điều 212 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.”. Cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ như thế nào là “Hộ gia đình sử dụng đất” tại khoản 29 Điều 3, đó là: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu nhận biết là: Dấu hiệu 1: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; Dấu hiệu 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
Thứ hai, cần xem xét về cách thức thể hiện thông tin, xác định người sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”. Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, tại điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định [8]: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”. Như vậy, với các quy định nêu trên thì trong hệ thống pháp luật về đất đai trước kia và hịên hành đều không có quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”. Vì vậy, Công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực không thể căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên của hộ gia đình khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Quy định tại khoản 1, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”. Quan điểm của tôi cho rằng, nếu chỉ vận dụng những quy định trên là chưa đầy đủ; chưa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên “Hộ gia đình” khác với tư cách của đồng sở hữu trong khối tài sản chung của “Hộ gia đình”. Cũng có thể nói những quy định trên là sự bất cập của hệ thống pháp luật. Khi tham gia hợp đồng, giao dịch không có cơ sở gì để khẳng định rằng người đại diện của hộ gia đình thực hiện vì lợi ích chung của hộ; chưa thể khẳng định đó là sự đồng thuận của các thành viên còn lại. Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư” [18]. Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng. Từ những phân tích trên, có thể thấy khi thực hiện công chứng, chứng thực liên quan đến quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” không thể chỉ chủ hộ hoặc đại diện “Hộ gia đình” tham gia mà phải được tất cả thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, ký kết hợp đồng, giao dịch.
Thứ ba, cơ sở và căn cứ nào để xác định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất”. Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Với khái niệm đã được quy định tại tại khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 với 02 dấu hiệu đặc trưng đã nêu trên thì có thể khẳng định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó [39]. Như vậy, đến thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì rất nhiều trường hợp sổ hộ khẩu gia đình đã được cấp đổi, có thể có những biến động, phát sinh thêm thành viên gia đình; thành viên hộ gia đình đã tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ… Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền không thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hiện tại để xác định các thành viên là chủ sử dụng với quyền sử dụng đất đã cấp cho “Hộ gia đình”. Trong trường hợp này, công chứng viên, người thực hiện chứng thực, các cơ quan khác có liên quan sẽ yêu cầu “Hộ gia đình” phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ sở quan trọng để công chứng viên, người chứng thực xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất” khi thực hiện công chứng, chứng thực của hộ gia đình.
3.2.3. Tăng cường công tác quản lý nhà nước về hoạt động công chứng trên địa bàn
Tất cả các giao dịch quyền sử dụng đất phải được công chứng để đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng giao dịch, đồng thời là biện pháp tăng cường sự quản lý, bảo hộ của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Việc công chứng hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất là bắt buộc trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo nhu cầu của các bên.
3.2.4. Giảm thiểu rủi ro Công chứng viên phải bồi thường, bồi hoàn Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
Thứ nhất, cần trao cho công chứng viên những công cụ làm việc, đó là quyền tiếp cận thông tin ở mức độ hợp lý đối với các cơ sở dữ liệu của các cơ quan quản lý nhà nước như cơ sở dữ liệu về đăng ký đất đai, nhà ở, cơ sở dữ liệu công dân, cơ sở dữ liệu về hộ tịch, cơ sở dữ liệu về đăng ký phương tiện cơ giới. Làm được điều này sẽ chấm dứt được gần như hoàn toàn vấn nạn làm giả giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và giấy tờ về nhân thân, những loại giấy tờ phổ biến nhất và hay bị làm giả nhất.
Thứ hai, cần quy định rõ hơn trách nhiệm bồi thường thiệt hại của tổ chức hành nghề công chứng cũng như trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch công chứng cho phù hợp với thực tế, tạo ra sự cân bằng giữa quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của công chứng viên. Công chứng viên không thể chịu trách nhiệm cho những nhiệm vụ bất khả thi.
Thứ ba, cần xác định rõ rằng, hoạt động công chứng giúp cho giao dịch dân sự được xem xét và kiểm duyệt tính chính xác, hợp pháp bởi những người có chuyên môn và kinh nghiệm, giúp cho nó an toàn hơn, nhưng không có nghĩa là an toàn đến mức tuyệt đối. Để bảo đảm an toàn, người yêu cầu công chứng cũng cần phải có trách nhiệm nhất định với giao dịch của mình chứ không nên phó mặc toàn bộ cho tổ chức hành nghề công chứng.
3.2.5. Hoàn thiện việc thực hiện bảo hiểm nghề nghiệp của công chứng viên
Hoạt động công chứng rất nhiều rủi ro, vì đối tượng tài sản có giá trị rất lớn, trong khi đó giấy tờ tài sản, giấy tờ nhân thân có hiện tượng làm giả rất nhiều, làm giả rất tinh vi. Công chứng viên cũng chỉ có thể phát hiện độ thật giả một cách tương đối, chứ không thể xác định thật – giả đến 100%. Để xác định được, phải có kỹ thuật chuyên môn của công an, với phương tiện kỹ thuật hiện đại. Mặt khác, Luật Công chứng cũng quy định người yêu cầu công chứng phải chịu trách nhiệm đối với giấy tờ công chứng xuất trình cho công chứng viên. Bởi chỉ người đó mới có thể biết giấy tờ của mình là thật hay giả. Một rủi ro nữa của công chứng viên là việc tráo người giao dịch, thay vợ đổi chồng… rất tinh vi. Công chứng viên không thể có khả năng biết hết được tất cả. Do vậy, vấn đề bảo hiểm theo tôi là rất cần thiết. Khi nghiên cứu, học tập, trao đổi kinh nghiệm giữa các quốc gia có nền công chứng phát triển trên thế giới như Pháp, Tây Ban Nha, Đức,.. Tôi thấy rằng vấn đề bảo hiểm là đương nhiên và bắt buộc, có giá trị rất lớn. Dó đó, xin khẳng định một lần nữa, việc bắt buộc mua bảo hiểm là quy định rất phù hợp với xu thế thế giới đặc biệt khi Việt Nam là thành viên của Liên minh Công chứng thế giới.
Nếu mua chung, nguyên tắc bảo hiểm là sẽ rẻ so với mua riêng, hay một văn phòng đứng ra mua. Việc mua chung cũng thể hiện sự tương hỗ cao cho công chứng viên. Bởi đặc thù của nghề này là phải gắn kết và chia sẻ với nhau. Trong trường hợp công chứng viên có lỗi và phải bồi thường, mà hợp đồng mà cá nhân của công chứng viên đó không đủ để thanh toán, thì quỹ chung của Hội sẽ đứng ra bù đắp. Nó thể hiện sự tương hỗ gắn kết rất cao, nâng cao ý thức trách nhiệm của công chứng viên.
Việc mua chung bảo hiểm cũng thể hiện được sự cam kết rất mạnh của nghề công chứng đối với xã hội. Điều đó chứng tỏ cho mọi người thấy rằng nếu có sự kiện phải bảo hiểm do lỗi của công chứng viên, chắc chắn sẽ được bồi thường đầy đủ.
3.2.6. Nâng cao đạo đức hành nghề công chứng của các công chứng viên Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
Đối với việc bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, với tư cách là người được nhà nước giao phó, cho phép sử dụng quyền lực nhà nước để đứng ra làm chứng trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại… công chứng viên phải khẳng định các hợp đồng, giao dịch đã được công chứng không chỉ dựa trên những tài liệu xác thực, tuân thủ chặt chẽ quy định của pháp luật mà còn nhất thiết không được làm ảnh hưởng xấu tới lợi ích công cộng, quyền lợi của Nhà nước. Điều này có nghĩa công chứng viên sẽ vi phạm đạo đức hành nghề công chứng nếu như tư vấn để cho người yêu cầu công chứng trốn tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước hay làm ảnh hưởng không tốt tới khả năng quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói theo một cách khác, khi có sự mâu thuẫn giữa lợi ích của người yêu cầu công chứng với lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng thì công chứng viên có nghĩa vụ ưu tiên bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng.
Tóm lại, để Quy tắc Đạo đức nghề hành nghề công chứng được thi hành nghiêm túc và tôn trọng trong hành nghề công chứng đòi hỏi mỗi công chứng viên phải không ngừng phấn đấu, trau dồi phẩm chất, chú trọng nâng cao trình độ, thường xuyên học tập, nghiên cứu kiến thức về các lĩnh vực liên quan đến hoạt động nghiệp vụ chuyên môn; tích cực tham gia các hoạt động, trao đổi kiến thức, kinh nghiệm với đồng nghiệp trong hoạt động công chứng; Tôn trọng, bảo vệ danh dự, uy tín cho đồng nghiệp, có thái độ thân thiện, giúp đỡ nhau hoàn thành nhiệm vụ; Giữ gìn mối quan hệ hợp tác, bình đẳng giữa công chứng viên với nhân viên nghiệp vụ, với những người giữ vị trí lãnh đạo và đồng nghiệp trong hoạt động công chứng. Hiện nay, cùng với xu thế phát triển của đất nước nhiều công chứng viên có kinh nghiệm và tâm huyết với nghề, hết lòng phục vụ nhân dân, được đồng nghiệp và nhân dân tin tưởng – Đó là vốn quý, là chỗ dựa cho các thế hệ đi sau, là những công chứng viên gạo cội không chỉ am hiểu các quy định của pháp luật để vận dụng xử lý tốt các tình huống phức tạp mà họ còn tận tâm với nghề nghiệp, say mê nghiên cứu và sẵn sàng chia sẻ với đồng nghiệp, tham mưu có hiệu quả giúp cơ quan quản lý đưa ra các chủ trương chính sách phù hợp góp phần thúc đẩy sự phát triển của nghề công chứng
Tiểu kết Chương
Hoạt động của công chứng viên trong hành nghề mang tính quyền lực Nhà nước. Công chứng viên thay mặt Nhà nước chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng, hoặc tổ chức, cá nhân tự nguyên yêu cầu công chứng. Chính vì lẽ đó, công chứng viên đòi hỏi sự độc lập, phải tự quản lý, tự chịu trách nhiệm với các hợp đồng, giao dịch do mình chứng nhận và điều đáng quan tâm là các hợp đồng, giao dịch này phát sinh hiệu quả rất nhanh ngay sau khi hoàn tất thủ tục công chứng. Từ công việc của mình, công chứng viên mang lại niềm tin cho các bên giao dịch. Thông qua hoạt động nghề công chứng, công chứng viên góp phần bảo vệ pháp luật, xây dựng pháp chế XHCN, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng. Điều đáng nói, cùng với sự phát triển của đời sống xã hội với những giao dịch dân sự đa chiều, nghề công chứng ngày càng hoạt động chuyên nghiệp hơn, nền nếp và quy củ hơn. Đặc biệt, càng ngày sẽ có sự tách biệt rõ ràng giữa hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch với hoạt động chứng thực của cơ quan hành chính. Việc xã hội hoá hoạt động công chứng ngày càng phát triển từ khi Luật Công chứng có hiệu lực. Do vậy, hoạt động công chứng cần phải có cơ chế để điều chỉnh thống nhất về chuẩn mực hành nghề, chính vì thế đạo đức quy tắc hành nghề cần phải được đặt chung trong tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về công chứng. Việc xây dựng đội ngũ công chứng viên mạnh, có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ năng lực chuyên môn, tận tâm phục vụ nhân dân là vô cùng quan trọng để góp phần tăng cường pháp chế XHCN, hạn chế phát sinh tranh chấp trong giao dịch dân sự. Có thể nói mọi hành vi tác nghiệp của công chứng viên đều liên quan đến các quy định của Luật Công chứng. Do vậy, vị trí vai trò của công chứng viên rất quan trọng, nếu không thận trọng, cẩu thả, yếu kém về chuyên môn, nghiệp vụ sẽ dễ phải gánh chịu hậu quả pháp lý. Hơn nữa, nghề công chứng có đặc thù riêng, đó là khi hành nghề công chứng viên phải căn cứ vào nhiều quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến công chứng và pháp luật về công chứng, các hợp đồng, giao dịch do công chứng viên chứng nhận liên quan đến tài sản, đến quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Ngoài ra, để giới công chứng viên có trách nhiệm trước hoạt động chuyên môn, nghiệp vụ của mình cần thành lập Quỹ bảo hiểm rủi ro nghề nghiệp và coi việc tham gia quỹ bảo hiểm này là điều kiện cần và đủ để xem xét việc cấp giấy chứng nhận hành nghề công chứng. Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
KẾT LUẬN
Có thể khẳng định rằng, đối với người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch thì vai trò của các tổ chức hành nghề công chứng nói chung và công chứng viên nói riêng ở đây là luật gia, là “thẩm phán phòng ngừa” được nhà nước giao trách nhiệm giúp cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện đúng quy định của pháp luật. Công chứng viên được Luật công chứng giao nhiệm vụ chứng nhận việc công chứng hợp đồng, giao dịch. Hợp đồng, giao dịch được công chứng viên chứng nhận luôn bảo đảm an toàn pháp lý và phòng ngừa được tranh chấp. Trách nhiệm pháp lý của tổ chức hành nghề công chứng trong việc thực hiện ký chứng nhận một văn bản công chứng nói chung và các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng là rất quan trọng . Công chứng viên sau khi xem xét thấy hợp đồng, giao dịch đầy đủ, chính xác về mặt pháp lý sẽ chứng nhận vào hợp đồng, giao dịch đó. Lời chứng trong các giao dịch, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự khẳng định hợp đồng, giao dịch đã được công chứng viên kiểm tra chặt chẽ về: thời gian, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích nội dung hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch; có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Luật quy định công chứng viên phải “chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về văn bản công chứng mà mình thực hiện”. Đó cũng là một trong những vấn đề cơ bản để bảo đảm cho hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý cao nhất. Công chứng cho ra đời và chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của những văn bản có giá trị thi hành, không chỉ đối với các bên giao kết Hợp đồng, Giao dịch mà còn đối với các bên có liên quan. Vì thế đội ngũ công chứng viên được coi như những “thẩm phán phòng ngừa” hoặc đó là những “bác sĩ phòng bệnh”. Đặc biệt đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất là các giao dịch rất đặc biệt, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh và tích cực của thị trường bất động sản. Luận văn: Giảp pháp trách nhiện công chứng khi giao dịch đất
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY
===>>> Luận văn: Trách nhiệm Công chứng viên trong giao dịch đất
