Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng về pháp luật chứng thực QSDĐ tại Cà Mau hay nhất năm 2022 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
2.3. Thực trạng áp dụng pháp luật trong công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Cà Mau
2.3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ Luận văn: Thực trạng về pháp luật chứng thực QSDĐ tại Cà Mau
Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng về thế chấp QSDĐ
Theo quy định của Luật đất đai 2013, việc thực hiện hợp đồng, giao dịch về quyền QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, các tổ chức công chứng khi thực hiện công chứng các hợp đồng thế chấp QSDĐ áp dụng theo các văn bản khánh như: Luật công chứng năm 2014; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật đất đai; Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng; Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTP-BTC ngày 19/01/2012 hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng và Thông tư liên tịch số 115/2015/TTLT-BTC-BTP ngày 11/8/2015 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTC ngày 19/01/2012 hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng của Bộ trưởng Bộ Tài chính và Bộ trưởng Bộ Tư pháp; Quyết định số 2007/QĐ-BTP ngày 26/9/2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực này (Hiên nay tỉnh chưa công bố thủ tục hành chính dùng chung về lĩnh vực này trên địa bàn tỉnh)…
Qua tìm hiểu thực tế, trong việc thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ tại các tổ chức hành nghề công chứng có những hạn chế thể hiện quan những Bản án của cơ quan Tòa án và Đoàn thanh tra, cụ thể như sau:
Việc triển khai thực hiện các quy định của pháp luật:
Theo đánh giá, thời gian qua, mặc dù có sự tham gia tích cực của các tổ chức công chứng, nhưng việc công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ vẫn còn một số hạn chế, tồn tại: Vẫn còn các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến hợp đồng, văn bản giao dịch đã được công chứng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Có nơi còn hiện tượng một tài sản đem ra giao dịch nhiều lần, chưa có biện pháp để phòng ngừa các giao dịch giả tạo; hiện tượng lạm dụng tín nhiệm, làm xâm hại đến các quyền của người sử dụng đất chưa được loại bỏ. Các thông tin trong hợp đồng công chứng chưa đảm bảo được độ chính xác tuyệt đối.
Việc phát triển tổ chức hành nghề công chứng theo chủ trương xã hội hóa còn chậm, hiện nay trên địa bàn tỉnh Cà Mau chỉ có 01/08 huyện có tổ chức hành nghề công chứng tư. Số lượng công chứng viên quá ít, chỉ có 10 công chứng viên. Yêu cầu công chứng của các tổ chức và cá nhân từng lúc chưa đáp ứng được kịp thời.
Hiện nay, địa phương không thể thực hiện chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch tại huyện Trần Văn Thời (Văn phòng công chứng Sông Đốc được thành lập tháng 12/2014) được, vì Văn phòng Chính phủ có Công văn số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại cuộc họp về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai; Công văn số 4800/BTP-BTTP ngày 21/11/2014 và Công văn số 2271/BTP-BTTP ngày 29/6/2015 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp.
Về chủ thể tham gia giao dịch chưa đảm bảo:
Ví dụ: Theo Bản án sơ thẩm số 06/2014/KDTM-ST ngày 13/02/2014 của TAND thành phố Cà Mau, Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hành thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB) thế chấp tài sàn là giấy chứng nhận QSDĐ số 0533, do UBND thành phố Cà Mau cấp ngày 08/11/2012 được cấp cho hộ ông Lê Hoàng Văn và bà Nguyễn Tuyết Hoa đứng tên để bảo lãnh cho bà Võ Cẩm Hồng vay tiền được tổ chức hành nghề công chứng theo quy định. Dựa trên hợp đồng tín dụng số 207/HĐTD2-VIBCM/10 ngày 02/11/2010 do bà Võ Cẩm Hồng – chủ Doanh nghiệp tư nhân Phát Thành ký vay tiền ngân hàng. Khi thực hiện bảo lãnh thỏa thuận hợp đồng thỏa thuận nếu bà Hồng không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sẽ phát mãi QSDĐ được thế chấp để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, việc ngân hàng ký hợp đồng thế chấp tài sản với ông Văn, bà Hoa mà không có sự đồng của 02 người con là không đúng theo quy định của pháp luật. Vì: Văn bản có hiệu lực thi hành tại thời điểm giao kết hợp đồng như khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ có quy định “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại QSDĐ; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho QSDĐ; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự” và tại khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”. Từ quy định trên cho thấy khi ký hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa ngân hàng với ông Văn, bà Hoa là không đúng theo quy định. Do đó Tóa án đã tuyên hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng và ông Văn, bà Hoa là vô hiệu.
Về trình tự, thủ tục chưa đảm bảo:
Theo Kết luận kiểm tra đột xuất của Đoàn thanh tra Sở Tư pháp ngày 22/7/2016 tại tổ chức hành nghề công chứng vẫn còn nhiều vi phạm, qua kiểm tra 38 hồ sơ có đến 09 hồ sơ có sai sót, như: Người yêu cầu công chứng không giấy tơ tùy thân, vi phạm quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 Luật công chứng năm 2006; Hợp đồng thế chấp xác lập ngày 28/8/2012 nhưng lời chứng của công chứng viên không có đoạn “Đối tượng hợp đồng giao dịch là có thật”, đã vi phạm quy định Điều 5 Luật công chứng năm 2006; Thiếu sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình, đã vi phạm khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005; Lời chứng của công chứng viên không có chữ ký của công chứng viên nhưng lại có dấu của tổ chức hành nghề công chứng, đã vi phạm quy định của khoản 1 Điều 46 Luật công chứng năm 2014…
Trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu thủ tục hành chính do Bộ trưởng Bộ Tư pháp công bố và những quy định về công chứng thực tế trên địa bàn tỉnh Cà Mau, tác giả luận văn đưa ra những nhận xét về việc áp dụng pháp luật đối với công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ đất như sau:
Hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng theo trình tự, thủ tục Quyết định số 2007/QĐ-BTP của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, vì tỉnh chưa công bố sao y thủ tục hành chính về lĩnh vực này. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành thì về cơ sở pháp lý làm căn cứ để thực hiện công chứng đối với hợp đồng này phải vận dụng thêm những quy định khác của pháp luật về thế chấp QSDĐ, như: Các Điều 317, 318, 325, 326, 501 Bộ luật dân sự năm 2015, tại Điều 501 có quy định “Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”…
Theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 có quy định “…Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ nhưng chỉ nhận hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp theo quy định là chưa đủ các điều kiện chứng minh theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, để tránh thiệt hại cho người thứ ba, trong thủ tục hồ sơ yêu cầu công chứng cần có thêm vài thông tin đó là: về nguồn gốc QSDĐ được ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện người sử dụng đất được thừa kế, được tặng, cho riêng hoặc nhận chuyển nhượng theo văn bản nào và QSDĐ đó chưa bị hạn chế thế chấp bởi các giao dịch như: nhận đặt cọc, góp vốn, hợp tác kinh doanh, kê khai làm vốn doanh nghiệp… hoặc có thông tin ngăn chặn giao dịch do cơ quan có thẩm quyền gửi tới các cơ quan hữu quan.
Trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình thì cần phải có chữ ký hoặc văn bản ủy quyền của những người có tên trong hộ gia đình cho người đại diện yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật.
Thực trạng áp dụng pháp luật về chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ
Theo Quyết định số 403/QĐ-UBND ngày 07/3/2017 của Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực áp dung chung tại UBND cấp xã, tỉnh Cà Mau, thì việc chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng được áp dụng quy định của những văn bản như: Luật đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai; Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch;
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTP ngày 29/12/2015 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch; Thông tư số 226/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí chứng thực; Quyết định số 2020/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 của UBND tỉnh Cà Mau về việc giao thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Luận văn: Thực trạng về pháp luật chứng thực QSDĐ tại Cà Mau
Qua nghiên cứu và tìm hiểu thực tế, đối với chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ tại UBND các xã, thị trấn có những hạn chế như sau:
Trình tự, thủ tục hiện nay được thực hiện theo Quyết định số 403/QĐ-UBND ngày 07/3/2017 của Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực áp dung chung tại UBND cấp xã, tỉnh Cà Mau. Có một số hạn chế, sai sót như sau:
Thứ nhất, việc triển khai thực hiện các quy định của pháp luật:
Theo thống kê số liệu công chức tư pháp – hộ tịch trên địa bàn tỉnh, tại một số xã chỉ có 01 công chức, trong khi đó nhiệm vụ ngày càng được giao nhiều hơn. Do đó, việc tham mưu thực hiện nhiệm vụ chứng thực chỉ là một trong những nhiệm chung, tử đó ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng, hiệu quả của hoạt động này tại cấp xã. Về trình độ chuyên môn của một số công chức tư pháp – hộ tịch cũng còn hạn chế, kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực chứng thực chưa sâu… Việc lưu trữ hồ sơ thiếu khoa học, để xảy ra mất mát, hư hỏng, đặc biệt có xã không có nơi để lưu trữ hồ sơ (theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP việc lưu trữ loại hồ sơ này là 20 năm). Mặt khác, đội ngũ công chức làm chứng thực không ổn định, lâu dài, thường xuyên có sự thay đổi; nhân viên hợp đồng được phân công thực hiện tiếp nhận hồ sơ chứng thực chưa được đào tạo, tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ…
Thứ hai, về chủ thể tham gia giao dịch:
Ví dụ: Giấy chứng nhận QSDĐ cấp ngày 20/5/2004 cho hộ ông Mạc Văn Vĩnh. Hộ khẩu của ông Vĩnh có con là Mạc Khải Lâm. Ngày 28/8/2014, ông Mạc Văn Vĩnh xác lập hợp đồng thế chấp số 187, trong hợp đồng thế chấp ông Lâm không tham gia vào hợp đồng. Như vậy, khi chứng thực xác định chủ thể bên thế chấp thiếu thành viên hộ gia đình là ông Mạc Khải Lâm.
Ví dụ: Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên ông Nguyễn Văn Thanh, tại mục ghi chú (mục 6) trên Giấy chứng nhận QSDĐ ghi “Thừa kế sử dụng đất của Nguyễn Văn Tân”. Như vậy, xác định QSDĐ thế chấp là tài sản riêng của ông Nguyễn Văn Thanh. Ngày 12/9/2014, ông Nguyễn Văn Thanh xác lập hợp đồng thế chấp QSDĐ số 52, hợp đồng thế chấp ghi nhận bên thế chấp là ông Nguyễn Văn Thanh và bà Võ Thị Thư là chưa đúng chủ thể. Trong trường hợp này phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ trên đã nhập vào tài sản chung của vợ chồng.
Thứ ba, việc xác định thành viên hộ gia đình đối với các hợp đồng sau thời điểm
Luật đất đai 2013 có hiệu lực chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo quy định pháp luật:
Ví dụ: Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ ông Nguyễn Văn Quý, vào ngày 16/3/2002. Hồ sơ không có văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền vào thời điểm năm 2002 hộ ông Nguyễn Văn Quý có bao nhiêu thành viên. Ngày 29/9/2014, ông Quý thực hiện giao kết hợp đồng thế chấp QSDĐ số 239, tài sản thế chấp là được chứng thực căn cứ vào hộ khẩu được cấp năm 2004 (sau thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ) để xác định thành viên hộ là chưa chặt chẽ, có thể bỏ sót thành viên hộ. Không đúng theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
Thứ tư, về tài sản giao dịch chưa đảm bảo quy định pháp luật:
Ví dụ: Hợp đồng thế chấp QSDĐ số 39 ngày 28/9/2014, QSDĐ cấp cho hộ ông (bà) Lê Văn Quốc, giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện ghi nợ nhưng vẫn chứng thực hợp đồng thế chấp. Trong khi đó theo quy định tại khoản 1, Điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Ví dụ: Theo bản án số 05/2016/DS-ST ngày 23/12/2106 của TAND huyện Thới Bình. Ông Lê Văn Bình và bà Nhan Thị Kim được UBND huyện Thới Bình cấp giấy chứng nhận QSDĐ là 11.400 m2 tọa lạc tại ấp Kinh 6, xã Tân Bằng, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau. Ông Bình, bà Kim đang thế chấp QSDĐ tại Tổ chức tín dụng trên địa bàn nhưng vẫn được thực hiện chuyển nhượng cho người khác.
Ví dụ: Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho ông Minh ngày 12/4/1998, vợ ông Minh là bà Đào chết ngày 19/8/2012 nhưng ngày 09/10/2014 ông Nguyễn Hoàng Minh đã xác lập hợp đồng thế chấp QSDĐ số 59. Theo quy định tại khoản 1, Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình “QSDĐ mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng”, QSDĐ cấp cho ông Nguyễn Hoàng Minh là tài sản chung của ông Minh và bà Đào. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, phần QSDĐ của bà Đào trong khối tài sản chung nêu trên là di sản thừa kế và những người thừa kế phần di sản của bà Đào phải làm thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự hoặc phải thống nhất bằng văn bản để ông Nguyễn Hoàng Minh xác lập hợp đồng thế chấp.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
2.3.2. Hậu quả pháp lý của những hợp đồng thế chấp công chứng, chứng thực vi phạm quy định pháp luật Luận văn: Thực trạng về pháp luật chứng thực QSDĐ tại Cà Mau
Thời gian qua hoạt động công chứng, chứng thực đã từng bước được nâng cao về chất lượng, nội dung của hợp đồng thế chấp, phù hợp với quy định của pháp luật hơn, hạn chế tới mức thấp nhất những sai xót, tạo điều kiện an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch khi giao kết. Nhưng trong thực tế, hoạt động này cũng gặp nhiều rũi ro, không ít trường hợp các tranh chấp bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Qua tìm hiểu thực tế, đã xảy ra nhiều vụ việc do yếu tố chủ quan hoặc khách quan của công chứng viên, người có thẩm quyền chứng thực đã thực hiện chứng nhận các hợp đồng, giao dịch vi phạm các quy định của pháp luật. Như:
Hậu quả pháp lý do người yêu cầu công chứng, chứng thực
Thực tế trên địa bàn tỉnh Cà Mau đã xảy ra một số hành vi vi phạm trong lĩnh vực công chứng, chứng thực như: Lợi dụng sơ hở của pháp luật, đối tượng đã lập những quyền sử dụng giả (nâng khống diện tích) nhằm phục vụ ý đồ bất chính.
Ví dụ: Theo bản án số 05/2016/DS-ST ngày 23/12/2106 của TAND huyện Thới Bình. Ông Lê Văn Bình và bà Nhan Thị Kim được UBND huyện Thới Bình cấp giấy chứng nhận QSDĐ là 11.400 m2 tọa lạc tại ấp Kinh 6, xã Tân Bằng, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau. Ông Bình, bà Kim đang thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng trên địa bàn nhưng vẫn được thực hiện chuyển nhượng cho người khác.
Việc chuyển nhượng như trên khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu. Hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ dẫn tới nhiều hậu quả pháp lý bất lợi. Về nguyên tắc, các bên phải trả lại chính tài sản đã giao cho bên kia nhưng nếu không thể trả được bằng hiện vật thì sẽ thanh toán bằng tiền và phải bồi thường cho người nhận chuyển nhượng.
Hậu quả pháp lý do công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực
Trong thực tế những hợp đồng thế chấp QSDĐ do công chứng viên, người thực hiện chứng thực có nghiệp vụ yếu, thực hiện sai quy trình khi kiểm tra, kiểm soát tài liệu, dẫn đến việc công chứng, chứng thực không đúng.
Khi ký công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ, công chứng viên, người thực hiện chứng thực không kiểm tra, đối chiếu các quy định pháp luật có liên quan dẫn đến sai sót; công chứng, chứng thực hợp đồng không được ký tên, điểm chỉ trước mặt công chứng viên, người thực hiện chứng thực; không xác định được tình trạng sức khỏe và nhận thức cũng như ý chí của người ký hợp đồng nhưng vẫn thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Hậu quả của những hợp đồng thế chấp QSDĐ do công chứng viên, người thực hiện chứng thực sai thường hậu quả bất lợi cho những người tham gia hợp đồng.
Theo quy định của khoản 2 Điều 38 Luật công chứng 2014 “Công chứng viên, nhân viên … gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật” và khoản 2 Điều 44 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP có quy định “Trong trường hợp người thực hiện chứng thực gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức do lỗi của mình thì sẽ bị xử lý kỷ luật, bồi thường theo quy định của pháp luật”.
2.3.3. Nhận định, đánh giá việc áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực trên địa bàn tỉnh Cà Mau và những vấn đề đặt ra Luận văn: Thực trạng về pháp luật chứng thực QSDĐ tại Cà Mau
Hiệu quả từ hoạt động công chứng, chứng thực
Việc vận dụng pháp luật về công chứng, chứng thực để thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng trên địa bàn tỉnh Cà Mau đã đem lại nhiều hiệu quả tích cực. Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh, từng bước khẳng định rõ hơn vị trí, vai trò và tầm quan trọng của hoạt động công chứng, chứng thực trong đời sống xã hội của người dân.
Qua đó, đã góp phần tích cực cho sự phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh, từng bước khẳng định rõ hơn vị trí, vai trò quan trọng của công chứng, chứng thực trong đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về công chứng, chứng thực của nhân dân trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời phục vụ hạn chế, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm được quyền lợi và nghĩa vụ các bên cũng như an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, góp phần tích cực vào việc phòng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Những vấn đề còn tồn tại, bất cập trong việc áp dụng pháp luật của hoạt động công chứng, chứng thực
Các quy định của pháp luật về thực hiện công tác công chứng, chứng thực được ban hành và thường xuyên được sửa đổi những khiếm khuyết, hạn chế nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước. Tuy nhiên những quy định của pháp luật về lĩnh vực nàycòn bộc lộ những hạn chế, bất cập nhất định trong quá trình triển khai thực hiện trên thực tế:
Thực hiện theo Công văn số 4800/BTP-BTTP ngày 21/11/2014 và Công văn số 2271/BTP-BTTP ngày 29/6/2015 của Bộ Tư pháp hướng dẫn việc công chứng hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, đối với các xã, phường của thành phố Cà Mau đã thực hiện chuyển giao chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thì tiếp tục thực hiện.
Trong khi đó, Luật đất đai năm 2013 và một số văn bản chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cho người dân được lựa chọn nơi công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của mình. Như vậy, sẽ tạo ra sự mâu thuẫn, chồng chéo trong cơ sở pháp lý của hoạt động chứng thực, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật về chứng thực và việc phối hợp giữa các cơ quan trong hoạt động chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ.
Việc thực hiện giải quyết thủ tục hành chính về công chứng hợp đồng thế chấp được thực hiện theo Quyết định số 870/QĐ-UBND ngày 05/6/2014 của Chủ tịch UBND tỉnh, công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế lĩnh vực công chứng thuộc thẩm quyền giải quyết của các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Hiện nay, ngày 13/4/2017 Chủ tịch UBND tỉnh tỉnh Cà Mau đã ban hành Quyết định số 698/QĐ-UBND công bố thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực công chứng, chứng thực thuộc phạm vi quản lý của Sở Tư pháp tỉnh Cà Mau ban hành kèm theo Quyết định số 870/QĐ-UBND. Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã có Quyết định số 2007/QĐ-BTP ngày 26/9/2016 công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực này nhưng tỉnh chưa ban hành được bộ thủ tục giải quyết về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Công tác chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thời gian qua của UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Cà Mau chưa đảm bảo mang đến sự an toàn pháp lý cao cho các bên giao dịch mà tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều trường hợp UBND cấp xã thực hiện việc ký chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất chỉ thông qua hình thức ký và đóng dấu vào trang cuối của hợp đồng mà không có lời chứng kèm theo theo tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ và không thực hiện việc ký tắt vào từng trang của hợp đồng; Không yêu cầu các bên tham gia giao kết hợp đồng ký tắt vào các trang của hợp đồng theo quy định của pháp luật nên dẫn đến tình trạng hợp đồng đã được ký chứng thực nhưng bị các bên tham gia giao dịch sửa đổi ngày ký kết hợp đồng hoặc sửa đổi một số điều khoản trong nội dung của hợp đồng, làm cho ngày ký hợp đồng và ngày chứng thực hợp đồng không phù hợp (chứng thực trước khi hợp đồng được ký kết).
Những sai sót từ hoạt động đó đã gây ra hậu quả như: Xảy ra các tranh chấp hợp đồng, giao dịch nhưng không có cơ sở hoặc rất khó giải quyết; một số trường hợp xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp khiếu kiện lâu dài, gây mất ổn định về an ninh, trật tự xã hội tại địa phương. Từ đó cho thấy, các hợp đồng, giao dịch do UBND cấp xã chứng thực dễ bị Tòa án tuyên vô hiệu do thiếu kiểm tra hoặc không đảm bảo về hình thức và nội dung của hợp đồng, giao dịch.
Điểm tồn tại nữa là đối với người thực hiện chứng thực các hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ không được đào tạo về chuyên môn, nghiệp vụ, xem đây là công tác kiêm nhiệm, nên dẫn đến tình trạng quá tải, do đó dẫn đến chất lượng của việc chứng thực chưa đảm bảo, thậm chí có những rủi ro đáng tiếc xảy ra…Cà Mau, còn một số xã năng lực, trình độ của cán bộ làm công tác chứng thực còn hạn chế (có xã công chức tư pháp – hộ tịch hoặc người được hợp đồng chưa có chuyên môn về luật); đôi khi do mối quan hệ cá nhân còn cả nể nên dễ dàng bỏ qua những thủ tục quy định của pháp luật dẫn đến việc làm sai. Một số trường hợp mặc dù có hiểu biết pháp luật nhưng do chủ quan hoặc do sức ép từ những người có thẩm quyền…
Nguyên nhân của những hạn chế và tồn tại
Nguyên nhân chủ quan:
Một số xã, thị trấn giao việc tiếp nhận, xem xét hồ sơ chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng cho cán bộ địa chính thực hiện dẫn đến nhiều hợp đồng đã chứng thực nhưng không được ghi vào sổ, không lưu trữ hồ sơ chứng thực theo quy định; năng lực trình độ của một bộ phận cán bộ làm công tác công chứng, chứng thực còn hạn chế; mặt khác cán bộ làm công tác chứng thực đôi khi do mối quan hệ cá nhân còn nể nang vì “tình làng, nghĩa xóm”, “tình cảm cá nhân” hoặc vì tiêu cực khác nên dễ dàng bỏ qua những thủ tục quy định của pháp luật nên dẫn đến việc làm sai…
Nguyên nhân khách quan:
Thứ nhất từ cơ chế pháp luật: Theo chủ trương phân cấp thẩm quyền cho cấp xã được thực hiện chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng trong điều kiện các tổ chức hành nghề công chứng chưa phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầu công chứng của người dân là hợp lý. Song, việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện không đồng bộ, điển hình sau khi Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực nhưng vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn thực hiện. Trong khi đó Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất đã bị bãi bỏ bởi Thông tư số 04/2017/TT-BTP ngày 12/4/2017 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp về việc bãi bỏ một số văn bản QPPL do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành, liên tịch ban hành. Luận văn: Thực trạng về pháp luật chứng thực QSDĐ tại Cà Mau
Việc thực hiện Công văn số 4800/BTP-BTTP ngày 21/11/2014 và Công văn số 978/BTP-BTTP ngày 31/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, không tiếp nhận hồ sơ chứng thực các hợp đồng, giao dịch đối với địa phương đã thực hiện chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch trước đây sẽ trái với tinh thần Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai và Công văn số 4591/BTNMT-PC ngày 22/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Chính sự thiếu đồng bộ nêu trên đã dẫn đến việc thực hiện thẩm quyền chứng thực của UBND cấp xã bị lúng túng khi triển khai thực hiện; gây không ít khó khăn cho việc áp dụng và thực thi pháp luật ở địa phương.
Mặt khác, hiện tại đội ngũ công chứng viên được đào tạo về chuyên môn, nghiệp vụ được tập huấn thường xuyên về công chứng. Trong khi đó, đội ngũ công chức tư pháp cấp xã có nơi chỉ có 01 người và trình độ, năng lực còn hạn chế (có người không có chuyên môn luật), chưa đáp ứng được yêu cầu, áp lực công việc ngày càng nhiều (theo quy định tại Thông tư số 06/2012/TT-BNV ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ), lại phải tham mưu lĩnh vực chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ. Từ đó cho thấy việc phân cấp thẩm quyền chứng thực cho thấy, còn nhiều bất hợp lý và chưa thể hiện được quan điểm về đẩy mạnh xã hội hóa trong vấn đề này.
Thứ hai do chủ thể thực hiện: Trình độ năng lực chuyên môn của cán bộ công chức chưa thật sự ngang tầm với nhiệm vụ được giao trong điều kiện hiện nay, có 142/198 công chức có trình độ từ Trung cấp luật trở lên. Một số nơi công chức làm công tác chứng thực thường xuyên thay đổi, chủ yếu mới vào ngành chưa có nhiều kinh nghiệm, kỹ năng nghề nghiệp còn hạn chế và không đồng đều, vẫn còn một số đơn vị cấp xã bố trí công chức chưa đúng theo chuyên môn nghiệp vụ (có 56 người không có chuyên môn về luật)…
Kết luận chương 2
Trong chương này, tác giả đã nêu ra thực trạng hoạt động công chứng, chứng thực và việc áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ tại tỉnh Cà Mau, đồng thời đánh giá một số hạn chế, tồn tại qua nghiên cứu, tìm hiểu thực tế mà tác giả đã nắm bắt được.
Đối với hoạt động và áp dụng pháp luật về công chứng tuy từng bước nâng dần chất lượng phục vụ cho người dân và tổ chức đến yêu cầu công chứng nhằm bảo đảm an toàn pháp lý đối với các hợp đồng, giao dịch đặc biệt là đối với QSDĐ. Đồng thời đem lại nhiều lợi ích về kinh tế của người dân và tổ chức, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, sẽ tạo điều kiện cho những tranh chấp, rủi ro phát sinh, làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của những người tham gia hợp đồng, giao dịch và cả những người có quyền lợi liên quan.
Đối với hoạt động và áp dụng pháp luật về chứng thực cũng như lĩnh vực công chứng, đã có nhiều đóng góp tích cực cho đời sống kinh tế của người dân đặc biệt là khi người dân thực hiện các quyền về QSDĐ của mình; nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia các giao dịch và đảm bảo an toàn cho quản lý nhà nước.
Tuy nhiên, do đội ngũ công chức tư pháp – hộ tịch còn thiếu, chưa được đào tạo về chuyên môn nghiệp vụ nên trong thực tế đã không ít trường hợp sai sót dẫn đến làm thiệt hại quyền lợi cho những người tham gia hợp đồng, giao dịch.
Bộ thủ tục hành chính áp dụng chung của tỉnh nhưng chưa được công bố sao y kịp thời để vận dụng các văn bản pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung như đã nêu trên, đã làm lúng túng trong việc áp dụng pháp luật vào thực hiện công chứng, chứng thực của các tổ chức công chứng và cơ quan có thẩm quyền chứng thực…
Tác giả cũng đã dẫn chứng một số ví dụ điển hình qua thực tế chứng thực tại các xã trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Từ đó cho thấy, việc giao cho UBND cấp xã thực hiện chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ là tiềm ẩn rất nhiều rũi ro, nguy cơ phát sinh tranh chấp… Do đó, phải kịp thời bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về công tác chứng thực cho đội ngũ cán bộ làm công tác chứng thực ở cấp xã để nâng cao chất lượng công tác chứng thực hợp đồng, giao dịch của UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh, từng bước chuyển giao thẩm quyền cho tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nhằm đảm bảo cho việc chứng thực các hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh được phù hợp với quy định của pháp luật và đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.
Tóm lại, từ những hạn chế, vướng mắc của văn bản pháp luật, những hạn chế, sai sót của việc vận dụng pháp luật công chứng, chứng thực vào thực tiễn nên cần có những điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn, đề xuất những giải pháp hoàn hiện pháp luật về công chứng, chứng thực và một số lĩnh vực có liên quan. Nhằm đáp ứng yêu cầu của người dân khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng trên địa bàn tỉnh Cà Mau thời gian tới, tác giả sẽ đề cập trong chương 3. Luận văn: Thực trạng về pháp luật chứng thực QSDĐ tại Cà Mau
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY
===>>> Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau
