Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau hay nhất năm 2022 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
3.1. Định hướng
Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chất QSDĐ nói riêng trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Tác giả luận văn nhận thấy việc hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực và một số văn bản luật có liên quan cũng như thực trạng áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan, khắc phục những tồn tại hạn chế trong công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chất QSDĐ nói riêng. Đặc biệt trong thời gian tới, để đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính, cải cách tư pháp tiến tới xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa; trên cơ sở kế thừa những định hướng các chính sách, pháp luật về công chứng, chứng thực và một số văn bản luật về đất đai, dân sự,… hiện hành, cần tiếp tục đổi mới và hoàn thiện trên những định hướng cơ bản sau đây:
Thứ nhất: Phải dựa trên quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về cải cách hành chính, cải cách tư pháp, nhất là việc thực hiện Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020. Để phù hợp với chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng và đảm bảo an toàn pháp lý cho người dân trong tham gia các giao dịch về QSDĐ.
Qua nghiên cứu văn bản pháp luật hiện hành và thực trạng áp dụng trên địa bàn tỉnh Cà Mau cho thấy, UBND cấp xã (cơ quan thực hiện chứng thực) chỉ chứng nhận chữ ký, năng lực hành vi dân sự và ý chí tự nguyện của người tham gia giao dịch chứ không chứng nhận đối với nội dung của hợp đồng, giao dịch đó có phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành hoặc trái với đạo đức xã hội không, phần này người yêu cầu chứng thực phải chịu trách nhiệm (Nghị định số 23/2015/NĐ-CP). Trong khi đó, cũng với hành vi công chứng, công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng phải chứng nhận và chịu trách nhiệm cả về nội dung của hợp đồng có phù hợp với quy định pháp luật hiện hành hoặc có trái với đạo đức xã hội.
Tại đây, ở góc độ nào đó thể hiện sự không công bằng giữa các tổ chức cung cấp dịch vụ hành chính công với cơ quan hành chính thuộc chính quyền địa phương. Do đó, việc UBND cấp xã chứng thực chỉ mang tính hình thức nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch, đồng thời nếu xảy ra tranh chấp sẽ gây thiệt hại về kinh tế cho họ khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
Mặt khác, Nghị quyết số 49-NQ/TW của Bộ Chính trịnh về chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 đã định hướng “Hoàn thiện chế định công chứng. Xác định rõ phạm của công chứng và chứng thực, giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Xây dựng mô hình quản lý nhà nước về công chứng theo hướng Nhà nước chỉ tổ chức cơ quan công chứng thích hợp; có bước đi phù hợp để từng bước xã hội hóa công việc này”. Trong khi, UBND cấp xã là đơn vị hành chính nhiệm vụ chủ yếu là điều hành phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng của một địa phương mà phải tham gia thực hiện việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng là không phù hợp với nguyên tắc về cải cách hành chính và tinh thần xã hội hóa dịch vụ hành chính công.
Thứ hai: Mục đích của việc công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch QSDĐ là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức. Để mục đích đó đúng ý nghĩa và phù hợp với tình hình thực tiễn thì phải dựa trên cơ sở lợi ích chính đáng của người dân, phục vụ nhân dân. Nên trong định hướng hoàn thiện pháp luật cần chú trọng việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Mục tiêu cần hướng tới là tăng cường sự an toàn pháp lý cho các hợp đồng thế chấp QSDĐ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động công chứng, chứng thực.
Cần tập trung nghiên cứu sửa đổi bổ sung các văn bản pháp luật từ Trung ương đến cơ sở sao cho thống nhất, đồng bộ, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng. Đồng thời, trong quá trình hoàn thiện cũng phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người yêu cầu công chứng, chứng thực với người thực hiện công chứng, chứng thực và cũng như lợi ích của nhà nước.
Thứ ba: Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo an toàn, thuận tiện, tiết kiệm cho người dân. Khi tham gia xác lập hợp đồng các bên đều mong muốn được công chứng, chứng thực nhanh chóng, thuận tiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, được đảm bảo pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, còn có những quy định thiếu thống nhất, chưa hoàn thiện cần sửa đổi, bổ sung để đáp ứng yêu cầu công chứng, chứng thực của người dân hiện nay.
Thứ tư, đẩy mạnh công tác triển khai, tuyên truyền, tập huấn, kiểm tra để cán bộ, công chức, nhân dân biết, hiểu đầy đủ, thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật và kịp thời chấn chỉnh những hạn chế, vướng mắc trong lĩnh vực này. Qua đó góp phần bảo vệ an toàn pháp lý cho các hợp đồng thế chấp QSDĐ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia hợp đồng, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động công chứng, chứng thực
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
3.2. Một số định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ
3.2.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau
3.2.1.1. Xác định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm pháp lý của hợp đồng được công chứng, chứng thực
Việc áp dụng các văn bản pháp luật về công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng ở tỉnh Cà Mau, cho thấy còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, vướng mắc, nhiều nội dung không còn phù hợp với tình hình thực tế. Do đó, cần phải được sửa đổi, bổ sung, cụ thể như:
Thứ nhất: Mục đích của nhà nước là muốn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tham gia các hợp đồng, giao dịch đó là quyền lựa chọn nhiều cơ quan có thẩm quyền thực hiện chứng nhận những hợp đồng, giao dịch mà mình tham gia. Nhưng cần quy định thống nhất phân giới rõ ràng giữa hoạt động công chứng và chứng thực, những hành vi thực hiện của công chứng viên là công chứng, chỉ công chứng viên mới được thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng, UBND cấp xã không được thực hiện và ngược lại. Tránh tình trang phân biệt về chủ thể như thời gian quan đã thực hiện gây khó khăn trong việc xây dựng quy hoạch, đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công.
Thứ hai: Thực hiện theo Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ Tư pháp, UBND tỉnh Cà Mau đã ban hành Quyết định số 2020/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 về việc giao thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Cà Mau và phù hợp với Quyết định số 2104/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ tại mục III nêu rõ: “Tiếp tục chỉ đạo đẩy mạnh chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch từ UBND cấp huyện, cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng đối với những địa bàn cấp huyện có tổ chức hành nghề công chứng đảm đương được nhiệm vụ chứng nhận hợp đồng, giao dịch trên địa bàn…Tiến tới thực hiện việc chuyển giao toàn bộ các hợp đồng, giao dịch do UBND cấp huyện, cấp xã đang chứng thực liên quan hoặc có khả năng liên quan đến chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nhằm bảo vệ tốt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, góp phần tăng cường quản lý xã hội bằng pháp luật, pháp chế xã hội chủ nghĩa”.
Tuy nhiên, theo khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này…”; Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ về Kết luận của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai có nêu “Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các Bộ chỉ đạo các địa phương nghiêm túc thực hiện quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục; tránh tình trạng bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng không đúng quy định như đã diễn ra tại một số địa phương trong thời gian qua”.
Để thực hiện thống nhất các văn bản nêu trên, ngày 21/11/2014 Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Công văn số 4800/BTP-BTTP hướng dẫn việc công chứng hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, thì: “Đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quyết định của UBND cấp tỉnh về chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất từ UBND cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng thì tiếp tục thực hiện để bảo đảm sự ổn định, không đặt vấn đề chuyển giao lại cho UBND cấp xã, tránh xáo trộn và khó khăn cho người dân trong yêu cầu công chứng, chứng thực tại địa phương”. Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau
Như vậy, bản thân các văn bản quy định lĩnh vực này không thống nhất, cần sửa đổi, bổ sung nhưng hiện nay chưa thực hiện được. Nếu căn cứ nguyên tắc áp dụng pháp luật được quy định tại Điều 156 Luật ban hành văn bản QPPLnăm 2015 thì Luật đất đại năm 2013 được áp dụng thực hiện. Nhưng trên thực tế như hiện nay văn bản hướng dẫn của cấp Bộ có giá trị pháp lý cao hơn luật.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan có thẩm quyền trong thực hiện nhiệm vụ về lĩnh vực này áp dụng thuận lợi hơn. Bộ Tư pháp cần chủ trì phối hợp với các Bộ ngành liên quan tham mưu, giúp Chính phủ kịp thời sửa đổi, bổ sung các văn bản quy định lĩnh vực này cho thống nhất. Cụ thể: Sửa đổi các văn bản nêu trên theo hướng chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ từ UBND cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng tại những địa bàn cấp huyện có tổ chức hành nghề công chứng đảm đương được nhiệm vụ chứng nhận hợp đồng, giao dịch trên địa bàn…nhằm bảo vệ tốt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, góp phần tăng cường quản lý xã hội bằng pháp luật, pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Thứ ba: Cần quy định thống nhất về trách nhiệm pháp lý của hợp đồng được công chứng và chứng thực. Vì:
Theo quy định tại Điều 46 Luật Công chứng 2014 công chứng viên phải chịu trách nhiệm toàn diện đối với hợp đồng được công chứng như về lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng, giao dịch phải ghi rõ thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch; trách nhiệm của công chứng viên đối với lời chứng…
Nhưng theo quy định tại khoản 4, Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP UBND cấp xã chỉ chịu trách nhiệm về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng và phần nội dung của hợp đồng thì các bên tham gia hợp đồng tự chịu trách nhiệm.
Việc quy định như vậy là chưa công bằng về trách nhiệm giữa cơ quan có thẩm công chứng, chứng thực và chưa thực hiện tốt chức năng quan lý nhà nước, nhằm bảo vệ tốt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, góp phần tăng cường quản lý xã hội bằng pháp luật, pháp chế xã hội chủ nghĩa. Như vậy, cũng là hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng đều được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực nhưng trách nhiệm của chủ thể thực hiện với hợp đồng thì khác nhau.
Thứ tư: Cần quy định thống nhất giữa Điều 40 về: “giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng” với và Điều 57 Luật công chứng 2014 về “giấy tờ để chứng minh QSDĐ, quyền sở hữu tài sản”.
Theo tác giả, sửa đổi, bổ sung nội dung quy định tại Điều 57 theo hướng quy định thống nhất các loại giấy là “giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng” cho thống nhất với nội dung quy định tại Điều 40 Luật này. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân khi thực hiện các quyền liên quan đến QSDĐ.
Thứ năm: Hiện nay, chưa có văn bản hương dẫn về mẫu hợp đồng, văn bản giao dịch có kèm theo “lời chứng” đó. Đây cũng gây khó khăn cho người thực hiện công chứng, chứng thực, vì thực hiện Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì chỉ có lời chứng nhưng không có mẫu hợp đồng, giao dịch.
Theo quan điểm của tác giả cần giao cho Bộ Tư pháp chủ trì trao đổi, thống nhất với các cơ quan có liên quan ban hành Thông tư hướng dẫn cụ thể việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất để thực hiện cho thống nhất, trong đó hướng dẫn về mẫu hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến đất đai hoặc một số nội dung cơ bản của hợp đồng, còn những nội dung chi tiết do cơ quan công chứng, chứng thực tực thực hiện.
3.2.1.2. Về chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ: Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau
Thực hiện theo Luật đất đai 2003 hầu hết trên địa bàn tỉnh Cà Mau đất đai được cấp cho hộ gia đình (Giấy chứng nhận QSDĐ ghi cấp cho “hộ ông…” hoặc “hộ bà…”). Nhưng tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ”. Khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định “Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Việc quy định như đã nêu đã gây khó khăn cho công chứng viên và cơ quan chứng thực không biết sẽ căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hay xác định như thế nào…, vì theo quy định tại khoản 2 Điều 101 và Điều 102 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”.
Đây là vấn đề hiện đang còn vướng mắc nhưng vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền và cần phải hoàn thiện trong thời gian tới. Theo tác giả, để thực hiện tốt chức năng quan lý nhà nước, nhằm bảo vệ tốt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, góp phần tăng cường quản lý xã hội bằng pháp luật, pháp chế xã hội chủ nghĩa thì Chính phủ cần quy định về lộ trình chuyển đổi theo mẫu giấy mới đối với những trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ ghi cấp cho “hộ ông…” hoặc “hộ bà…” theo Luật đất đai 2003.
3.2.1.3. Về trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ:
Thứ nhất: Do điều kiện thực tiễn chưa bỏ thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của UBND cấp xã, nên trong xây dựng, hoàn thiện pháp luật về chứng thực cần nghiên cứu về chế định chứng thực hợp đồng, giao dịch theo hướng người thực hiện chứng thực sẽ phải chịu trách nhiệm cả về nội dung của hợp đồng và phù hợp với đạo đức xã hội thay vì chỉ xác nhận tính có thực của hợp đồng, giao dịch; thời gian, địa điểm, năng lực hành vi và sự tự nguyện của các bên giao kết hợp đồng, giao dịch như hiện nay.
Đồng thời cũng quy định rõ trách nhiệm của công chức tư pháp – hộ tịch trong tiếp nhận, kiểm tra và quản lý hồ sơ chứng thực các hợp đồng. Vì hiện nay pháp luật về chứng thực quy định giao người thực hiện chứng thực (Chủ tịch, hoặc Phó Chủ tịch cấp xã) thực hiện các công việc đó.
Thứ hai: Việc thực hiện giải quyết thủ tục hành chính về công chứng hợp đồng thế chấp được thực hiện theo Quyết định số 870/QĐ-UBND ngày 05/6/2014 của Chủ tịch UBND tỉnh, công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế lĩnh vực công chứng thuộc thẩm quyền giải quyết của các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Hiện nay, ngày 13/4/2017, Chủ tịch UBND tỉnh tỉnh Cà Mau đã ban hành Quyết định số 698/QĐ-UBND công bố thủ tục hành chính bị bãi bỏ trong lĩnh vực công chứng, chứng thực thuộc phạm vi quản lý của Sở Tư pháp tỉnh Cà Mau ban hành kèm theo Quyết định số 870/QĐ-UBND. Bộ trưởng Bộ Tư pháp đã có Quyết định số 2007/QĐ-BTP ngày 26/9/2016 công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực này nhưng Tỉnh chưa ban hành được bộ thủ tục giải quyết về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ. Do vậy, Chủ tịch UBND tỉnh cần kịp thời chỉ đạo tham mưu công bố bộ thủ tục hành chính để dùng chung trên địa bàn tỉnh đúng theo quy định.
3.2.2. Định hướng tăng cường năng lực thực thi pháp luật về công chứng, chứng thực
3.2.2.1. Về hoạt động công chứng Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau
Thứ nhất: Việc quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên cần thường xuyên đánh giá điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Cần có chính sách ưu tiên hỗ trợ cho những người có nhu cầu đào tạo hành nghề công chứng và sẽ thành lập Văn phòng tại những địa phương xa xôi, hẻo lánh, nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch ít nếu khi thành lập sẽ khó duy trì hoạt động được bởi nguồn thu quá thấp, Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình doanh nghiệp đương nhiên sẽ không thể duy trì hoạt động nếu không có lợi nhuận. Nếu duy trì được hoạt động như vậy sẽ không đảm bảo được lợi ích của người dân cũng như ảnh hưởng nhiều đến sự phát triển và tổ chức mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng. Bởi vậy, đối với những nơi khó khăn trong việc chuyển đổi thì cần phải tạo điều kiện hơn cho Văn phòng công chứng như ưu đãi về thuế, sự hợp tác của chính quyền trong hoạt động…
Thứ hai, nâng cao hiệu quan công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên để đội ngũ này có đủ năng lực, bản lĩnh và kiến thức áp dụng thực hiện các quy định của pháp luật được nghiêm minh, chính xác và đúng quy định. Nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những sai sót không đáng có trong quá trình tác nghiệp, góp phần bảo vệ pháp luật.
Thứ ba: Cần nghiên cứu, đối chiếu thủ tục hành chính do Bộ trưởng Bộ Tư pháp công bố đối với công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ hiện hành40 để bổ sung thêm những thành phần hồ sơ được quy định tại các Điều 317, 318, 325, 326, 501 Bộ luật dân sự năm 2015, tại Điều 501 có quy định “Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”… hoặc tại Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định “…Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Mặt khác, để tránh thiệt hại cho người thứ ba, trong thủ tục hồ sơ yêu cầu công chứng cần bổ sung thêm thông tin như: Giấy tờ chứng minh về nguồn gốc QSDĐ được ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện người sử dụng đất được thừa kế, được tặng, cho riêng hoặc nhận chuyển nhượng theo văn bản nào và QSDĐ đó chưa bị hạn chế thế chấp… hoặc giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình thì cần phải có chữ ký hoặc văn bản ủy quyền của những người có tên trong hộ gia đình cho người đại diện yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật.
3.2.2.2. Về hoạt động chứng thực
Thứ nhất, để nâng cao hiệu quả công tác chứng thực hợp đồng thế chấp trong thời gian tới cần rà soát, đánh giá hoạt động của đội ngũ cán bộ, công chức tư pháp 40 Quyết định số 2007/QĐ-BTP ngày 26/9/2016 Bộ trưởng Bộ Tư pháp.
Hộ tịch đản bảo đủ về số lượng theo quy định tại Quyết định số 876/QÐ-UBND ngày 02/6/2010 của Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau phê duyệt Đề án “Kiện toàn tổ chức, bộ máy của Sở Tư pháp, Phòng Tư pháp cấp huyện và Tư pháp cấp xã giai đoạn 2010-2015 trên địa bàn tỉnh Cà Mau” và đáp ứng yêu cầu về chuyên môn theo quy định của Luật hộ tịch41 để tăng cường tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ từ đó có sự sắp xếp bố trí cán bộ làm công tác chứng thực phù hợp với năng lực, trình độ, tiêu chuẩn đáp ứng yêu cầu đặt ra…Ngoài ra, bố trí đảm bảo nguồn kinh phí nhất định để các đơn vị thực hiện chứng thực phục vụ đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ, nhất là mua sắm trang thiết bị lưu trữ hồ sơ đảm bảo đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP …
Thứ hai, đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chứng thực đến đông đảo các tầng lớp cán bộ, công chứng, viên chức và nhân dân với nhiều hình thức thiết thực để nhân dân được biết, theo dõi, giám sát và tuân thủ thực hiện theo quy định một cách triệt để.
Thứ ba, tăng cường tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn cho cán bộ làm công tác chứng thực để xác định thực hiện có hiệu quan trong công tác này. Đồng thời gắn với làm tốt công tác thanh tra, kiểm tra để phát huy những mặt tích cực, những việc làm hay để nhân rộng, đồng thời kịp uốn nắn, khắc phục những sai phạm.
3.2.3. Định hướng bổ sung Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau
3.2.3.1. Sửa đổi các văn bản pháp luật khác để thống nhất với Bộ luật dân sự năm 2015:
Hiện nay, Bộ Luật dân sự năm 2015 được coi như một luật gốc để làm nền tảng, cơ sở pháp lý cho các luật khác tham chiếu. Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 51 Luật công chứng 2014 lại quy định “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó” và Điều 38 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực chỉ được thực hiện khi có thỏa thuận bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”.
Việc quy định trên đã không thống nhất với quy định tại khoản 1, Điều 423 Bộ Luật dân sự năm 2015 “Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện 41 Điều 72 Luật hộ tịch năm 2014 huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận; Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; Trường hợp khác do luật quy định”.
Để cho các quy định được thống nhất, trong thời gian tới phải sửa đổi các quy định có liên quan của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan, tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất cho việc đổi mới và phát triển nghề công chứng, giữ nguyên quy định buộc công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất trong Luật đất đai sửa đổi như quy định tại Luật đất đai hiện hành để bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa rủi ro tranh chấp, đảm bảo trật tự, an toàn xã hội. Cụ thể:
Thứ nhất: Sửa đổi, bổ sung quy định “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó” tại khoản 1 Điều 51 Luật công chứng 2014 và quy định: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực chỉ được thực hiện khi có thỏa thuận bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch” tại Điều 38 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP cho thống nhất với quy định “Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận; Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; Trường hợp khác do luật quy định” tại khoản 1, Điều 423 Bộ Luật dân sự năm 2015.
Thứ hai: Sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 theo hướng khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ thì phải có giấy chứng nhận QSDĐ mới được thực hiện và đảm bảo thống nhất với quy định tại Điều 501 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định “Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về QSDĐ…”.
3.2.3.2. Về triển khai thực hiện tốt các quy định của pháp luật: Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau
Thứ nhất, tăng cường tuyên truyền, phổ biến Luật công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm nâng cao nhận thức của cá nhân, tổ chức về công chứng, chứng thực và chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng, về vị trí, vai trò của nghề công chứng, công chứng viên trong việc đảm bảo an toàn pháp lý đối với các hợp đồng, giao dịch.
Thứ hai, tăng cường thanh tra, kiểm tra, chấn chỉnh những sai phạm và những biểu hiện tiêu cực trong hoạt động công chứng.
Trước những biểu hiện phát triển không lành mạnh của hoạt động công chứng trong thời gian qua, sự dễ dãi, tùy tiện của một bộ phận công chứng viên trong hành nghề và đội ngũ làm công tác chứng thực, các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, nhằm phát hiện và chấn chỉnh, xử lý nghiêm các sai phạm. Đồng thời, hướng dẫn, định hướng các công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng và công chức tư pháp – hộ tịch, UBND cấp xã thực hiện nghiêm chỉnh các quy định của Luật công chứng và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thứ ba, thường xuyên kịp thời rà soát, hoàn thiện thể chế về công chứng, chứng thực và các văn bản liên quan.
Đẩy nhanh việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động công chứng, chứng thực. Đề xuất cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các văn bản QPPL có liên quan đến công chứng, chứng thực như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở… theo hướng: một mặt tiếp tục kế thừa các quy định trong các văn bản QPPL nêu trên mà thời gian qua đã phát huy tác dụng tích cực; một mặt sửa đổi, bổ sung những quy định không phù hợp, thống nhất. Đồng thời, trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai,… và các văn bản có liên quan cần tiếp tục quy định bắt buộc phải công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch về thế chấp QSDĐ để bảo đảm an toàn cho các giao dịch.
Thứ tư, đẩy mạnh xã hội hóa hoạt động công chứng kết hợp với việc tiếp tục chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch từ UBND sang các tổ chức hành nghề công chứng.
Phát triển mạng lưới tổ chức hành nghề công chứng rộng khắp trên toàn tỉnh gắn với địa bàn dân cư theo một quy hoạch thống nhất theo hướng ưu tiên xã hội hóa. Xây dựng các tổ chức hành nghề công chứng có tính chuyên nghiệp cao để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội đối với chất lượng dịch vụ công chứng, phục vụ đắc lực cho công cuộc cải cách tư pháp, phát triển kinh tế – xã hội và hội nhập quốc tế.
Đẩy mạnh việc chuyển giao việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch mà UBND đang thực hiện sang tổ chức hành nghề công chứng, tạo động lực cho việc tiếp tục xã hội hóa công chứng, tăng cường bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch của người dân.
Kết luận chương 3
Chương này tác giả nêu ra quan điểm hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng, cũng như các quy định của pháp luật có liên quan đến việc cấp những giấy tờ có liên quan đến giấy chứng nhận QSSĐ, giấy tờ tùy thân của công dân, trên cơ sở kế thừa những định hướng về chính sách, pháp luật công chứng, chứng thực hiện hành, cần tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về công chứng, chứng thực, nhất là pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ trong thời gian tới, để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh tiến trình cải cách tư pháp, cải cách hành chính.
Trên cơ sở những định hướng hoàn thiện pháp luật, đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồnghợp đồng thế chấp QSDĐgồm: nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực; giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan (dân sự, đất đai…) và những kiến nghị trong hoạt động công chứng, chứng thực trên địa bàn.
Những kiến nghị, đề xuất về hoạt động công chứng, chứng thực trên địa bàn tỉnh Cà Mau, góp phần thực hiện tốt yêu cầu công chứng, chứng thực các hợp đồngthế chấp QSDĐ của người dân. Nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, hạn chế tranh chấp, rủi ro cho người dân trên địa bàn hiện nay.
KẾT LUẬN
Công chứng, chứng thực là hai chế định pháp luật quan trọng trong hoạt động bổ trợ tư pháp và hành chính công, có liên quan đến quyền, lợi ích của người dân, tổ chức, doanh nghiệp.
Việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật về công chứng, chứng thực nói chung và công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng thông qua thực tiễn áp dụng là rất bổ ích và thiết thực về mặt lý luận và thực tiễn.
Công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về QSDĐ không chỉ để bảo vệ an toàn về mặt pháp lý trong giao dịch về QSDĐ của người yêu cầu công chứng, chứng thực mà còn lại lợi ích kinh tế và hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý các giao dịch của Nhà nước được chặt chẽ, hiệu quả, phục vụ quản lý nhà nước, quản lý xã hội, hạn chế những giao dịch ngầm về QSDĐ, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra.
Qua đó, luận văn đã đề xuất một số định hướng hoàn thiện hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ, cụ thể sau đây:
- Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực.
- Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ.
- Hoàn thiện pháp luật khác có liên quan như: Pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai …
Đồng thời, tác giả cũng kiến nghị về hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng hợp đồng thế chấp QSDĐ tại tỉnh Cà Mau trong thời gian tới./. Luận văn: Giải pháp HT hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Cà Mau
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY
===>>> Luận văn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Cà Mau
