Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau hay nhất năm 2022 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Cà Mau dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
Tình hình hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng trên địa bàn tỉnh Cà Mau:
Như chúng ta đã biết Cà Mau là tỉnh cực Nam của tổ quốc, với ba mặt giáp biển, có diện tích tự nhiên khoảng 5.331,64 km2, dân số 1.216.388 người (số liệu thống kê năm 2014), có 08 huyện và thành phố Cà Mau, 101 xã, phường, thị trấn với 948 ấp, khóm. Hệ thống sông ngòi, kênh rạch chằng chịt, dân cư phân bổ tập trung chủ yếu ở thành phố, thị trấn và các tuyến sông, kênh, rạch; đời sống của người dân chủ yếu bằng nghề khai thác, nuôi trồng thủy sản và nông, lâm nghiệp.
Về cơ cấu kinh tế, nông nghiệp 19,6%, công nghiệp 43,5%, dịch vụ 36,9%. Về đô thị, đô thị động lực gồm thành phố Cà Mau, thị trấn Năm Căn (huyện Năm Căn) và thị trấn Sông Đốc (huyện Trần Văn Thời). Thu nhập bình quân đầu người năm 2014 đạt 32 triệu đồng, dự kiến năm 2020 đạt khoảng 60 triệu đồng.
2.1. Thực trạng hoạt động
2.1.1. Về tổ chức: Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau
Tổ chức hành nghề công chứng:
Thực hiện theo quy định của Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng Bộ trưởng, Phòng Công chứng số 1 tỉnh Minh Hải được thành lập theo Quyết định số 96/QĐ-UB ngày 14/6/1991 của UBND tỉnh Minh Hải trực thuộc UBND tỉnh Minh Hải. Đến tháng 6/1996 chuyển cấp quản lý từ UBND tỉnh Minh Hải về trực thuộc Sở Tư pháp tỉnh Minh Hải (nay là tỉnh Cà Mau) và đi vào hoạt động cho đến nay.
Để triển khai thực hiện một cách thống nhất và đồng bộ các văn bản của Trung ương trên địa bàn tỉnh như: Quyết định số 250/QĐ-TTg ngày 10/02/2010 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam đến năm 2020”; Quyết định số 240/QĐ-TTg ngày 17/02/2011 của Thủ tướng Chính phủ ban hành “Tiêu chí quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam đến năm 2020”; Quyết định số 2140/QĐ-TTg ngày 29/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam đến năm 2020” và Quyết định số 1953/QĐ-BTP ngày 30/7/2013 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020”.
Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau có Quyết định số 1643/QĐ-UBND ngày 26/10/2011 ban hành Đề án “Quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020 trên địa bàn tỉnh Cà Mau” và Quyết định số 425/QĐ-UBND ngày 21/3/2014 ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020 trên địa bàn tỉnh Cà Mau”.
Trên cơ sở các văn bản nói trên, đến nay tỉnh Cà Mau đã thành lập và đang hoạt động có 05 tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng số 1 thuộc Sở Tư pháp và 04 Văn phòng công chứng). Các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở hoạt động chủ yếu đặt tại các phường trên địa bàn thành phố Cà Mau và 01 tổ chức đặt tại thị trấn Sông Đốc (huyện Trần Văn Thời).
Hiện nay, trong toàn tỉnh có 10 công chứng viên, trong đó có 03 người làm việc tại Phòng Công chứng số 1 (trực thuộc Sở Tư pháp), 07 người còn lại làm tại 04 Văn phòng công chứng và 32 nhân viên nghiệp vụ, nhân viên khác28. Các tổ chức hành nghề công chứng đều có đội ngũ công chứng viên có kinh nghiệm, nhân viên nghiệp vụ đều có trình độ cử nhân, hầu hết đều tham gia công tác trong ngành pháp luật nhiều năm, nên đảm bảo trong hoạt động công chứng cơ bản tuân thủ theo quy định pháp luật và thực hiện việc mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho công chứng viên đúng theo quy định. Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau
Đối với chứng thực:
Thực hiện theo quy định Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, UBND tỉnh Cà Mau đã ban hành Quyết định số 2020/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 về việc giao thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Theo quy định tại Quyết định số 2020/QĐ-UBND việc công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc địa giới hành chính tại địa bàn thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau được giao cho tổ chức hành nghề công chứng thực hiện, thuộc địa giới hành chính tại các huyện còn lại các tổ chức, cá nhân được quyền lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Cà Mau hoặc chứng thực tại UBND các xã, thị trấn theo quy định khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch. Do vậy, trên địa bàn tỉnh Cà Mau có 84 xã, thị trấn thuộc địa bàn các huyện thì UBND các xã, thị trấn có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng. Với đội ngũ công chức tư pháp – hộ tịch tham mưu giúp Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND cùng cấp thực hiện hành vi chứng thực là 162 người.
28 Báo cáo số 415/BC-STP ngày 29/11/2016 của Sở Tư pháp về tổ chức và hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh Cà Mau năm 2016.
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Ban Cán sự Đảng Bộ Tư pháp tại Công văn số 60-CV/BCS ngày 10/6/2009 và của Ban Thường vụ Tỉnh ủy ngày 03/7/2009, Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau đã có Quyết định số 876/QÐ-UBND ngày 02/6/2010 phê duyệt Đề án “Kiện toàn tổ chức, bộ máy của Sở Tư pháp, Phòng Tư pháp cấp huyện và Tư pháp cấp xã giai đoạn 2010-2015 trên địa bàn tỉnh Cà Mau”. Theo nội dung Quyết định số 876/QÐ-UBND đến năm 2012 đảm bảo mỗi xã, phường, thị trấn có từ 02 công chức tư pháp – hộ tịch trở lên. Tuy nhiên, tính đến hết 30/10/2016 toàn tỉnh có 198 công chức cấp xã/101 xã, phường, thị trấn. Trong đó, 35 công chức thuộc các đơn vị xã, phường của thành phố Cà Mau không tham mưu thực hiện công tác chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ theo quy định tại Quyết định 2020/QĐ-UBND29.
Theo quy định công chức tư pháp – hộ tịch giúp UBND cấp xã thực hiện công tác chứng thực hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng30. Hiện nay trình độ chuyên môn về công tác chứng thực của công chức tư pháp – hộ tịch được bố trí cơ bản đúng theo quy định, thực hiện tương đối tốt nhiệm vụ được giao. Tuy nhiên, vẫn bộc lộ những hạn chế như:
Chưa nắm vững về chuyên môn, nhất là khi tham mưu chứng thực các hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng. So với yêu cầu nhiệm vụ thì lực lượng công chức tư pháp – hộ tịch cấp xã được bổ sung về số lượng, nhưng về trình độ, chuyên môn nghiệp vụ vẫn còn những công chức chưa đạt theo tiêu chuẩn quy định, có nhiều trường hợp chưa qua tập huấn, đào tạo về nghiệp vụ (21 người)… hoặc một số đơn vị cấp xã bố trí công chức không phù hợp với trình độ chuyên môn nghiệp vụ (không có chuyên môn Luật)31, thậm chí còn kiêm nhiệm nhiều việc khác…
Đội ngũ công chức ở một số đơn vị cấp xã không ổn định, thường xuyên thay đổi vị trí công tác. Từ đó, ảnh hưởng không nhỏ đến năng lực chuyên môn, kinh nghiệm nghề nghiệp vì chưa được tập huấn, bồi dưỡng kịp thời đã gây khó khăn trong việc tham mưu thực hiện nhiệm vụ chứng thực. Đặc biệt là việc chứng thực hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng đòi hỏi chuyên môn cao, có nhiều kinh nghiệm…
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
2.1.2. Về thực hiện chủ trương chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch từ UBND sang cho tổ chức hành nghề công chứng:
29 Báo cáo số 181/BC-UBND ngày 29/11/2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau về tổng kết công tác tư pháp năm 2016 và nhiệm vụ, giải pháp công tác năm 2017.
- Khoản 3, Điều 43 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.
- Điều 72 Luật hộ tịch năm 2014.
Thực hiện theo quy định Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, UBND tỉnh Cà Mau đã ban hành Quyết định số 2020/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 về việc giao thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Tại thời điểm thực hiện việc chuyển giao, trên địa bàn tỉnh có 05 tổ chức hành nghề công chứnghoạt động: 01 Phòng Công chứng và 01 Văn phòng công chứng tại huyện Năm Căn, 03 Văn phòng công chứng tại thành phố Cà Mau. Theo Quyết định số 2020/QĐ-UBND, việc công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc địa giới hành chính tại địa bàn thành phố Cà Mau được giao cho tổ chức hành nghề công chứng thực hiện, thuộc địa giới hành chính tại các huyện còn lại các tổ chức, cá nhân được quyền lựa chọn công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố Cà Mau hoặc chứng thực tại UBND các xã, thị trấn theo quy định khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch.
Sau khi Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban hành. Bộ trưởng Bộ Tư pháp có văn bản: Công văn số 1213/BTP-BTTP ngày 29/4/2010 nội dung về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch sang tổ chức hành nghề công chứng. Việc giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ trên địa bàn tỉnh Cà Mau vẫn tiếp tụcthực hiện theo quy định tại Quyết định số 2020/QĐ-UBND và không giao thêm cho tổ chức hành nghề công chứng thực hiện đối với địa bàn các huyện còn lại chưa giao.
Cho đến nay, mặc dù theo quy định của Luật đất đai năm 2013 người có QSDĐ khi thực hiện giao dịch có quyền lựa chọn thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND các xã, thị trấn; Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thủ tướng Chính phủ và Công văn số 4591/BTNMT-PC ngày 22/10/2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khẳng định vấn đề này. Nhưng về thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng trên địa bàn tỉnh Cà Mau vẫn thực hiện theo Công văn số 4800/BTP-BTTP ngày 21/11/2014 và Công văn số 978/BTP-BTTP ngày 31/3/2015 của Bộ Tư pháp.
2.1.3. Về kết quả hoạt động: Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau
Kết quả hoạt động của các tổ chức công chứng:
Từ khi thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, về cơ bản việc thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng được thực hiện kịp thời, phục vụ tốt yêu cầu công chứng của các tổ chức và cá nhân trên địa bàn. Theo số liệu thống kê 05 năm gần nhất, từ năm 2012 đến hết năm 2016 thì các tổ chức công chứng đã công chứng được 126.915 hợp đồng, giao dịch (Trong đó có hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ, tài sản gắn liền với đất).
Ngoài ra, tác giả đã thống kê số liệu 05 năm gần nhất, từ năm 2012 đến hết năm 2016, cơ quan Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, đã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được 47.493 trường hợp. Số liệu này đã chứng minh rằng trong 05 năm, số lượng hợp đồng thế chấp QSDĐ để thực hiện vay vốn tại các tổ chức tín dụng nhằm tạo nguồn tài chính kinh doanh trên địa bàn tỉnh là rất lớn.
Kết quả hoạt động chứng thực:
Thực hiện việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực, Chủ tịch UBND tỉnh ban hành Công văn số 1826/UBND-NC ngày 23/12/2008, chỉ đạo UBND các xã, phường thuộc thành phố Cà Mau thực hiện tốt việc chuyển giao và tuyên truyền cho người dân trên địa bàn biết về nội dung chuyển giao công chứng các hợp đồng, giao dịch…
Qua 05 năm thực hiện (2012- 2016), UBND xã, thị trấn trên địa bàn tỉnh Cà Mau đã chứng thực được 85.114 hợp đồng, giao dịch (số liệu chỉ mang tính chất tương đối, vì thời gian qua quy định về thống kê trong lĩnh vực này thay đổi, từ đó việc thống kê không thống nhất). Trong đó có hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, tác giả đã thống kê số liệu 05 năm gần nhất, từ năm 2012 đến hết năm 2016, cơ quan Tài nguyên và Môi trường đã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất với 47.493 trường hợp.
2.2. Những vướng mắc, bất cập trong các quy định pháp luật về công chứng, chứng thực Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau
2.2.1. Vướng mắc trong phân định chức năng, nhiệm vụ
Mục đích của nhà nước là muốn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tham gia các hợp đồng, giao dịch đó là quyền lựa chọn nhiều cơ quan có thẩm quyền thực hiện chứng nhận những hợp đồng, giao dịch mà mình tham gia. Nhưng hiện nay, hoạt động công chứng, chứng thực được điều chỉnh bởi văn bản pháp luật của nhiều cấp, nhiều ngành khác nhau. Tuy nhiên, những văn bản pháp luật này còn nhiều bất cập, chưa phân định rõ để tách bạch giữa công chứng với chứng thực.
Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2104 và Nghị định số 23/2015/NĐ-CP được ban hành, nhưng việc phân giới rõ ràng giữa hoạt động công chứng và chứng thực chỉ ở mức độ dựa theo tiêu chí chủ thể có thẩm quyền thực hiện nên chưa có sự phân định rõ ràng giữa hai hoạt động này. Tổ chức hành nghề công chứng và UBND cấp xã đều có thẩm quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng. Không dừng ở đó mà công chứng viên cũng có thẩm quyền chứng sao y từ bản chính, chứng thực chữ ký… theo Luật công chứng năm 2014 và Nghị định số 23/2015/NĐ-CP.
Việc phân định thẩm quyền không rõ ràng và mở rộng thẩm quyền cũng đồng nghĩa với tăng trách nhiệm đối với UBND cấp xã, trong khi không phải Phó Chủ tịch, Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn nào cũng nắm vững Luật. Một số trường hợp giao dịch phía UBND xã sẽ không nắm được do pháp luật không yêu cầu phải đăng ký các giao dịch này ở xã. Thực tế đã có những trường hợp giao dịch khi bị ngăn chặn, không thực hiện được ở tổ chức hành nghề công chứng, người dân liền tìm đến UBND cấp xã để chứng thực hoặc ngược lại. Kết quả là cùng một “sổ đỏ” nhưng có khi được đem đi giao dịch với nhiều người, dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện.
Ví dụ: Vụ án lấy 273 “sổ đỏ của người dân thế chấp vay tiền” vào năm 2007 trên địa bàn xã Lương Thế Trân, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau. Các đối tượng tự cạo sửa chữa số, nâng khống diện tích, lập hồ sơ giả, cấu kết với Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND xã chứng thực khống để vay tiền hơn 2,5 tỉ đồng32.
Người yêu cầu chứng thực đã lợi dụng mối quan hệ quen biết có hành vi lừa dối, không trung thực để đạt được lợi ích phi pháp khi yêu cầu chứng thực như sửa chữa giấy tờ, sử dụng giấy tờ giả mạo hoặc có hành vi gian dối khác… Những hợp đồng thế chấp QSDĐ giả không được phát hiện thì thiệt thòi thuộc về bên nhận thế chấp QSDĐ.
Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu. Hợp đồng dân sự vô hiệu sẽ dẫn tới nhiều hậu quả pháp lý bất lợi cho các bên tham gia nhưng ở đây là bên nhận thế chấp QSDĐ.
Trường hợp này, nếu phân định tách bạch giữa công chứng với chứng thực mà hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ chỉ tổ chức hành nghề công chứng mới có thẩm quyền công chứng chắc hẳn không sảy ra hậu qua như nêu, vì công chứng viên 32 Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật “Pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch QSDĐ từ thực tiễn tỉnh Cà Mau” của tác giả Lê Thanh Phong, 2016. họ có khả năng, nghiệp vụ chuyên nghiệp hơn và khi thực hiện hành vi công chứng đã chịu trách nhiệm cả về nội dung của hợp đồng là không trái pháp luật, trong khi chứng thực ở cấp xã không chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng mà các bên tham gia tự chịu trách nhiệm…
2.2.2. Vướng mắc về trách nhiệm pháp lý giữa hợp đồng được công chứng và chứng thực Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau
Theo quy định tại Điều 46 Luật công chứng 2014 “Lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng, giao dịch phải ghi rõ thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch; trách nhiệm của công chứng viên đối với lời chứng…”33. Như vậy, hợp đồng hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng khi đã được công chứng thì công chứng viên đã chứng nhận về tính hợp pháp của toàn bộ hợp đồng, như nội dung, hình thức và kể cả các chủ thể tham gia là đúng, phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành cũng như đạo đức xã hội tại thời điểm thực hiện hành vi công chứng.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4, Điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP về giải thích từ ngữ thì “Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch” và tại mẫu lời chứng hợp đồng, giao dịch ban hành kèm theo Nghị định này về phần nội dung của hợp đồng thì các bên tham gia hợp đồng, giao dịch đã cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, cũng là hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng đều được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực nhưng trách nhiệm của chủ thể thực hiện với hợp đồng thì khác nhau. Theo đó, nếu công dân, tổ chức lựa chọn chứng nhận các hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ tại các tổ chức hành nghề công chứng thì mức độ an toàn pháp lý cao hơn, vì công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch này theo quy định của pháp luật về 33 Khoản 1, Điều 46 Luật công chứng 2014. công chứng. Còn nếu người dân lựa chọn việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ tại UBND cấp xã cơ quan này chỉ chịu trách nhiệm về chứng thực chữ ký trên hợp đồng là chữ ký của người yêu cầu chứng thực, người dân phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của mình. Đây là những hạn chế của pháp luật về phân định trách nhiệm đối với công chứng và thực hiện chứng thực.
Ví dụ: Vụ án lấy 273 “sổ đỏ của người dân thế chấp vay tiền” vào năm 2007 trên địa bàn xã Lương Thế Trân, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau. Các đối tượng tự cạo sửa chữa số, nâng khống diện tích, lập hồ sơ giả, cấu kết với Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND xã chứng thực khống để vay tiền hơn 2,5 tỉ đồng như đã trình bày trên.
Nếu các hợp đồng thế chấp được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên đã chịu trách nhiệm cả về nội dung của hợp đồng và có trách nhiệm với những hậu quả sảy ra khi hợp động thế chấp QSDĐ có tranh chấp.
Trong khi đó chứng thực ở cấp xã không chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng mà các bên tham gia hợp động thế chấp QSDĐ tự chịu trách nhiệm thì hệ số rủi ro thuộc về bên nhận thế chấp, còn cơ quan chứng thực vô can…
2.2.3. Vướng mắc về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau
Theo Luật công chứng năm 2006 và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP, Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, có quy định:
“Luật công chứng và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP đã phân biệt rõ hai loại hoạt động công chứng và chứng thực, theo đó công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; còn Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã có thẩm quyền chứng thực bản sao giấy tờ từ bản chính, chứng thực chữ ký.
Để tạo điều kiện cho Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã tập trung thực hiện tốt công tác chứng thực bản sao, chữ ký theo quy định của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP, đồng thời từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện theo đúng tinh thần của Luật công chứng, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch của cá nhân, tổ chức, UBND cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của UBND cấp xã theo quy định của pháp luật”34.
Đồng thời Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhân QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì tại điểm b, khoản 4, Điều 26 Nghị định này có quy định giao cho UBND tỉnh có trách nhiệm: “Thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương để đáp ứng yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xem xét, quyết định chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mà UBND cấp huyện, cấp xã đang thực hiện sang tổ chức hành nghề công chứng ở địa bàn cấp huyện mà tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng được yêu cầu công chứng; đối với những nơi chưa có quyết định chuyển giao của UBND cấp tỉnh thì người tham gia hợp đồng, giao dịch có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật”.
Theo Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020”. Tại mục III về các giải pháp thực hiện Quy hoạch nêu rõ: “Tiếp tục chỉ đạo đẩy mạnh chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch từ UBND cấp huyện, cấp xã sang tổ chức hành nghề công chứng đối với những địa bàn cấp huyện có tổ chức hành nghề công chứng đảm đương được nhiệm vụ chứng nhận hợp đồng, giao dịch trên địa bàn theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tiến tới thực hiện việc chuyển giao toàn bộ các hợp đồng, giao dịch do UBND cấp huyện, cấp xã đang chứng thực liên quan hoặc có khả năng liên quan đến chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sang cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nhằm bảo vệ tốt quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, góp phần tăng cường quản lý xã hội bằng pháp luật, pháp chế xã hội chủ nghĩa”.
Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 có quy định “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã” Điều 167;
Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ về Kết luận của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai có nêu “Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các Bộ chỉ đạo các địa phương nghiêm túc thực hiện quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục; tránh tình trạng bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng không đúng quy định như đã diễn ra tại một số địa phương trong thời gian qua”.
Như vậy, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Quyết định số 2104/QĐ-TTg có các nội dung mâu thuẫn với nội dung quy định tại Luật đất đai 2013, Thông báo số 347/TB-VPCP. Hiện nay, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP hết hiệu lực được thay thế bằng Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 còn Quyết định số 2104/QĐ-TTg chưa văn bản nào sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặcbãi bỏ.
Để thực hiện thống nhất các văn bản nêu trên, ngày 21/11/2014 Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Công văn số 4800/BTP-BTTP hướng dẫn việc công chứng hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, thì: “Đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quyết định của UBND cấp tỉnh về chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất từ UBND cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng thì tiếp tục thực hiện để bảo đảm sự ổn định, không đặt vấn đề chuyển giao lại cho UBND cấp xã, tránh xáo trộn và khó khăn cho người dân trong yêu cầu công chứng, chứng thực tại địa phương”.
Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ, quy định thẩm quyền của UBND cấp xã được quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai…
Những quy định chồng chéo, mâu thuẫn như trên về nguyên tắc áp dụng pháp luật thì đương nhiên thực hiện theo quy định của văn bản có giá trị pháp lý cao hơn, tuy nhiên đã gây ra sự lúng túng trong việc thực hiện thẩm quyền chứng thực của UBND cấp xã. Đối với những nơi đã chuyển giao trước đây đã ổn định, khi người dân đến yêu cầu thì người có thẩm quyền không biết giải thích việc từ chối nhận yêu cầu chứng thực như thế nào? Vì Luật và Nghị định có giá trị pháp lý cao hơn Công văn hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Tư pháp. Điều này đã gây khó khăn cho UBND cấp xã trong thực hiện thẩm quyền chứng thực của mình.
2.2.4. Hạn chế, vướng mắc của các văn bản pháp luật khác liên quan đến công chứng, chứng thực Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau
Qua nghiên cứu, đối chiếu các văn bản quy phạm điều chỉnh trong hoạt động công chứng, chứng thực liên quan đến lĩnh vực công chứng, chứng thực có một số quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn và chưa phù hợp với thực tiễn áp dụng. Cụ thể:
Thứ nhất: Theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định”35. Tuy nhiên, Luật công chứng 2014 lại quy định:“Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”36 và Điều 38 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực chỉ được thực hiện khi có thỏa thuận bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”.
Thứ hai: Trường hợp hộ gia đình là một trong những chủ thể của pháp luật dân sự, loại chủ thể này hiện nay rất phổ biến trong các hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng nhưng quy định pháp luật hiện hành chưa rõ ràng, nên thực hiện công chứng, chứng thực gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn rủi ro, phát sinh tranh chấp… Vì, trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên địa bàn tỉnh Cà Mau hầu hết đất đai được cấp cho hộ gia đình (Giấy chứng nhận QSDĐ ghi cấp 35 Khoản 1, Điều 423 Bộ Luật dân sự năm 2015.
Khoản 1 Điều 51 Luật công chứng 2014. cho “hộ ông…” hoặc “hộ bà….”). Tại Luật đất đai 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụngchung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ”37.
Như vậy, khi thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng, công chứng viên và người thực hiện chứng thực sẽ căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hay xác định như thế nào… Đây là những vấn đề hiện đang còn vướng mắc nhưng vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền. Hiên nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP “Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Theo quy định này, đối với đất cấp cho hộ gia đình thì làm sao xác định được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên trong hợp đồng, giao dịch khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực (không quy định tất cả các thành viên hộ gia đình cùng ký tên).
Việc quy định như nêu trên đã gây khó khăn cho công chứng viên và cơ quan chứng thực, vì theo quy định tại khoản 2 Điều 101 và Điều 102 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”. Quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nêu quy định rõ hơn nhưng chưa đảm bảo được quyền lợi chính đáng của những thành viên khác của hộ gia đình và thực tế, khi làm thủ tục để công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của hộ gia đình tại cơ quan công chứng hoặc tại UBND cấp xã thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó…
Ví dụ: Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hành thương mại cổ phấn Quốc tế Việt Nam (VIB) thế chấp tài sàn là giấy chứng nhận QSDĐ số 0533, do UBND thành phố Cà Mau cấp ngày 08/11/2012 được cấp cho hộ ông Lê Hoàng Văn và bà Nguyễn Tuyết Hoa đứng tên để bảo lãnh cho bà Võ Cẩm Hồng vay tiền được tổ chức hành nghề công chứng theo quy định. Tuy nhiên, việc ngân hàng ký hợp đồng thế chấp tài sản với ông Văn, bà Hoa mà không có sự đồng ý của 02 người con là Khoản 29, Điều 3 Luật đất đai 2013.
Không đúng theo quy định của pháp luật. Vì: Văn bản có hiệu lực thi hành tại thời điểm giao kết hợp đồng có quy định “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại QSDĐ; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho QSDĐ; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự” và tại khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”38. Từ quy định trên cho thấy khi ký hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa ngân hàng với ông Văn, bà Hoa là không đúng theo quy định. Do đó Tóa án đã tuyên hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng và ông Văn, bà Hoa là vô hiệu.
Thứ ba: Theo Luật công chứng năm 2014 có quy định trường hợp không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng, nhưng trình tự thủ tục thực hiện như thế nào thì trong Luật cũng như trong các văn bản hướng dẫn thực hiện không có quy định.
Thứ tư: Nghị định số 23/2015/NĐ-CP đã có hiệu lực thi hành trong đó ban hành kèm theo mẫu “lời chứng” cho các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ; nhưng hiện tại chưa có văn bản hương dẫn về mẫu hợp đồng, văn bản giao dịch có kèm theo “lời chứng” đó. Đây cũng gây khó khăn cho người thực hiện chứng thực, vì thực hiện Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì chỉ có lời chứng chứ không có mẫu hợp đồng, giao dịch.
Ví dụ: Thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP và các văn bản khác có liên quan, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường có Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trong đó mẫu hợp đồng thế chấp QSDĐ39 có các nội dung chính như: Bên thế chấp và bên nhân thế chấp; Nghĩa vụ được bảo đảm; Tài sản thế chấp; Giá trị tài sản thế chấp; Nghĩa vụ, quyền bên thế chấp và bên nhận thế chấp; Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền, nộp phí; Xử lý tài sản thế chấp; Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; Cam đoan của các bên…
Tuy nhiên, hiện Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT đã bị bãi bỏ và chưa có văn bản nào hướng dẫn, từ đó các tổ chức cá nhân đa số phải thực hiện theo mẫu hợp đồng được xây dựng sẵn từ các tổ chức tín dung theo hướng có lợi cho tổ chức này.
Những hạn chế, vướng mắc nêu trên của văn bản pháp luật có liên quan, ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động công chứng, chứng thực đặc biệt là làm ảnh hưởng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Luận văn: Khái quát về chứng thực hợp đồng đất tại Cà Mau
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY
===>>> Luận văn: Thực trạng về pháp luật chứng thực QSDĐ tại Cà Mau
