Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Khái quát về giá trị pháp lý của văn bản công chứng hay nhất năm 2022 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Giá trị pháp lý của văn bản công chứng trong pháp luật Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
2.1. Quy định pháp luật về giá trị pháp lý của văn bản công chứng
Việt Nam, luật công chứng ra đời là sự tiến bộ vượt bậc của pháp luật về công chứng, cho thấy công chứng Việt Nam đang từng bước tiếp cận gần hơn với các hệ thống công chứng trên thế giới, mà ở đây là hệ thống công chứng La tinh (công chứng nội dung) về cả tổ chức, hoạt động và cả giá trị pháp lý của văn bản công chứng. Cụ thể, luật công chứng hiện hành 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng ở hai giá trị: giá trị chứng cứ không phải chứng minh và giá trị thi hành đối với các bên liên quan (Điều 5 Luật Công chứng 2014).
2.1.1. Về giá trị chứng cứ không phải chứng minh Luận văn: Khái quát về giá trị pháp lý của văn bản công chứng
Có thể nói, văn bản công chứng có nhiều giá trị trong đó phải kể đến đầu tiên là giá trị chứng cứ. Theo Luật Công chứng 2014, tại khoản 3 Điều 5 quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”, có thể thấy giá trị chứng cứ của các hợp đồng giấy tờ đã được công chứng chính là giá trị làm chứng của nó. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, những hợp đồng, giấy tờ đã được công chứng chính là bằng chứng không thể chối cãi giữa các bên tham gia hợp đồng, giao dịch từ đó, quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên được bảo vệ và bảo đảm thực hiện.
Việc xác định giá trị chứng cứ trong văn bản công chứng cũng được đề cập đến trong pháp luật tố tụng dân sự, quy định việc cung cấp chứng cứ và chứng minh vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ của các bên đương sự. Người đưa ra yêu cầu phải có nghĩa vụ chứng minh trước, họ phải xuất trình các chứng cứ, đưa ra lý lẽ để chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ, đồng thời họ phải chỉ ra quy định của pháp luật cho phép chấp nhận yêu cầu của họ (tính hợp pháp của yêu cầu). Việc các đương sự phải cung cấp chứng cứ và chứng minh cho yêu cầu của mình là một trong những nguyên tắc xuất phát từ quyền tự định đoạt của đương sự đối với việc khởi kiện của mình, nguyên tắc này thể hiện tính đặc thù, sự khác biệt rất lớn giữa tố tụng dân sự với tố tụng hình sự. Theo quy định tại điều 93 Bộ luật tố tụng dân sự thì:
Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp [49].
Điều 94 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về Nguồn chứng cứ thì chứng cứ được thu thập từ nhiều nguồn trong đó có “Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập” và “Văn bản công chứng, chứng thực”. Điều 95 tiếp tục quy định về xác định chứng cứ “Tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận…. Văn bản công chứng, chứng thực được coi là chứng cứ nếu việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo đúng thủ tục do pháp luật quy định”. Những quy định nêu trên trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 hoàn toàn thống nhất với các quy định của luật Công chứng về việc công chứng viên khi chứng nhận văn bản công chứng phải đảm bảo việc tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực do công chứng viên chứng nhận đảm bảo cho các tình tiết, sự kiện có trong hợp đồng, giao dịch trở thành chứng cứ hiển nhiên trước tòa và không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên là vô hiệu. Sở dĩ văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và không phải chứng minh trước tòa là bởi khi công chứng, công chứng viên phải tuân theo các quy định của pháp luật về công chứng, về trình tự, thủ tục công chứng và tuân thủ các quy định của pháp luật khác có liên quan; Công chứng viên phải khách quan, trung thực, công chứng viên biết hoặc phải biết việc công chứng hoặc nội dung công chứng là vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội thì phải từ chối thực hiện việc công chứng. Ngoài ra, công chứng viên là một chức danh tư pháp được nhà nước trao quyền thực hiện chứng nhận hợp đồng, giao dịch và chỉ có công chứng viên mới được nhân danh nhà nước chứng nhận các hợp đồng, giao dịch đó mà không có sự phân biệt giữa công chứng viên là công chức nhà nước làm việc tại các Phòng công chứng nhà nước hay là công chứng viên làm việc tại các Văn phòng công chứng.
Vì vậy, văn bản công chứng có giá trị chấp hành riêng biệt. Khi được xuất trình trước tòa án với tư cách là chứng cứ, thì tòa án, nói chung không cần phải đánh giá lại tính xác thực của những điều đã được ghi trong văn bản đó và mặc nhiên xem nó là chứng cứ. Vì lý do nào đó, để bác bỏ hiệu lực chứng cứ của một văn bản công chứng, tòa án phải xem xét theo một trình tự tố tụng riêng về chính văn bản công chứng đó, chứ không thể tùy tiện bác bỏ giá trị văn bản công chứng trong một vụ kiện khác. Theo quy định tại Điều 52 Luật Công chứng thì công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có quyền “đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật” [44]. Và việc Tòa án tuyên bố một văn bản công chứng bị vô hiệu cũng phải tuân theo quy định về trình tự tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.
Qua thực tiễn thi hành quy định về giá trị chứng cứ hợp đồng, giao dịch được công chứng tại khoản 3 Điều 5 của Luật Công chứng 2014, có thể thấy quy định của Luật còn một số hạn chế, bất cập như sau:
Thứ nhất, luật quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Từ nội dung điều luật này, đang tồn tại hai luồng quan điểm trái chiều xoay quanh giá trị chứng cứ của văn bản công chứng khi bị tuyên vô hiệu. Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa ấn hành năm 1999 thì vô hiệu được hiểu là “những văn bản, quyết định không có hiệu lực pháp luật, không có giá trị thực thi”, còn tại khoản 1 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 “giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập” và “khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…” được ghi nhận tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Việc quy định như trên khi áp dụng vào thực tiễn xác định giá trị chứng cứ của văn bản công chứng, mâu thuẫn đã nảy sinh. Cụ thể:
Quan điểm thứ nhất cho rằng giá trị chứng cứ của văn bản công chứng sẽ bị mất đi trong một số tình huống nhất định. Đây là ý kiến được thể hiện xuyên suốt qua các văn bản nghị định trong suốt lịch sử phát triển của công chứng nước ta. Tuy cách thức quy định chi tiết có khác nhau nhưng tựu trung lại khi bị tuyên vô hiệu, văn bản công chứng sẽ mất đi hoàn toàn giá trị chứng cứ.
Quan điểm thứ hai lại khẳng định giá trị chứng cứ của văn bản công chứng sẽ không bị mất đi trong bất kể tình huống nào. Bởi khi bị tòa án tuyên bố vô hiệu, văn bản công chứng sẽ không có giá trị thực hiện, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng điều này không làm ảnh hưởng đến giá trị chứng cứ của văn bản công chứng. Nói cách khác, ngay cả khi văn bản công chứng vô hiệu, văn bản đó vẫn có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh (khoản 1 Điều 92 luật tố tụng dân sự 2015). Đặc biệt trong trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng chính là chứng cứ xác đáng làm căn cứ để khôi phục lại tình trạng ban đầu giữa các bên.
Thứ hai, do hiện nay việc xác định phạm vi công chứng và phạm vi chứng thực còn chưa thực sự rõ ràng nên vẫn có sự đánh đồng văn bản công chứng và văn bản chứng thực. Điều này dẫn đến Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 tại điểm c khoản 1 Điều 92 vẫn quy định cả văn bản công chứng và chứng thực đều có giá trị chứng cứ và những tình tiết có trong văn bản chứng thực dù chỉ được chứng thực chữ ký, bản sao thì cũng được coi là không phải chứng minh. Quy định này là không hợp lý, một mặt gây ảnh hưởng không tốt đến giá trị văn bản công chứng, mặt khác dẫn đến việc người dân coi việc công chứng với những thủ tục rất chặt chẽ là phiền hà, gây khó khăn. Luận văn: Khái quát về giá trị pháp lý của văn bản công chứng
Thứ ba, mặc dù Bộ luật Tố tụng dân sự đã có quy định rõ về giá trị chứng cứ không phải chứng minh của văn bản công chứng nhưng Điều 124 của Bộ luật Dân sự vẫn có quy định:
- Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu [47].
Quy định này cũng gây nên nhiều cách hiểu khác nhau và sự không thống nhất trong đánh giá chứng cứ của Tòa án khi giải quyết một vụ việc dân sự có liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng.
Ví dụ: Năm 2013, bà Trần Thị Tuyết M khởi kiện bà Nguyễn Thị Hoàng H về vụ án “Đòi tiền”. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 25/2013/DS-ST ngày 24/05/2013 của Tòa án nhân dân quận T, thành phố Đ quyết định buộc bà H phải trả cho bà M số tiền 1.990.000.000 đồng. Sau khi xét xử sơ thẩm, bà H kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 53/2013/DS-PT ngày 29/07/2013 của Tòa án nhân dân thành phố Đ quyết định buộc H trả cho bà M số tiền 2.097.600.000 đồng.
Bà H không tự nguyện thi hành án Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên nên ngày 04/09/2013, Chi cục thi hành án dân sự quận T ban hành Quyết định số 28/QĐ-CCTHA cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại 516 Điện Biên Phủ, phường T, quận T, thành phố Đ thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Nguyễn Thanh Q và bà Nguyễn Thị Hoàng H để thi hành án trả nợ cho bà M.
Tuy nhiên, ngày 24/5/2013, Tòa án nhân dân quận T, thành phố Đ xét xử sơ thẩm thì ngày 25/5/2013, bà H và ông Q đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là căn nhà trên cho ông Lê Chiêu P với giá chuyển nhượng là 2.100.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng này được công chứng ngày 25/05/2013 tại Phòng công chứng số 01 thành phố Đ. Do đó, bà M là người được thi hành án đã khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Q, bà H với ông P vô hiệu.
Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2015/DSST ngày 24/06/2015, Tòa án nhân dân quận T, thành phố Đ quyết định: “Không chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị Tuyết M về việc tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Hoàng H, ông Nguyễn Thành Q với bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Chiêu P, được Phòng công chứng số 1 thành phố Đ chứng nhận ngày 25/5/2013, số công chứng 4087 là vô hiệu”.
Sau khi xét xử sơ thẩm, bà M, bà H, ông P có đơn kháng cáo. Ngày 15/07/2015, bà H có đơn xin rút đơn kháng cáo, tại phiên tòa phúc thẩm, bà M, ông P rút toàn bộ kháng cáo. Sau đó, bà Trần Thị Tuyết M có đơn đề nghị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên gửi Tòa án nhân dân tối cao.
Ngày 04/12/2018, Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao xử: Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận T, thành phố Đ xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật.
Trong ví dụ trên, nếu theo tinh thần của Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 thì vợ chồng bà H và ông P đã giao kết hợp đồng nhưng cố tình gian dối, che đậy mục đích thật của hợp đồng, giao dịch cụ thể ở đây là mục đích tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án; mặc dù công chứng viên đã thực hiện đầy đủ các bước theo luật định khi tạo lập và chứng nhận hợp đồng, giao dịch (văn bản công chứng) thì hợp đồng đó vẫn vô hiệu. Hay nói cách khác quy định này khiến cho giá trị thi hành của văn bản công chứng không có gì khác biệt so với các hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo hình thức thông thường khác và đôi khi công chứng trở thành công cụ để các bên “hợp pháp hóa” những hợp đồng giao dịch không phù hợp với ý chí của chính họ. Trong thực tế tình huống này xảy ra khá phổ biến khi các bên giao kết vì lý do nào đó, có thể là trốn thuế nên thay vì ký hợp đồng mua bán nhà họ đã đến công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng nhà vô thời hạn. Đây là vấn đề cần sớm được nghiên cứu, giải quyết.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
2.1.2. Về giá trị thi hành của văn bản công chứng Luận văn: Khái quát về giá trị pháp lý của văn bản công chứng
Bên cạnh giá trị chứng cứ, văn bản công chứng còn có giá trị thi hành.
Luật công chứng 2014 khoản 2 Điều 5 quy định:
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Quy định giá trị thi hành là cơ sở bước đầu buộc các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch tự nguyện tuân thủ các điều khoản đã giao kết và thi hành các nội dung do hai bên đã thỏa thuận tại văn bản công chứng. Vì văn bản công chứng được tạo lập theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ, trong đó đã ghi nhận đầy đủ, chính xác những điều mà các bên bằng ý chí của mình đã tự nguyện thỏa thuận và với mục đích bằng việc lập ra văn bản công chứng, các bên ràng buộc trách nhiệm của mình trong việc chấp hành các nghĩa vụ đã được giao kết tại văn bản.
Ngoài ra, giá trị thi hành ở đây không đơn thuần chỉ là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch mà còn có giá trị thi hành đối với các chủ thể liên quan như cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên môi trường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất… đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là bất động sản hoặc các cơ quan, tổ chức khác… Như vây, đối với từng hợp đồng, giao dịch công chứng viên còn cần phải xác định các bên “liên quan” phải thi hành các hợp đồng, giao dịch công chứng là ai? Cơ quan nào ngoài các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng?
Tuy nhiên, Luật Công chứng cũng mới chỉ dừng ở mức độ quy định chung về giá trị thi hành của văn bản công chứng, nên trên thực tế vẫn chưa bảo đảm giá trị thi hành của văn bản công chứng. Trong nhiều trường hợp văn bản công chứng không được các cơ quan nhà nước, tổ chức công nhận, làm ảnh hưởng tới giá trị thi hành của văn bản công chứng, như văn bản đã được công chứng nhưng chưa phát sinh hiệu lực pháp luật do chưa được đăng ký, dẫn đến các bên không thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận trong hợp đồng; một số văn bản công chứng do có những sai sót về kỹ thuật trình bày chưa đúng theo mối tham khảo của thông tư hướng dẫn về đăng ký cũng bị các cơ quan nhà nước từ chối không cho đăng ký.
Quy định tại Điều 5 Luật công chứng 2014 “trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”, vẫn còn có những hạn chế, bất cập nhất định. Vì quy định “yêu cầu Tòa án giải quyết” chỉ mới nêu về nguyên tắc xác định cơ chế giải quyết tranh chấp tại Tòa án, còn giải quyết như thế nào đối với các tranh chấp này tại Tòa án thì chưa được quy định cụ thể. Vì vậy, đương nhiên các tranh chấp liên quan tới các giao dịch, hợp đồng này khi được giải quyết tại Tòa án thì phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự vốn rất chặt chẽ, tương đối phức tạp và có thể bị xem xét ở nhiều cấp xét xử. Trong khi đó, bất cập ở chỗ, ngay tại hợp đồng, giao kết, các bên đã xác lập đầy đủ các các điều khoản về nghĩa vụ, trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ (bao gồm cả trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm vật chất khác…) và cả phương thức để buộc thực hiện các nghĩa vụ khi vi phạm và khi đem vụ việc ra giải quyết, Tòa án sẽ vẫn phải tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên tại văn bản công chứng và cũng chỉ yêu cầu các bên thực hiện theo đúng các nghĩa vụ, trách nhiệm đã thỏa thuận mà không giải quyết khác với những thỏa thuận đó. Như vậy, để ra được phán quyết này, Tòa án vẫn phải tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục tố tụng dân sự chặt chẽ, trong nhiều trường hợp vụ việc có thể bị kéo dài và bị xem xét, giải quyết ở nhiều cấp xét xử. Trong khi đó, đối với những tranh chấp này, chỉ cần Tòa án giải quyết bằng một thủ tục đơn giản, nhanh chóng và có giá trị chung thẩm.
Điều này có thể nhận thấy qua bản án sau đây:
Trích Bản án số: 224/2018/DS-PT ngày 07/02/2018 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
Ngày 08/9/2016, bà Lê Kim H có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông Trần C và bà Võ Thị B nhà và đất tại số Đường E, Phường O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 4.000.000.000 (Bốn tỷ) đồng. Các bên đã công chứng hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn nhà này tại Phòng công chứng N Thành phố Hồ Chí Minh. Ông C và bà B đã nhận tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và ngày 14/10/2016 nhận thêm 200.000.000 đồng, tổng cộng ông C bà B đã nhận 500.000.000 đồng tiền cọc và hai bên hẹn ngày 09/11/2016 sẽ ra công chứng và làm thủ tục sang tên.
Ngày 03/11/2016, bà H biết được căn nhà Đường E, Phường O, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong diện quy hoạch vành đai I nút giao thông theo đó vị trí căn nhà này thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Khi biết được việc này bà H đã liên lạc với ông C bà B để thương lượng, ông C bà B đồng ý trả lại cho bà H 300.000.000 đồng theo biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân Phường O, quận T ngày 09/12/2016 nhưng đến phiên hòa giải tiếp theo vào ngày 16/12/2016 thì ông C bà B không đến phường làm việc theo lịch hẹn trước. Do ông C và bà B cố tình không cung cấp thông tin quy hoạch của căn nhà này nên bà H yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn nhà này và buộc ông C bà B trả lại số tiền 500.000.000đ.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 507/2017/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân quận T Căn cứ các Điều 118, 121 Luật nhà ở năm 2014; Căn cứ Điều 358, Điều 137 và Điều 305 Bộ luật dân sự 2005 đã quyết định: Hủy Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 036210 ngày 08/09/2016 tại Phòng công chứng N Thành phố Hồ Chí Minh. Buộc ông Trần C và bà Võ Thị B hoàn trả cho bà Lê Kim H số tiền đã nhận 500.000.000 đồng. Luận văn: Khái quát về giá trị pháp lý của văn bản công chứng
Ngày 28/9/2017, bị đơn ông Trần C và bà Võ Thị B có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Hội đồng xét xử nhận thấy, tại Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc, ông C, bà B đều cam kết nhà đất không bị tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, chưa bán, chuyển nhượng cho ai; còn phía bà H cam kết đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất và đồng ý đặt cọc mua bán. Theo lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn thì khi ký hợp đồng đặt cọc các bên đều không biết nhà đất của ông C, bà B thuộc diện quy hoạch khu vực đất giao thông. Sau khi bà H đã tiến hành giao tiền đặt cọc, các bên chuẩn bị thủ tục để ký kết hợp đồng mua bán thì bà H mới biết được thông tin này.
Như vậy, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, cả hai bên đều không biết trước thông tin nhà đất chuyển nhượng thuộc quy hoạch khu vực đất giao thông. Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 08/9/2016 trong trường hợp này bị vô hiệu do yếu tố khách quan, các bên đều không có lỗi nên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H, hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông C, bà B phải trả lại 500.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà H là có cơ sở. Từ đó, không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông C, bà B.
Vì các lẽ trên, tòa phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần C, bà Võ Thị B, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Kim H. Hủy Hợp đồng đặt cọc hứa mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 036210 ngày 08/9/2016 tại Phòng Công chứng số N, thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Trần C, bà Võ Thị B và bà Lê Kim H. Buộc ông C, bà B hoàn trả cho bà H số tiền đặt cọc đã nhận là 500.000.000 đồng.
Từ bản án trên có một số điểm đáng phải bàn thêm về giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc giữa ông Trần C, bà Võ Thị B và bà Lê Kim H. Ở đấy Tòa phúc thẩm cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu “do yếu tố khách quan, các bên đều không có lỗi nên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”, cả hai cấp tòa đều dẫn chiếu Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng không đưa ra căn cứ pháp luật cụ thể là vô hiệu trong trường hợp nào để tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Tòa sơ thẩm thì căn cứ vào các Điều 118 và 121 Luật nhà ở năm 2014, Điều 137 Bộ luật dân sự 2005, tòa phúc thẩm thì dẫn căn cứ ở Điều 137 Bộ luật dân sự. Như vậy, không thể thấy một căn cứ cụ thể nào về việc hợp đồng vô hiệu do yếu tố khách quan. Bộ luật dân sự 2005 (từ Điều 127 đến Điều cũng như bộ luật dân sự 2015 (từ Điều 122 đến Điều 129) hoàn toàn không có quy định về hợp đồng vô hiệu vì yếu tố khách quan như tòa phúc thẩm đã tuyên. Tòa sơ thẩm thì dẫn chiếu quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch và hợp đồng về nhà ở, tuy nhiên về bản chất thì quan hệ pháp luật tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, vì vậy việc dẫn chiếu Điều 121 luật nhà ở 2014 của tòa sơ thẩm là điều không cần thiết.
Bên cạnh đó, việc áp dụng điều 118 luật nhà ở cũng là không chính xác, vì nếu như căn nhà của ông C, bà B “bị kê biên để thi hành án” hay ” thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu…” thì đây là lỗi của ông C, bà B vì điều 5 hợp đồng có quy định rõ “ông C, bà B đều cam kết nhà đất không bị tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, chưa bán, chuyển nhượng cho ai” và như vậy, tuy hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu nhưng hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được, nên theo quy định tại điều 132 bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do lừa dối. Mặt khác, Nghị quyết 01/2003 quy định “bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc”, vì vậy ông C, bà B phải trả tiền đặt cọc cho bà H, thậm chí còn bị phạt cọc nếu như nguyên đơn có yêu cầu trong trường hợp giả định này.
Tuy nhiên, nhà đất của ông C, bà B lại đáp ứng đủ các điều kiện tham gia giao dịch, không tranh chấp, không bị kê biên,… mặc dù “Theo bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư Phường O đã được UBND quận T phê duyệt thuộc quy hoạch khu vực đất giao thôn” nhưng nhà đất trên “Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền”, ta không hề tìm thấy bất cứ tài liêu, chúng cứ nào ghi nhận là đã có quyết định thu hồi đất, đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà của cơ quan có thẩm quyền ở đây, nếu có cũng không thể tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì yếu tố khách quan (luật không có điều nào quy định như vậy), mà phải xác định lỗi của ông C, bà B xem họ có biết thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà hay biết đã có quyết định thu hồi đất hay chưa mà vẫn lập hợp đồng đặt cọc, cùng với đó cũng cần xác định lỗi của bà H vì chính họ đã cam kết “đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất và đồng ý đặt cọc mua bán” để xem tỷ lệ lỗi của hai bên đến đâu, từ đó dẫn chiếu từng trường hợp để xem xét áp dụng quy định của bộ luật dân sự 2005 (điều 6) về nguyên tắc trung thực, thiện chí, điều 132 bộ luật dân sự 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do lừa dối và Nghị quyết 01/2003 của Hội Đồng Thẩm Phán Tòa Án Nhân Dân Tối Cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình mục I.1 để tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc hủy hợp đồng.
Trong bản án nêu trên, có thể dẫn đến trường hợp nếu một trong các bên tiếp tục không đồng ý với phán quyết của Tòa án, có thể kháng nghị lên cấp xét xử cao hơn để xem xét vụ việc theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm… Như vậy, có thể thấy một sự việc đã rõ ràng về lỗi, về nghĩa vụ, trách nhiệm và đã được các bên giao kết chi tiết, cụ thể trong hợp đồng và được công chứng, nhưng để thi hành được các quy định đó, vẫn phải giải quyết bằng trình tự, thủ tục giải quyết các các vụ việc dân sự thông thường là không cần thiết và chưa thực sự hợp lý với giá trị của văn bản công chứng. Luận văn: Khái quát về giá trị pháp lý của văn bản công chứng
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY
===>>> Luận văn: Thực trạng về văn bản công chứng tại Việt Nam
