Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Đánh giá công tác cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018 dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là địa bàn phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh, là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nguồn nội lực để phát triển đất nước. Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển nền kinh tế đã gây áp lực đối với đất đai trong khi đó diện tích đất không được tăng thêm đang đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế – xã hội, trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng trong nghiên cứu các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Đầu tiên là Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khóa 13 thông qua ngày 29/11/2013. Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.

Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại điều 6. Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước quản lý hiệu quả toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.

Thành phố Thái Nguyên là thành phố tỉnh lị của tỉnh Thái Nguyên, là một trong những thành phố lớn ở miền Bắc, trung tâm vùng trung du và miền núi phía Bắc, có tốc độ phát triển đô thị nhanh và mạnh. Trải qua hơn 50 năm xây dựng và phát triển, bộ mặt đô thị của thành phố Thái Nguyên đã có những chuyển biến vượt bậc. Thành phố trở thành đô thị loại I trực thuộc tỉnh, song chiến lược phát triển của thành phố Thái Nguyên đến năm 2020 là trở thành thành phố hiện đại, năng động, trung tâm du lịch và giao dịch quốc tế có tầm khu vực. Việc phát triển đô thị đã diễn ra với tốc độ cao và đã thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, thu hút đầu tư và việc làm.

Chính vì vậy, trong những năm gần đây, thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa nhanh, những dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn thành phố cũng như cả tỉnh đã không ngừng tăng lên. Trước những vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi học viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018”.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Quản Lý Đất Đai

2. Mục tiêu của đề tài Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Đánh giá công tác cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn tiếp theo.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan và đề xuất một số giải pháp về quá trình thực hiện và quản lý sử dụng đất của thành phố nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói riêng trong thời gian tiếp theo.

3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu luận văn giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn của công tác cho thuê đất để từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại để tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại địa phương.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

1.1.1. Cơ sở khoa học của công tác cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Ðãng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với ðất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Điều 3, Luật Đất đai, 2013).

Khái niệm hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ sổ, bản đồ giấy v.v… chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế – xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thông tư 23, 2014).

Khái niệm cho thuê đất

Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất theo các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Khái niệm GCNQSDĐ

TheoĐiều 3, Luật đất đai, 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính theo (Khoản 2, Điều 3, Thông tư 24, 2014).

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật theo (Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24, 2014).

Khái niệm về tổ chức

Tổ chức là các hoạt động cần thiết để xác định cơ cấu, guồng máy của hệ thống, xác định những công việc phù hợp với từng nhóm, từng bộ phận và giao phó các bộ phận cho các nhà quản trị hay người chỉ huy với chức năng nhiệm vụ và quyền hạn nhất định để thực hiện nhiệm vụ được giao

Tổ chức kinh tế

Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 3, Luật đất đai, 2013).

1.1.2. Các căn cứ pháp lý Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tính chặt chẽ, làm cơ sở pháp lý công tác cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính thửa đất. Cho đến nay, hệ thống văn bản pháp luật về công tác cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có thể thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình.

Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ Về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực từ 01-7-2014 và thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại khoản 6 điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, có hiệu lực thi hành từ 01-07-2014.
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và có hiệu lực thi hành 01-7-2014.
Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ: Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng và Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ: sửa đổi, bổ sung một số nghị đinh quy định chi tiết thi hành luật đất. Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất.

Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết (Nghị quyết số 19, 2014).

Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành:

Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận

QSD đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Quyết định số 57/2015/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Quyết định số 595/QĐ-UBND ngày 04/3/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch của thành phố Thái Nguyên

Nhìn chung, các văn bản pháp luật đã được ban hành và điều chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước. Đây thực sự là những căn cứ pháp lý quan trọng để địa phương triển khai thực hiện công tác thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính đạt kết quả tốt hơn.

1.1.3. Các quy định của pháp luật đất đai về công tác cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

1.1.3.1. Các quy định chung của pháp luật về công tác cho thuê đất

Theo Điều 1, Luật đất đai, 2013quy định căn cứ cho thuê đất như sau:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất Theo Điều 6, Luật đất đai, 2013 quy định các trường hợp cho thuê đất:
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Theo Điều 9, Luật đất đai, 2013 quy định thẩm quyền cho thuê đất:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất trong các trường hợp sau:
Cho thuê đất đối với tổ chức;
Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định
Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Theo Điều 61, Nghị định số 43, 2014 quy định thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng.
Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15ngày.

Theo Điều 108, Luật đất đai 2013 quy định căn cứ tính tiền thuê đất:

Diện tích đất cho thuê;
Thời hạn cho thuê đất;
Đơn giá thuê đất, trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá;
Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Theo Điều 14, Nghị định số 45, 2014 quy định trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế như sau:

Căn cứ vào hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất của dự án hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định phê duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc từ ngày nhận được hồ sơ địa chính của cơ quan tài nguyên và môi trường (hoặc hồ sơ kê khai; của tổ chức kinh tế), cục thuế (hoặc cơ quan được ủy quyền, phân cấp theo pháp luật về quản lý thuế) xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho tổ chức sử dụng đất.

1.1.3.2. Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (Luật đất đai, 2013), thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003. Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế – xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác.

Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Luật đất đai, 2013). Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt. Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn. Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp.

Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp.

Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được quy định như sau (Luật đất đai, 2013).

Đối với đối tượng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

Thời hạn cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện Kinh tế – Xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện Kinh tế – Xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm (Nguyễn Thị Yến, 2014). Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất (Nguyễn Thị Yến, 2014) .

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất (Nguyễn Thị Yến, 2014) .

Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định rất rõ về hồ sơ cho thuê đất

Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

Đơn xin thuê đất.

Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

Đơn xin thuê đất.

Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước.

Dự án đầu tư. Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin, thuê đất làm dự án đầu tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất (Thông tư 30, 2014) .

Thẩm quyền cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại điều 59 Luật Đất đai 2013.

Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư (Luật đất đai, 2013).

1.1.3.3. Trình tự, thủ tục cho thuê đất Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đinh cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

Người có nhu cầu xin thuê đất liên hệ với các cơ quan được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất (Nghị định số 44, 2014) .
Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin thuê đất nộp 2 bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất (Nghị định số 44, 2014) .

Việc cho thuê đất được quy định như sau:

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí thu hồi thì được dùng bản đồ địa chính được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính;
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa chính cho các cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp GCN QSDĐ; ký hợp đồng thuê đất với trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao trên thực địa (Nghị định số 44, 2014).

Thời gian thực hiện các công việc quy định tại khoản 3 Điều này không quá 20 ngày làm việc (không kể thu hồi thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tàichính) kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được GCN QSDĐ. Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Trình tự, thủ tục cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế
Người xin thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ tại Ban Quản lý khu công nghệ cao hoặc Ban Quản lý khu kinh tế (Nghị định số 44, 2014) .
Việc giao cho thuê đất được quy định như sau:
Trong thời hạn không quá chín (09) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm xem xét; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, quyết định giao lại đất hoặc ký hợp đồng thuê đất; thông báo cho người sử dụng đất biết để nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; gửi quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính đến cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ;
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký GCN QSDĐ hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký GCN QSDĐ; gửi GCN QSDĐ cho

Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm bàn giao đất trên thực địa và trao GCN QSDĐ.

Trình tự, thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Người thuê đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ (Nghị định số 43, 2014).

Việc chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:

Trong thời gian không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra; đối với trường hợp đủ điều kiện thì làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất kết hợp với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất .

1.1.4. Các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

1.1.4.1. Ý nghĩa, vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác mọi tiền năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ mai sau. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.

Vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả và khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác như ngân hàng, các công ty…đưa ra các quyết định liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất, là một công cụ mang nhiều nghĩa to lớn đối với xã hội (Quyết định 08, 2006) .

1.1.4.2. Những trường hợp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Theo Điều 99, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

1.1.4.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Theo Điều 105, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Theo Điều 3, Nghị định 88, 2009 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Điều 10, Thông tư 20, 2010 quy định hình thức nộp giấy tờ khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:

Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các Điều 7, 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
Nộp bản sao giấy tờ, đã có chứng nhận hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;

Nộp bản chính giấy tờ.

Trường hợp nộp bản sao thì khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người được cấp Giấy phải nộp bản chính các giấy tờ quy định tại khoản này cho cơ quan trao Giấy chứng nhận.

Khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Theo Điều 8, Nghị định số 45, 2014 quy định như sau:

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

1.1.5. Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Đối với nhà nước

Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Thông qua cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội (Luật đất đai, 2013).

Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Đối với người sử dụng đất

Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…(Luật đất đai, 2013).

Đối với các dự án đầu tư

Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng.

1.2. Tổng quan về tình hình quản lý và sử dụng đất đai của một số nước trên thế giới

Thụy điển:

Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây, các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó. Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất. Từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cơ sở hạ tầng chung của cả nước cung cấp thông tin về đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011).

Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội. Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).

Úc (Australia)

Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common Law).

Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối với những khu vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán; hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu. Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp dịch vụ tư vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp.

Như vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước. Vai trò công quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên quan.

Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975, 1978 và năm 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993, 1999 và năm 2004).

Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý. Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật. Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống. Chính sách và cơ chế về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ. Giữa các địa phương còn có sự khác nhau trong việc thực hiện. Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Để sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014) .

1.3. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam và tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Thái Nguyên Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai. Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập.

Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nhiều đầu tư nước ngoài, tốc độ đô thị hoá ngày một tăng. Trong những năm gần đây, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hoá. Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp. Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là nguyên nhân chính lôi cuốn một khố lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền “đất hứa”. Những vấn đề về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản lý. Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm. Chuyển QSDĐ đi đối với việc cấp GCN cho người sử dụng và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất. Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất:

Thủ tục hành chính trong chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân ở Việt Nam là những việc phải làm theo một trật tự nhất định để tiến hành một công việc có tính chất chính thức. Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức. Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui phạm pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: điều kiện, các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan tham gia; hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển quyền, điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất.

Thủ tục hành chính được tiến hành tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản. Chuyển quyền sử dụng đất đúng theo trình tự, thủ tục góp phần công khai hóa, lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người dân ngày càng tăng, đòi hỏi phải cải cách thủ tục hành chính để thực hiện các nhu cầu chính đáng đó của nhân dân.

Chuyển quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất ở, đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh. Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn cả. Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của các cá nhân, tổ chức…

Tình hình cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

Hiện tại thành phố Thái Nguyên đang tiếp tục thực hiện Công văn số 1036/STNMT-QLĐĐ ngày 23/4/2019 của sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh về việc tiếp tục triển khai công tác cấp giấy chứng nhận đối với các loại đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Thành phố đã thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất lần đầu cho 131.935 hộ gia đình, cá nhân với diện tích 15.157,55 ha đạt 97.62% diện tích theo hiện trạng cần cấp, trong đó:

Nhóm đất nông nghiệp với diện tích 13.077,95 ha đạt 97,48% diện tích theo hiện trạng cần cấp.
Nhóm đất phi nông nghiệp với diện tích 2.079,60 ha đạt 98,53% diện tích theo hiện trạng cần cấp.

Được sự quan tâm chỉ đạo Tỉnh ủy, HĐND và UBND tỉnh, Thành ủy, HĐND thành phố và các Sở, Ban, Ngành của tỉnh, sự cố gắng nỗ lực của các Phòng, Ban chuyên môn của thành phố, UBND các phường, xã. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố đã dần đi vào nề nếp. Việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cơ bản đã đáp ứng nhu cầu nhiệm vụ, đồng thời giúp cho UBND các cấp thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn. Đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý đất đai từ thành phố đến các phường, xã đã được đào tạo về chuyên môn, nghiệp vụ, giúp UBND cấp phường, xã, cấp thành phố thực hiện tốt công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

1.4. Đánh giá chung về tổng quan

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam về vấn đề quản lý đất đai. Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về công tác cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các tổ chức trên địa thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2018” là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên nói riêng, tỉnh Thái Nguyên và cả nước nói chung. Luận văn: Công tác thuê đất cho các tổ chức tại Tp Thái Nguyên

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY

===>>> Luận văn: Thực trạng thuê đất cho các tổ chức ở Thái Nguyên