Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017 dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

LỜI MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, “đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung của đăng ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý những thông tin về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp GCN của thửa đất phải đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất đã được Đảng và Nhà nước ta quan tâm và triển khai thực hiện ngay từ khi Cách mạng tháng Tám thành công bằng việc ban hành các sắc lệnh về quản lý đất đai. Năm 1980, công tác đăng ký đất đai bắt đầu được pháp luật điều chỉnh và triển khai thực hiện trên phạm vi cả nước và thu được các kết quả đáng kể. Qua 4 lần ban hành và sửa đổi Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013) quy định về đăng ký quyền sử dụng đất càng ngày càng hoàn thiện, đã khẳng định được vị trí, vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai của Nhà nước, vai trò bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất hiện tại theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật, đạt được những thành quả nhất định. Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến 31/12/2018, cả nước đã đạt tỷ lệ cấp GCN (GCN) lần đầu đạt trên 97,2% tổng diện tích các loại đất cần cấp. Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%.

Cô Tô là một huyện đảo của tỉnh Quảng Ninh, cách đất liền 60 hải lý với diện tích đất tự nhiên 4.179 ha gồm 30 hòn đảo lớn, nhỏ; trong đó 29 hòn đảo quây quần thành đảo Cô Tô, với trung tâm là đảo Cô Tô lớn và đảo Thanh Lân; hòn đảo còn lại đảo Trần đứng riêng về phía Đông Bắc. Vùng biển (vùng ngư trường) thuộc huyện có diện tích rộng trên 300 km2 là một trong những lợi thế của đảo nhằm phát triển kinh tế. Những năm gần đây, huyện đảo Cô Tô có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế xã hội đã có sự phát triển mạnh mẽ, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế – xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện đang trở thành một vấn đề cấp thiết. Các vấn đề liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai như trên thì vấn đề về giấy chứng nhận là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết đúng, công minh, phù hợp với pháp luật…

Để hiểu rõ thêm về thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại hạn chế trong công tác này trước và sau khi đo đạc, lập bản đồ địa chính tôi lựa chọn luận văn với đề tài “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017”

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Quản Lý Đất Đai

2. Mục tiêu nghiên cứu Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn trước và sau khi được đo đạc bản đồ địa chính chính quy năm 2017.
Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai; cấp mới, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh.

3. Ý nghĩa của nghiên cứu

3.1 Ý nghĩa lý luận:

Góp phần nắm chắc các quy định của pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Những kết quả nghiên cứu thu được sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.2 Ý nghĩa thực tiễn:

Kết quả nghiên cứu ngoài việc góp phần để giải quyết các tồn tại về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh, còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương khác.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

1.1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi

nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Thuật ngữ đăng ký đất đai nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất đối với một thửa đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác, xác định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, người sở hữu tài sản.

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, sở hữu tài sản làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, sở hữu tài sản (Nguyễn Thị Hải Yến, 2016).

Theo cách giải thích từ ngữ quy định tại Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.

1.1.1.2 Mục đích đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Mục đích của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là kê khai và ghi nhận về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, và có hiệu quả cao nhất. Đăng lý quyền sử dụng đất là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký (Nguyễn Thị Hải Yến, 2016).

1.1.1.3. Đặc điểm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ nhất, về cơ sở pháp lý: Đăng ký đất đai được điều chỉnh bởi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc đăng ký đất đai được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính của Nhà nước.

Thứ hai, về bản chất: Đăng ký đất đai là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ ba, về tính chất: Đăng ký đất đai là việc đăng ký thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt. Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân. Ngoài ra, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm…) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định.

Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất. Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Thứ năm, về hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai: Hoạt động đăng ký đất đai xác lập cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đối với đất đai. Do đó, các quyền năng của chủ thể sử dụng đất như quyền được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… chỉ có thể được thực hiện trên thực tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động đất đai.

Thứ sáu, các loại giấy tờ, tài liệu phổ biến trong hồ sơ đăng ký đất đai là: Đơn xin đăng ký; tài liệu đo vẽ bản đồ hoặc sơ đồ thể hiện thửa đất cần đăng ký; các tài liệu khẳng định thông tin định danh các chủ thể xin đăng ký, thông tin về việc đáp ứng các tiêu chuẩn được tiếp cận nguồn tài nguyên đất của các chủ thể xin đăng ký; các tài liệu, văn bản hợp pháp về các giao dịch, giao kết hoặc ý nguyện của chủ thể sử dụng đất hoặc thay đổi những thông tin đã đăng ký.

Thứ bảy, các nhiệm vụ, hành vi các chủ thể đăng ký và tổ chức đăng ký cần thực hiện là: Lập hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật; công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, di chúc, văn bản cho tặng; xác nhận của UBND cấp xã về một số điều kiện như sử dụng ổn định từ một mốc thời gian nhất định, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp…; các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp huyện thẩm định hồ sơ, đề xuất cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, đề xuất UBND cùng cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận hoặc ký Giấy chứng nhận theo ủy quyền; xác định và thực hiện các nghĩa vụ tài chính; ký, phát hành và trao Giấy chứng nhận.

1.1.1.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vối đất

Đối với nhà nước: GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt trong công tác kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, loại công trình… Việc cấp GCN nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử quản lý và sử dụng đất đai. GCN là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất đã đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. GCN đất là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. GCN là cơ sở để nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. GCN còn là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng. Thông qua GCN, nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi mua bán đất đai làm minh bạch thị trường bất động sản.

Đối với người sử dụng đất: GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả trách lãng phí đất đai. GCN là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện. GCN là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất…Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện tích… đã ghi trong GCN.

Đối với các đối tượng khác: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho các cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị trường đất đai phát triển lành mạnh. GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần. Ngoài ra, GCN sẽ cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.

1.1.2. Cơ sở pháp lý của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1993

Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và đất ở tại đô thị
Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính
Nghị định số 17/CP ngày 19/3/1999 của Thủ tướng Chính Phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành CNQSDĐ nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nông thôn vào năm 2000
Thông tư số 346/1998/ TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC về hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN

Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2003,

Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 09/02/2004 của Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp
Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn lập quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về GCN.
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định bổ sung về việc cấp GCN

Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực từ ngày 10/12/2015;
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp đảm bảo.
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính.
Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.;
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Các văn bản của tỉnh Quảng Ninh

Quyết định số 1786/QĐ-UBND ngày 24/5/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành bộ đơn giá đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Nghị quyết số 62/2017/NQ-HĐND ngày 07/7/2017 của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc quy định thu phí, lệ phí thuộc thẩm quyền Hội đồng nhân dân tỉnh theo Luật phí, Lệ phí thay thế Nghị quyết số 42/2016/NQ-HĐND ngày 07/12/2016 của Hội đồng nhân dân tỉnh.
Quyết định số 3348/QĐ-UBND ngày 29/8/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc bổ sung có mục tiêu cho các địa phương kinh phí thực hiện công tác đo vẽ bản đồ địa chính, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2018. Công văn số 4099/STC-QLNS ngày 12/9/2018 của Sở Tài chính về việc cấp bổ sung có mục tiêu cho các địa phương kinh phí thực hiện công tác đo vẽ bản đồ địa chính, cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2018.
Quyết định 3430/QĐ-UBND ngày 04/9/2018 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc công bố danh mục thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng, quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh.

1.2. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

1.2.1. Các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 95, Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Theo cách giải thích từ ngữ tại Khoản 2, Khoản 3, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”

Theo Điều 105 (Tài sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015:

Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Theo Điều 106 (Đăng ký tài sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015:
Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.
Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
Việc đăng ký tài sản phải được công khai.
Theo Điều 107 (Bất động sản và động sản), Bộ Luật Dân sự năm 2015:

Bất động sản bao gồm:

Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

1.2.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Đối tượng được cấp GCN là người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, với nội dung được thể hiện như sau:

Các tổ chức trong nước có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bản thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất được nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo…được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính Phủ Việt Nam thừa nhận, được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được quy định cụ thể tại Điều 9, Điều 10, Điều 125 và Điều 126 Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 với nội dung chính như sau:
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở, trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ

1.2.3. Trường hợp được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có các giấy tờ về quyền sử dụng đất: Trước đây được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 đến nay Luật đất đai 2013 ra đời nội dung này được quy định cụ thể tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

GCN tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCN; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCN.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất: Được quy định tại khoản 3, 4, 6, 7 và khoản 8 của Luật đất đai năm 2003 nay được quy định Điều 101 của Luật đất đai 2013 như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.2.4. Nguyên tắc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 quy định Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

1.2.5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất được quy định như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

“Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.”

1.2.6. Trình tự thủ tục đăng ký cấp GCN lần đầu và cấp đổi GCN trên địa bàn huyện Cô Tô

Hồ sơ được nộp theo một trong các phương thức sau đây:

Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
Nộp trực tiếp;
Qua đường bưu điện có bảo đảm.

Trình tự thực hiện

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công huyện Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc như sau:

Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân xã để lấy ý kiến xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;

Gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định.

Buốc 3: Cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc.

Buớc 4: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc như sau:

Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận.

Bước 5: Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Bước 6: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất:
Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính) hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.
Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Bước 7: Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

1.3. Các nghiên cứu về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một số nước trên thế giới

1.3.1.1. Các hệ thống đăng ký đất đai trên thế giới

Trên thế giới tồn tại hai hệ thống chính về đăng kí quyền với đất đai, gọi là hệ thống Deeds System (đăng ký chứng thư) và Torren System (đăng ký bằng khoán). Sự khác biệt chủ yếu của 2 hệ thống này là hệ thống Deeds dựa trên chủ thể sở hữu, còn hệ thống Torren dựa trên khách thể của chủ sở hữu. Việc lựa chọn hệ thống đăng kí của từng nước chủ yếu xuất phát từ đặc điểm pháp luật của các nước, cũng như vấn đề tập quán. Điểm chung là các hồ sơ ghi nhận về quyền với đất đai đều đóng vai trò cơ sở pháp lý cho các giao dịch về đất đai.

Hệ thống Đăng ký bằng khoán (Torren System): Đặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai Torrens là: (i) tính đơn giản, với mục tiêu chính là việc cấp giấy chứng nhận sở hữu đất đai nhằm công nhận các quyền pháp lý hiện hành đối với thửa đất; (ii) sự an toàn, được thể hiện qua việc Chính phủ sẽ bảo đảm các quyền được ghi nhận trên giấy chứng nhận sở hữu đất đai; (iii) tính chính xác, toàn bộ các chuyển dịch về đất đai sẽ được kiểm tra và ghi nhận lại trên hệ thống đăng ký một cách chính xác nhất, đảm bảo thông tin lịch sử thửa đất một cách đầy đủ; (iv) nhanh chóng, thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền về giao dịch đất đai được tinh giảm và được tối ưu hoá qua việc sử dụng một quy trình phù hợp với sự tham gia của công nghệ thông tin trong hệ thống; ngoài ra, hệ thống đăng ký đất đai Torrens cũng đảm bảo tính toàn vẹn của hồ sơ đất đai thông qua việc ghi nhận toàn bộ hồ sơ hình thành trong quá trình đo đạc địa chính trong hệ thống. Hệ thống này đơn giản, vận hành với chi phí thấp, chuyển nhượng quyền sở hữu không cần có luật sư tham gia, mặc dù trong thực tế nhiều người vẫn chọn lựa chuyên gia tư vấn

Hệ thống đăng ký Torren là hệ thống được phát triển trên cơ sở hệ thống đăng ký bằng khoán (Title Registration), phát triển tại Bắc Âu, Đức, Thụy Sĩ, và các nước đã từng thuộc Đế quốc Áo-Hung cũ nơi có các tòa án quyết định về tính hợp pháp của giao dịch và bằng khoán. Trong thế kỷ 19, khi hạn chế pháp lý về chuyển nhượng đất đã được dỡ bỏ và thị trường bất động sản phát triển, thì việc cải cách đăng ký bằng khoán là cần thiết. Điều này được thực hiện thông qua việc đưa ra yêu cầu pháp lý bắt buộc về đăng ký các giao dịch và sự tách biệt của các quyết định liên quan đến chuyển nhượng bất động sản khỏi các thủ tục tố tụng khác tòa án.

Bắt đầu được sử dụng tại Bang Nam Úc, sau đó là các bang khác của Úc, hiện nay, Hệ thống Torren đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới như New Zealand, Malaixia, Bruney, Fiji, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Congo, Ivory Coast, Trinidat-Tobago, Jamaica, một số bang của Hoa Kỳ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington …

Hệ thống Đăng ký chứng thư (Deed System): Trong Hệ thống Đăng ký chứng thư, việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác. Do tính chất và giá trị pháp lý của chứng thư, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng được đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng kể từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á.

Ngày nay, hệ thống này được sử dụng ở các nước như Hà Lan, Pháp, Tây Ban Nha, Ý, Thổ Nhĩ Kỳ, Philipin, Nam Phi, các nước Mỹ La tinh, Trung Đông và Bắc Phi. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.

1.3.1.2. Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Nghiên cứu thực trạng về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN tại Úc: Ở Úc một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, còn lại dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả các bang của Úc đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền. Trong một số trường hợp Luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất.

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản do chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng kí biến động lâu dài
GCN đất là một văn bản được trình bầy dễ hiểu cho công chúng
Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật ,tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

Nghiên cứu thực trạng về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN tại Anh: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất đai (Land Registration Act) năm 1925 được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký “Bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.

Cho đến năm 1994, Anh Quốc đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số.

Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu…)

Luật Đăng ký Đất đai 2002. Trước khi Luật Đăng ký Đất đai 2002 có hiệu lực, pháp luật Anh có quy chế khác nhau cho cả đất không đăng ký và đăng ký. Tuy nhiên từ tháng 10 năm 2003 khi Luật Đăng ký Đất đai có hiệu lực, thì bắt buộc phải đăng ký tất cả các vùng đất. Nội dung cơ bản có thể tóm lược như sau:

Mục 4 (Đạo luật năm 2002) quy định rằng việc đăng ký tài sản đất là bắt buộc trong những trường hợp sau:

Đất được chuyển giao, cho dù theo hình thức quà tặng, bán hoặc các trường hợp khác;
Cho thuê hợp pháp trong hơn bảy năm;
Trợ cấp cho khoản thế chấp đầu tiên.

Nếu không đăng ký, khi cần thiết chuyển nhượng, lợi ích người mua hoặc người chuyển nhượng chỉ là trên danh nghĩa và người bán hoặc chuyển nhượng vẫn là chủ sở hữu đăng ký. Việc không đăng ký sẽ khiến người mua hoặc người chuyển nhượng danh nghĩa gặp bất lợi khi người chủ sở hữu chính thức muốn kinh doanh, sử dụng đất.

Theo điều 11 của Đạo luật 2002, khi sở hữu đất, người sở hữu có thể nhận một trong các quyền sau:

Sở hữu tuyệt đối: bất động sản được trao cho chủ sở hữu và được ghi vào sổ đăng ký;
Quyền chiếm giữ tài sản: Nó không bảo đảm về quyền chiếm giữ tại thời điểm đăng kí, nhưng khi có những vấn đề phát sinh về sau theo (ví dụ như giả mạo chữ ký của chủ sở hữu) sẽ được bảo hiểm bởi bảo lãnh. Quyền chiếm giữ tài sản sẽ được chuyển thành QSH tuyệt đối sau 12 năm sở hữu;
QSH hạn chế: Không có bảo đảm đối với các hạn chế nhất định. Nó có thể được nâng lên thành QSH tuyệt đối nếu việc đăng ký thỏa mãn điều kiện QSH tuyệt đối.

Trong trường hợp thuê bất động sản, có các quyền sau:

Quyền cho thuê tuyệt đối – Giống như trường hợp QSH tuyệt đối ngoại trừ người cho thuê cũng phải chịu giao ước trong hợp đồng cho thuê
Quyền cho thuê chắc chắn – tương tự như quyền cho thuê tuyệt đối ngoại trừ việc quyền của người cho thuê không được bảo đảm.
Quyền cho thuê tạm thời: giống như QSH tạm thời
Quyền cho thuê hạn chế: tương tự như QSH hạn chế

Đạo Luật Sở hữu ngược cho rằng, khi một người nào đó sở hữu một mảnh đất (mà chưa được chủ sở hữu cho phép) và coi đó như mảnh đất của anh ta trong vòng 10 năm, thì người đó sẽ được coi như là chủ sở hữu mảnh đất ấy. Khoản 1, điều 6 của Đạo luật có viết:

“Một người được coi là chủ sở hữu mảnh đất nếu anh ta đã sở hữu ngược mảnh đất đó được 10 năm tính đến thời điểm được coi là chủ sở hữu”

Nghiên cứu thực trạng về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN tại Hoa Kỳ: Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng miếng đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C, như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trớc. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về khoảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình đưa hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.

Ở Mỹ, một số bang áp dụng Hệ thống đăng ký Torrens, theo đó QSH đối với đất đất được đăng ký với một hộ tịch viên phụ trách việc cấp QSH đất, thay vì được lưu lại. Theo quyền này thì những ai đã đăng ký đất trước thì có quyền ưu tiên trong việc chuyển nhượng. Khi một người mua bất động sản nên đăng ký ngay QSH của mình để ngăn người chủ trước tiếp tục chuyển nhượng đất. Nội dung đăng ký bao gồm khế ước thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và các giấy tờ liên quan.

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu “tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể”. Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý. Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.

Nghiên cứu thực trạng về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN tại Hà Lan: Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó tức là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền . Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền. Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính. Một số đặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai của Hà Lan:

Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà lan là sự kết hợp việc đăng ký đất với địa chính. Những chức năng này đã được sát nhập ở thế kỷ 19. Các sơ đồ địa chính được hợp nhất năm 2004.
Có sự chú trọng vào chất lượng của dữ liệu. Cần phải có sự hợp tác và thống nhất hơn nữa, nhưng những dữ liệu như sự trải dài của đất nước nên được duy trì và định dạng ở dạng số. Nếu không, cẩn phải có một sính sách hợp nhất mang tính cách mạng.
Việc lấy lại vị thế độc lập của người dân trong đăng ký đất, sổ địa chính và sơ đồ hóa đất năm 1994 đã làm giảm chi phí hơn 50% trong vòng chưa đầy 6 năm. Trong vòng 2-3 năm nữa, Kadaster sẽ trở thành một cơ quan tự chủ về tài chính. Vì thế mà tính hiệu quả sẽ được cải thiện nhiều bởi vì chúng ta sẽ có một cơ quan có những quyết định nhanh hơn và chỉ đạo sát xao hơn.
Trong vòng 30 năm lại đây, Kadaster đã được tự động hóa và số hóa hoàn toàn. Điều đó thể hiện ở việc sử dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet (Wouters, 2006), chuyển nhượng, mua bán điện tử, xử lý điện tử, tìm kiếm dữ liệu nhanh, và phát triển sản phẩm mới mẻ. Tất cả những điều đó sẽ làm cho chi phí tiết kiệm nhất, và chi phí chuyển nhượng bất động sản và thế chấp thấp. (Abroad, 2005). Những chương trình số hóa qui mô lớn được tiến hành làm cho mọi hoạt động liên quan đến đất được diễn ra mà không phụ thuộc vào giấy tờ hành chính (Wouters, 2009).
Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếu như dữ liệu địa chính, điều tra dân số, Dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp của Phòng Công thương, và bản đồ địa chính, địa giới. Tất cả đều có được nhờ vào key registers (đăng ký mã hóa) theo một khẩu hiệu: một lần làm, sử dụng nhiều lần.
Kadaster là cơ quan nhà nước và độc quyền. Trong vòng 15 năm lại đây, chúng tôi cũng đã công khai dần, và hướng thẳng tầm nhìn của chúng tôi tới xã hội và ngày càng trở nên lấy khách hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết. Giờ đây, chúng tôi đóng vai trò trung gian trong giải quyết thông tin liên quan đến bất động sản

1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam

Thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, tính đến nay, tỷ lệ cấp GCN (sổ đỏ) lần đầu trên cả nước đã đạt trên 96,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp.

Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%.

Ngoài ra, Tổng cục Quản lý đất đai cũng đã tổng hợp các trường hợp còn tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và phân tích nguyên nhân vướng mắc, để đề xuất giải pháp thực hiện, hoàn thành cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước.

Theo đó, việc tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, chủ yếu là do người dân chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chiếm 10,7%); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp và không có nhu cầu ghi nợ (chiếm 5,4%); hồ sơ chưa hoàn thành thủ tục chia thừa kế (chiếm 5,2%);… Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

Một số khó khăn vướng mắc và giải pháp khắc phục

Thứ nhất, có thể thấy hiện nay là nguồn đầu tư cho công tác đo đạc, lập bản đồ, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận còn rất nhiều hạn chế. Các địa phương hầu như không bố trí đủ 10% tiền thu từ tiền sử dụng đất để đầu tư cho công tác đo đạc, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra, ở nhiều nơi, trụ sở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vẫn phải đi thuê, đi mượn, dùng chung, trang thiết bị còn nghèo nàn. Vấn đề này đòi hỏi chúng ta phải đa dạng hóa các nguồn đầu tư bằng cách huy động các nguồn tài chính của Trung ương và địa phương, của các dự án có tài trợ từ các tổ chức quốc tế và nước ngoài, thực hiện đầu tư theo hình thức công tư (PPP), thực hiện các hoạt động thu dịch vụ cho Văn phòng đăng ký đất đai theo cơ chế giá, các nguồn tài chính xã hội hóa để tăng cường cơ sở hạ tầng kỹ thuật công nghệ, từng bước hoàn thiện hệ thống hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý.

Thứ hai, cơ quan đăng ký đất đai ở Việt Nam hiện nay chủ yếu là các Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Tuy nhiên, hiện nay mới có 54 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (còn 9 tỉnh chưa thành lập). Bên cạnh đó, việc đăng ký đất đai ở mỗi địa phương như đô thị và nông thôn cũng có thể không giống nhau. Vì vậy, cần phải đa dạng hóa mô hình tổ chức thực hiện để thích hợp với điều kiện thực tế của các địa phương về năng lực tài chính, trình độ công nghệ, hiện trạng tư liệu, tuy nhiên vẫn cần phải bảo đảm tính thống nhất về cơ sở dữ liệu theo tiêu chuẩn chung theo phương châm một mục tiêu nhiều cách thực hiện.

Thứ ba, trong thực tiễn giải quyết các thủ tục về đăng ký đất đai, hầu hết các hồ sơ đều khó tuân thủ đúng thời gian giải quyết theo luật định. Điều này làm cho người dân có tâm lý không muốn phải thực hiện các thủ tục hành chính này dẫn đến việc có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đặc biệt là với những trường hợp phức tạp. Vì vậy, Nhà nước cần hoàn thiện các quy đinh pháp luật nhằm đảm bảo tính ổn định trong chính sách, quyền lợi của người đã được cấp Giấy chứng nhận, tăng cường xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là lĩnh vực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, làm giảm và tiến tới triệt tiêu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Thứ tư, việc ứng dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai là cần thiết để tạo ra tính đồng bộ và chỉnh lý những biến động kịp thời và lưu trữ dữ liệu địa chính hiệu quả. Điều này đòi hỏi Chính phủ phải tích cực trong việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, vận hành, khai thác, cung cấp thông tin đất đai minh bạch, kịp thời, chính xác. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo hướng đa mục tiêu, cung cấp, chia sẻ thông tin cho các đối tượng, các ngành và lĩnh vực nhằm phục vụ mục đích chính là phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời hoàn thiện các chính sách liên quan đến giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.

Cuối cùng, vấn đề quan trọng cần giải quyết ở bất kỳ lĩnh vực quản lý nào đó là nhân sự. Hiện nay, cán bộ thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hầu hết các địa phương còn thiếu về số lượng, chất lượng đội ngũ cũng chưa được đồng bộ, nhiều nơi còn yếu. Do đó, việc Nhà nước cần ưu tiên đào tạo và phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực này để tạo ra nguồn nhân lực có trình độ cao, có đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ứng dụng công nghệ vào quản lý và đăng ký đất đai là hết sức cần thiết.

1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

UBND tỉnh đã giao nhiệm vụ cụ thể cho UBND từng địa phương. Theo đó, các địa phương đã tập trung lãnh đạo chỉ đạo, huy động mọi nguồn lực phục vụ cho công tác cấp GCN, giao chỉ tiêu kế hoạch cấp giấy đến từng xã, phường, thị trấn.

Cùng với đó, nhiều địa phương đã ban hành Chỉ thị hoặc thành lập ban chỉ đạo để lãnh đạo, chỉ đạo công tác cấp GCN, như: Hạ Long, Móng Cái, Cẩm Phả, Đông Triều, Bình Liêu, …; các sở, ngành đã hướng dẫn, kiểm tra giải quyết kịp thời các vướng mắc của các địa phương trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, khi cấp GCN… Hàng quý, UBND tỉnh tổ chức họp kiểm điểm tiến độ cấp GCN trên địa bàn tỉnh để kịp thời giải quyết các vướng mắc, đồng thời khen thưởng các địa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận đạt tỷ lệ cao; phê bình, nhắc nhở các địa phương có tỷ lệ cấp giấy đạt thấp.

Nhằm tăng cường công tác cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 851/QĐ-UBND ngày 31/3/2015 “Về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính hủy bỏ, bãi bỏ thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở TN&MT” liên quan đến lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, cấp GCN. Trong đó, ban hành mới 32 thủ tục; hủy bỏ, bãi bỏ 36 thủ tục. Hiện nay, Sở TN&MT đã phân công đồng chí Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai và một cán bộ chuyên môn nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai trực tiếp nhận thủ tục hành chính tại Trung tâm Hành chính công tỉnh.

Cùng với đó, các địa phương đều thành lập trung tâm hành chính công cấp huyện và bố trí cán bộ tiếp nhận và giải quyết thủ tục liên quan đến giao đất, thuê đất, cấp GCN cho hộ gia đình và cá nhân. Người dân khi đi làm thủ tục đăng ký, cấp GCN được cán bộ phụ trách hướng dẫn các bước hoàn thiện hồ sơ và được giải quyết TTHC nhanh chóng. Với sự hỗ trợ của hệ thống công nghệ hiện đại tại Trung tâm người dân có thể tự tra cứu các TTHC liên quan, thời gian giải quyết từng thủ tục. Cách làm này giúp họ không phải mất nhiều thời gian đi lại như trước đây.

Đặc biệt, để hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai, tỉnh đã hoàn thành việc tạo lập dữ liệu đất đai cho 2 thành phố là: Uông Bí, Cẩm Phả, tích hợp dữ liệu đất đai của 2 thành phố trên vào cơ sở dữ liệu đất đai toàn tỉnh. Dự kiến đến năm 2020, tỉnh sẽ hoàn thành nhiệm vụ đo đạc lập bản đồ địa chính gắn với đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên toàn tỉnh.

Với những giải pháp trên, công tác cấp GCN trên địa bàn tỉnh đã đạt được những kết quả đáng kể: Đất sản xuất nông nghiệp đạt 97,88% so với diện tích đủ điều kiện cấp, đạt 85,14% diện tích hiện trạng cần cấp. Đất lâm nghiệp đạt 97,73% so với diện tích đủ điều kiện cấp, đạt 82,06% diện tích hiện trạng cần cấp. Đất ở nông thôn đạt 99,65% so với diện tích đủ điều kiện cấp, đạt 91,3% diện tích hiện trạng cần cấp. Đất ở đô thị đạt 99,73% so với diện tích đủ điều kiện cấp, đạt 95,06% so với diện tích hiện trạng cần cấp. Đất chuyên dùng đã cấp đạt 99,94% so với diện tích đủ điều kiện cấp, đạt 83,69% so với diện tích hiện trạng cần cấp.

Đến nay, Quảng Ninh đã hoàn thành cơ bản công tác cấp GCN lần đầu đối với 5 chỉ tiêu chính (đạt trên 85% diện tích cần cấp, đạt trên 95% diện tích đủ điều kiện cấp).

Để hoàn thành việc cấp GCN lần đầu đối với phần diện tích còn lại, hiện Sở TN&MT tỉnh đang tích cực phối hợp với các địa phương giải quyết số hồ sơ tồn đọng. Đồng thời, Sở đang tập trung ưu tiên các nguồn lực để hoàn thành việc đo đạc bản đồ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai…, từng bước nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh.

1.3. Nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu nghiên cứu

Huyện Cô Tô là huyện đảo, dân số ít; trong những năm gần đây đang có xu hướng phát triển nhanh du lịch nghỉ dưỡng. Đặc biệt, từ khi Nhà nước dự định thành lập đặc khu Vân Đồn. Chính vì vậy, trong những năm gần đây, giá đất trên thị trường biến động rất nhiều, trong khi theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất các địa phương từ 2014 đến 2019 không thay đổi. Điều này làm cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Cô Tô gặp nhiều khó khăn. Bản đồ địa chính mới được đo, lập hoàn chỉnh và đưa vào sử dụng từ năm 2018 nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, hầu hết những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước khi có bản đồ địa chính thường không chính xác, nay phải cấp đổi; những diện tích chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải cấp mới theo bản đồ địa chính. Vì vậy, việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô theo bản đồ địa chính là cần nghiên cứu. Luận văn: Công tác đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY

===>>> Luận văn: Khái quát cấp Giấy sử dụng đất tại huyện Cô Tô