Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nên đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá. Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã nêu: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả”.
Trong nhữngnăm qua, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai 1993, thay thế Luật đất đai năm 1987, tiếp theo là ban hành Luật đất đai năm 2003, đến 01/7/2014 Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực và ban hành các văn bản dưới luật đã góp phần quan trọng vào thành tựu đổi mới của Đảng, của đất nước và không ngừng hoàn chỉnh chính sách pháp luật đất đai. Phần nào giải quyết được những hạn chế trong việc đảm bảo thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Trong những năm gần đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các Đô thị. Người dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
Nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước đang diễn ra mạnh mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích. Chính những điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn, các mối quan hệ đất đai càng ngày càng phức tạp
Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các quyền hợp pháp của mình về Đất đai thì công tác đăng ký đất đai có vai trò hết sức quan trọng. Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ hợp pháp nhằm thiết lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất trên cơ sở đó Nhà nước nắm rõ và quản lý chặt chẽ đất đai theo Pháp luật. Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả góp phần ổn định kinh tế chính trị, xã hội, người dân yên tâm sản xuất và đầu tư, tạo được niềm tin cho nhân dân vào Đảng và Nhà nước ta.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời với thời gian thực tiễn công tác tại địa bàn huyện Thuận Châu, em đã dành thời gian tìm hiểu, nghiên cứu về công tác quản lý nhà nước về cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhận thấy, thời gian qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thuận Châu đã luôn tích cực tiếp nhận, thẩm định hồ sơ về đất đai theo đúng trình tự thủ tục của Pháp luật. Mặc dù vậy, công tác quản lý đất đai còn phức tạp, hồ sơ địa chính các xã trên địa bàn huyện còn nhiều hạn chế, bất cập, gây khó khăn trong quản lý và giải quyết công việc. Xuất phát từ những thực tiễn trên em chọn đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thuận Châu, tỉnh Sơn La”
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Quản Lý Đất Đai
2. Mục tiêu nghiên cứu: Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thuận Châu.
Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thuận Châu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nhiệm vụ tổng quát: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó đề xuất giải pháp nhằm đưa công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện đi vào nề nếp và đúng Luật, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội của huyện.
Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến hướng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (đối với cá nhân).
Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thuận Châu.
Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thuận Châu.
4. Phạm vi, thời gian nghiên cứu
4.1. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi về nội dung: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cấp mới, cấp đổi, cấp cấp lại Giấy CNQSD đất đối với đất nông nghiệp, đất thổ cư trên địa bàn toàn huyện Thuận Châu
- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi toàn huyện Thuận Châu tỉnh Sơn La
- Thời gian nghiên cứu: 2017- 2019
5. Nội dung nghiên cứu
5.1. Các nội dung nghiên cứu
Điều kiện tự nhiên – Kinh tế xã hội của huyện Thuận Châu: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, khí hậu, các nguồn tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường, nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường.
Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thuận Châu: Trong những năm qua UBND huyện Thuận Châu đã tập trung chỉ đạo và thực hiện đầy đủ các văn bản pháp luật về đất đai theo chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như chủ trương, chính sách của tỉnh Sơn La đề ra. UBND huyện đã ban hành các văn bản để cụ thể hóa việc quản lý đất đai phần nào đã đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện.
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa bàn huyện Thuận Châu giai đoạn 2017 – 2019.
Đề xuất 1 số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp Giấy CNQSD đất huyện Thuận Châu trong thời gian tới
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
1.1.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
“Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất” (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế – xã hội đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế – đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,…). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:
Về quyền lợi:
Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định.
Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông qua một số biện pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước tiến hành cấp đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất … một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
Khái niệm đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu không đăng ký thì người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở…..
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò quan trọng, cụ thể:
Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn. Cụ thể như:
Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.
Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử dụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có thể kiểm kê tình tình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được.
Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng..
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận. Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách.
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014; [13]
- Luật Nhà ở năm 2014.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Các Nghị định của Chính phủ số: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ.[5]
- Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPvà Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; [2]
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những thành phần của bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005.
Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký.
1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai.
Trình tự đăng ký đất đai.
Kê khai đăng ký đất đai:
Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.[25]
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “1 cấp” và các Chi nhánh trực thuộc.
Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.
Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai.
Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.[2]
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo
- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có);
Các hình thức đăng ký đất đai:
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái.
- Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai.
- Đăng ký đất đai ban đầu.
- Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: ” Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.[2]
Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.
Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Quy trình đăng ký đất đai ban đầu :
Sơ đồ 1.1.Quy trình giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu
Bước 1: Nộp hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại UBND xã.
Bước 2: Tiếp nhận, kiểm tra: UBND xã có trách nhiệm thực hiện:
Tiếp nhận hồ sơ theo quy định.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày, UBND xã phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Nhập dữ liệu đầu vào phần mềm trang một cửa điện tử đất đai của tỉnh. Trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ (Xuất biên nhận hồ sơ).
Bước 3: Niêm yết, xác nhận đơn, luân chuyển hồ sơ UBND xã thực hiện công việc sau:
Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm sử dụng đất và tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng, xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Với trường hợp không có một trong những loại giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì tiến hành lấy ý kiến khu dân cư.[4]
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND xã và khu dân cơ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày liên tục (11 ngày làm việc).
Xác nhận đầy đủ các nội dung trên Đơn đăng ký cấp GCN (mẫu 04a/ĐK).
Luân chuyển quy trình trên phần mềm một cửa điện tử đất đai. Chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Huyện
Bước 4: Giải quyết hồ sơ
- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện công việc như sau:
- Tiếp nhận hồ sơ do UBND xã chuyển đến.
Kiểm tra hồ sơ đăng ký cấp GCN theo hồ sơ hiện lưu trữ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Huyện, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN thì Dự thảo GCN và Lập Phiếu chuyển thông tin địa chính (trình UBND huyện cùng lúc với phê duyệt điều kiện, phát hành Phiếu chuyển thông tin địa chính sau khi được UBND huyện ký GCN)
Luân chuyển quy trình trên egov và trên phần mềm một cửa điện tử quản lý đất đai tỉnh.
Chuyển hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 5: Trả kết quả
UBND xã:
Trả kết quả Thông báo thuế cho người sử dụng (trong ngày nhận Thông báo thuế từ chi nhánhVPĐKĐĐ).
Kiểm tra, cập nhật hồ sơ địa chính theo quy định.
Trả GCN sau khi người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Lưu chứng từ nghĩa vụ tài chính.
Thu phí, lệ phí cấp GCN theo quy định.
Chuyển chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Huyện để lưu theo định kỳ hàng tuần.
Chuyển chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính đến Chi cục Thuế huyện để phối hợp đối chiếu, rà soát theo định kỳ hàng tuần.
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Tổ Tiếp nhận và Trả kết quả của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (đặt tại UBND Huyện Thuận Châu)
Bước 2: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Huyện Thuận Châu thụ lý hồ sơ
Bước 3: Chi cục Thuế Huyện Thuận Châu xác định nghĩa vụ tài chính
Bước 4: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Huyện Thuận Châu thẩm tra, ký phiếu thẩm định, lập tờ trình
Bước 5: Sở Tài Nguyên và Môi Trường xem xét ký Giấy chứng nhận
Bước 6: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Huyện Thuận Châu trả hồ sơ, nhập dữ liệu hồ sơ địa chính
Sơ đồ 1.2.Quy trình đăng ký biến động đất đai, cấp đổi GCNQSDĐ (Nguồn: Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ Huyện Thuận Châu)
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu. Tập hợp tất cả những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ chiếu hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu nhà ở là tổ chức), các biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Xét duyệt hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xét duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu cầu người sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản. Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp tỉnh.
Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Cán bộ Văn phòng một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến người có thẩm quyền giải quyết.
Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở.
Hồ sơ để xác định xem nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không. Các Giấy tờ về nhà ở gồm:
Hồ sơ đăng ký của 8 đối tượng nhà ở khác nhau có yêu cầu khác nhau, sau đây là quy định chi tiết:
Đối tượng 1: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực (trước ngày 01 tháng 7 năm 2006) thi hành.
Đối tượng 2: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành đến nay.
Đối tượng 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Đối tượng 4: Tổ chức trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đối tượng 5: Các trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở.
Đối tượng 6: Tổ chức, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đối tượng 7: Tổ chức, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi.
Đối tượng 8: Tổ chức, cá nhân đã kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong quá trình sử dụng mà có sự thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính của nhà ở; tách, nhập thửa đất.
Ngoài một trong những Giấy tờ quy định của 8 đối tượng nêu trên, người sở hữu nhà ở phải nộp kèm đơn kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu.
Hồ sơ để xác định xem người sở hữu nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không.
Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia đình, Giấy chứng minh thư nhân dân, hay hộ chiếu. Đem theo bản chính và bản phô tô có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi đối chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ Văn phòng một cửa trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng thực sao y bản chính đã đối chiếu. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Nếu là pháp nhân (các tổ chức là người có quyền sở hữu nhà ở) thì nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cán bộ Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên.
Nếu là cá nhân nước ngoài thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và các Giấy tờ theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Cán bộ Văn phòng một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên.
Cũng giống như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng có hai hình thái đăng ký đó là hình thái đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu (lần đầu).
Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu là việc chủ sở hữu nhà ở có đủ Giấy tờ chứng minh là mình có quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở lần nào và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở.
Để phục vụ cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu được tốt và đúng pháp luật, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức đánh số nhà và gắn biển số nhà trước khi tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu. Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở được thực hiện theo quy định tại Quy chế đánh số và gắn biển số nhà ban hành kèm theo Quyết định số 05 /2006/QĐ-BXD ngày 08 tháng 03 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu. Trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ban đầu cơ bản giống như trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở biến động.
Khi người sở hữu nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đã được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mà thực hiện các quyền của người sở hữu nhà ở, như bán, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, nhận thừa kế, thế chấp, thế chấp, góp vốn hình thành người sở hữu nhà ở mới, thiên tai, tháo dỡ, cải tạo đến mức phải xin Giấy phép xây dựng,…. thì đều phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở.
Việc đánh số nhà với những thửa đất trống nay có nhà xây mới, hay chia tách nhà ở theo pháp luật, thì số nhà được đánh chèn bằng cách thêm A, B, C vào số ả rập như 1A, 1B, 1AB, 1BC, …
1.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở”.
Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật.
Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở.
Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử.
Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.
Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền.
1.3.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận như sau:[23]
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ởt.
Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4. Kết quả và kinh nghiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên thế giới và ở Việt Nam Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
1.4.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy sở hữu đất đai) ở một số nước
Kinh nghiệm của Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torrens. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao cho chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng đăng ký người mua có thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký, cấp GCN quyền sở hữu đất đai của Úc đó là: GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; GCN là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Kinh nghiệm của Thái Lan
Cũng như các nước Đông Nam Á khác, hệ thống địa chính Thái Lan được quản lý theo ngành dọc: ở Trung Ương có Cục Quản lý đất đai, ở địa phương có các Văn phòng đất đai và Chi nhánh văn phòng đất đai đều trực thuộc cục Quản lý đất đai. Hệ thống tổ chức và quản lý đất đai của Thái Lan theo hệ thống Torrens. Giấy chứng nhận về đất đai cấp theo thửa và có nhiều loại khác nhau tùy thuộc từng loại đất và điều kiện lịch sử, chính trị của Thái Lan. Các quyền của từng loại giấy cũng được quy định khác nhau. GCN được phát hành hai bản, một bản giao cho chủ đất, bản thứ hai lưu giữ ở Văn phòng đăng ký đất đai khu vực quản lý thửa đất đó.
Mọi giao dịch về đất đai cũng như giao dịch về bất động sản đều bắt buộc phải đăng ký tại Văn phòng đất đai và ghi nhận vào giấy chứng nhận. Các ghi nhận về đăng kí giấy chứng nhận và đăng kí giao dịch đất đai trên hai tờ GCN đều hoàn toàn giống nhau (nếu có sự khác biệt thì phải xử lý trước khi tiến hành đăng kí lần tiếp theo); Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất thuận tiện cho người muốn đăng kí các giao dịch về đất. Việc tổ chức các văn phòng đất đai chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về đất đai thì mở thêm các chi nhánh. Tất cả các loại thuế về đất đều được Văn phòng đất đai trực tiếp thu và chuyển về Cục Quản lý đất đai; Hệ thống đăng kí đất đai ở Thái Lan dựa trên nguyên lý chi phí ít, thuận tiện và nhanh chóng. Quá trình đăng kí thường tiến hành trong 1 ngày, trừ một số trường hợp quy định khi đăng kí phải thông báo. Sau khi đăng kí xong, các văn phòng đăng kí đất đai chuyển hồ sơ đăng kí về Văn phòng chính ở Cục Quản lý đất đai để kiểm tra. Trong trường hợp đăng kí sai hoặc trái pháp luật thì phải sửa chữa lại hoặc hủy bỏ đăng kí. Cán bộ phụ trách đăng kí phải thông báo cho các bên để họ gặp nhau và thông báo lý do sửa chữa hoặc hủy bỏ đăng kí. Nếu việc hủy bỏ gây thiệt hại cho đương sự và việc đăng kí do cẩu thả thì cán bộ phụ trách đăng kí bị xử lý trách nhiệm theo đúng quy định của pháp luật.
Kinh nghiệm của Singapore
Singapore, theo hệ thống đăng kí Torrens thì người sở hữu bất động sản khi thực hiện việc đăng kí bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất sẽ được cấp bản sao giấy chứng nhận sở hữu. Bản chính và các thông tin cần thiết về bất động sản đó được lưu tại Phòng lưu trữ chính. Giấy chứng nhận này chứa đựng tất cả những thông tin liên quan đến bất động sản và có giá trị chứng cứ mà không phải sử dụng đến bất kì loại giấy tờ nào khác. Giấy chứng nhận sở hữu được sử dụng trong tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đó. Để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch bất động sản, pháp luật quy định mọi giao dịch đều phải được đăng kí. Đối với các giao dịch không được đăng kí theo hệ thống này thì được bảo vệ thông qua hình thức tạm ngừng khởi kiện để bảo vệ yêu cầu về bất động sản trước khi thực hiện đăng kí sở hữu. Phương thức này được coi như lệnh hay quyết định hợp pháp của Tòa án cấm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đó.
Kinh nghiệm của Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký đất đai có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
1.4.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:
Sau nhiều năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp “manh mún”, nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân.
Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:
Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
Về tình hình thừa kế QSDĐ:
Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ.
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:
Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định, xong những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi, tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân. Luận văn: Cấp giấy quyền sử dụng đất tại huyện Thuận Châu
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY
===>>> Luận văn: Tổng quan về điều kiện kinh tế huyện Thuận Châu
