Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Khóa Luận thì với đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay

2.1.1. Thẩm quyền định giá đất

Theo quy định của pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay, thẩm quyền định giá đất thuộc về Nhà nước và các tổ chức tư vấn xác định giá đất chuyên nghiệp. Cụ thể:

Thứ nhất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2914 quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Chính phủ ban hành khung giá đất làm cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương ban hành bảng giá đất ở địa phương. Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất sao cho phù hợp.” Tiếp đó, theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Căn cứ vào kết quả tư vấn, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 khi lần đầu tiên tổ chức tư vấn giá đất được tham gia vào Hội đồng thẩm định giá đất. Việc bổ sung quy định về sự tham gia của cơ quan tư vấn giá đất trong Hội đồng thẩm định giá đất sẽ góp phần bảo đảm sự khách quan trong công tác định giá đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ hai, pháp luật đất đai cũng quy định thẩm quyền định giá đất của tổ chức tư vấn xác định giá đất. Theo quy định tại Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp:

Một là, khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.
Hai là, khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan.
Ba là, khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể các bên yêu cầu.

Cũng theo quy định của Điều 115 Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất của tổ chức tư vấn phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân theo các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2.1.2. Nguyên tắc định giá đất

Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc định giá đất. Theo đó việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng của đất. Mảnh đất cần định giá là đất trồng cây hàng năm sẽ có giá khác với đất trồng cây lâu năm, mảnh đất cần định giá là đất ở tại nông thôn sẽ có giá khác với đất ở tại đô thị…

Thứ hai, theo thời hạn sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ ba, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Định giá đất luôn hướng đến một mục tiêu đó là giá đất được xác định sát với giá thị trường. Tuy nhiên trong thực tế còn rất nhiều vấn đề cần giải quyết để đạt được mục tiêu này.

Thứ tư, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.Quy định này thể hiện sự công bằng và khách quan trong định giá đất. Có như thế mới nhận được sự đồng thuận từ phía người dân, sẽ không có sự so đo, tị nạnh giữa người dân của các vùng đất tương tự nhau về giá đất.

2.1.3. Phương pháp định giá đất

2.1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá, được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng, giá trị thị trường của một bất động sản ( trong đó có đất đai) có mối liên hệ mật thiết với giá của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Theo lý luận kinh tế học, hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá. Do đó, khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, người định giá phải dựa trên các đặc điểm tương tự của thửa đất cần định giá với thửa đất so sánh để hiệu chỉnh, tăng hay giảm mức giá chỉ dẫn để xác định mức giá của thửa đất cần định giá.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

Thứ nhất, khảo sát, thu thập thông tin. Cần khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá và tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất.

Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

(1) Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, (2) Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, (3) Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, (4) Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

Thứ hai, phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất cần định giá với các thửa đất so sánh. Từ đó, có sự điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.

Thứ ba, ước tính giá đất của thửa đất cần định giá. Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: thửa đất so sánh Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng = Giá đất của từng thửa đất so sánh. Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất.

Thứ tư, xác định giá đất của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước ba, giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.

Về ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện được sự đánh giá của thị trường và là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Tuy nhiên phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được, các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử và phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

2.1.3.2. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản ( bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất), được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp chiết trừ dựa trên cơ sở lý luận cho rằng bất cứ tài sản trên đất nào cũng phải gắn với một thửa đất nhất định. Khi tiến hành giao dịch không thể tách rời giá trị của hai bất động sản này. Do đó, trên cơ sở tổng giá trị bất động sản loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất sẽ xác định được giá đất.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

Thứ nhất, cần khảo sát thực địa và thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất cần định giá và tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất.

Thứ hai, xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh theo công thức:

Giá trị hiện tại của Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
Giá trị xây dựng mới tài sản gắn liền với = tại thời điểm định giá – Giá trị hao mòn đất của bất động sản đất so sánh

Thứ ba, ước tính giá đất của bất động sản so sánh theo công thức:

Giá trị đất của.
Giá trị bất
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền bất động sản so = động sản so – với đất của bất động sản so sánh
Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất
Giá trị của bất động sản so sánh = động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Thứ tư, xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Về ưu, nhược điểm của phương pháp chiết trừ: cơ bản, các kỹ thuật của phương pháp chiết trừ và phương pháp so sánh trực tiếp giống nhau nên phương pháp chiết trừ cũng mang những ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp, hơn nữa phương pháp này cho kết quả thẩm định mang tính khách quan, có mức độ tin cậy cao vì giá đất được xác định từ giá đã chuyển nhượng trên thị trường của các thửa đất so sánh. Tuy nhiên phương pháp chiết trừ cũng có các nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp và vì chi phí nguyên vật liệu, nhân công… đối với mỗi loại tài sản gắn liền với đất là khác nhau, chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị tài sản, có những chi phí không tạo ra giá trị nên phải cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng mới đảm bảo sự chính xác và bên cạnh những kiến thức về thị trường, thẩm định viên cũng phải có những kinh nghiệm, kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng để có thể áp dụng phương pháp này.

2.1.3.3. Phương pháp thu nhập Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh, được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài trong sử dụng…khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau…^[11]^[12] Vì thế, khi coi đất đai là một khoản tiền đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lãi nhất định, khoản lãi đó được xem như là thu nhập của đất đai. Từ việc xác định khả năng cho thu nhập của đất có thể xác định được giá đất. Đây chính là cơ sở của phương pháp thu nhập.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

Thứ nhất, khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá. Đây là thu nhập bình quân một năm được tính từ số tiền bình quân thu được trong 03 năm hay 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá hoặc tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo mục đích sử dụng của thửa đất.

Nếu không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Thứ hai, khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

Thứ ba, xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng
Thu nhập bình
Chi phí bình quân một năm bình quân một năm quân một năm

Thứ tư, xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
Thu nhập ròng bình quân một năm = đất cần định giá
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau: rx (1+ r)ⁿ
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = (1+r)ⁿ– 1
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá tính theo năm

Thứ năm, xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa
Giá trị của thửa đất cần định giá = đất cần định giá.
Diện tích thửa đất cần định giá

Về ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập: Phương pháp này chủ yếu phù hợp với đất có thu nhập mà thu nhập ổn định đối với đất đai lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, nên xác định thu nhập của đất là một việc khó khăn. Điều này đòi hỏi người định giá đất phải có những kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm nhất định.

2.1.3.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản^[13], được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính^[14]^[15]. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở lý luận cho rằng đặc tính của đất đai là chịu ảnh hưởng lớn từ các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hay được phép chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất có thể tăng lên một cách đáng kể khi có quy hoạch và tiềm năng phát triển cũng sẽ lớn hơn nhiều. Do đó lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí ước tính sẽ xác định được giá đất.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

Thứ nhất, khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.

Thứ hai, ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

Thứ ba, ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Các khoản chi phí phát triển này bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan; chi phí quản lý dự án; chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án…Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tư, đối với trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Trong đó: Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

TR_i là doanh thu năm thứ i của dự án
C_i là chi phí năm thứ i của dự án
r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản).
n là số năm thực hiện dự án

Thứ năm, xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức:

Giá trị của thửa.
Tổng doanh thu.
Tổng chi phí phát triển đất cần định giá phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa
Giá trị của thửa đất cần định giá = đất cần định giá.
Diện tích thửa đất cần định giá

Về ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán một cách chuẩn xác để có thể đưa ra một giá đất phù hợp. Do đó, phương pháp này đòi hỏi người thực hiện có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao.

2.1.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Cơ sở lý luận của phương pháp này là: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có chu kì 05 năm, một chu kì khá dài. Bảng giá đất không thay đổi trong một thời gian dài như vậy có thể dẫn đến việc giá đất do Nhà nước quy định không theo kịp với các thay đổi của thị trường. Vì thế pháp luật đã quy định bổ sung thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để các địa phương có thể xác định hệ số điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế.

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

Thứ nhất , khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất; nếu thửa đất có thể xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất thuộc khu vực định giá đất và thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.

Nếu tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

Thứ hai, xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

Thứ ba, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất xác định hệ số điều chỉnh giá đất.

Thứ tư, xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa.
Giá đất trong
Hệ số điều chỉnh giá đất đất cần định giá bảng giá đất

Về ưu, nhược điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất rất đơn giản trong việc xác định giá đất cụ thể, thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí và một phần làm nhẹ nghĩa vụ tài chính cho người dân, doanh nghiệp đối với Nhà nước. Ngoài ra, khi xác định hệ số điều chỉnh giá đất các địa phương dễ xác định phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội tại địa phương mà vẫn đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường.

2.1.4. Kỹ năng định giá đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Định giá đất mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp luật và tính xã hội. Vì thế công việc này đòi hỏi người định giá đất phải có các kiến thức nền tảng về kinh tế, tài chính, pháp luật và kiến thức xã hội, kinh nghiệm sống. Cụ thể, các kỹ năng cần có của người thực hiện công việc định giá đất là:

Thứ nhất, kỹ năng phân tích, đánh giá

Người định giá đất phải có một cái đầu sắc sảo, khả năng quan sát tinh nhạy có thể nhìn thấy nhiều chi tiết nhỏ của vấn đề, phải có sự suy nghĩ, cách lập luận logic… để có thể phân tích và đánh giá một cách chính xác các nguồn lực, tiềm năng phát triển, thế mạnh hay hạn chế, hay dự đoán được xu hướng biến động giá trị của đất.

Thứ hai, kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế hoạch

Người định giá đất sẽ phải quản lý rất nhiều danh mục về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng, diện tích, các dự án đầu tư, các quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất… của thửa đất đang tiến hành định giá cũng như các thửa đất so sánh. Sự giám sát và lập kế hoạch nghiên cứu, thẩm định đánh giá các hoạt động bên trên cũng được thực hiện thường xuyên. Do đó, kỹ năng quản lý, giám sát, lập kế hoạch là một kỹ năng quan trọng, cần có của người định giá đất.

Thứ ba, các kỹ năng giao tiếp

Giao tiếp thật sự có sức mạnh rất to lớn không chỉ trong nghề định giá đất mà còn ở nhiều nghề khác nữa. Khả năng giao tiếng trôi chảy, tế nhị, khả năng đàm phán, thương lượng, khả năng thuyết trình sẽ không chỉ giúp người định giá đất hoàn thành tốt hơn công việc của mình mà còn giúp họ đi xa hơn trên con đường thăng tiến.

Thứ tư, kỹ năng làm việc độc lập và kỹ năng làm việc nhóm Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và người định giá. Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá…

Bên cạnh kỹ năng làm việc độc lập, người định giá đất còn cần có kỹ năng làm việc nhóm. Vì trong thời đại ngày nay, khi khoa học kỹ thuật ngày càng phát triển thì yêu cầu làm việc theo nhóm là cần thiết hơn bao giờ hết. Đơn giản vì không có ai hoàn hảo, làm việc theo nhóm sẽ tập trung những mặt mạnh của từng người và bổ sung cho nhau. Hơn nữa, chẳng ai có thể khẳng định họ sẽ luôn luôn tự mình hoàn thành tốt mọi việc. Một nhóm làm việc có sự hợp tác chặt chẽ, phối hợp ăn ý, mọi người trong nhóm đưa ra những ý tưởng và người khác thì phản biện để xây dựng lên một kế hoạch, giải pháp hoàn thiện… là sức mạnh của thành công.

Thứ năm, trung thực, khách quan, cẩn thận

Trong công việc định giá, chỉ cần sai một li là có thể đi một dặm rồi. 100.000 đồng chỉ khác 1.000.000 đồng một số “0” nhưng giá trị của chúng lại khác nhau rất nhiều. Sự sai sót khi ghi thêm hay bớt một con số này có thể là do bất cẩn hay là cố tình làm để mưu cần lợi ích riêng đều đem đến những hậu quả nghiêm trọng. Người định giá đất phải công bằng, tôn trọng sự thật, không được thành kiến, thiên vị khi thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Định giá đất là công việc đòi hỏi sự chính xác cao, do đó, nếu không có ba đức tính này, người định giá đất khó có thể hoàn thành được công việc.

Thứ sáu, có kiến thức về pháp luật, kinh tế và xã hội. Đó là những yêu cầu chuyên môn mà mọi người định giá đất cần phải có. Sự hiểu biết sâu rộng về nhiều lĩnh vực này là nền tảng vững chắc giúp họ thực hiện công việc của mình.

Thứ bảy, kỹ năng sử dụng thành thạo Word, Excel, Power Point

Microsoft Word là công cụ soạn thảo văn bản. Microsoft Excel là chương trình xử lý bảng tính giúp thiết lập, xử lý bảng và tính toán. Microsoft Power point gồm bộ soạn thảo và thiết lập hệ trình chiếu. Sử dụng thành thạo ba công cụ này là kỹ năng mềm không chỉ riêng công việc định giá đất mà còn rất nhiều công việc khác yêu cầu. Đây là một giải pháp rất hữu dụng đối với người sử dụng, giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức cho các đơn vị, cơ quan, doanh nghiệp hay cá nhân.

2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được

2.2.1.1. Quy định về giá đất cụ thể

Điểm sáng được dư luận xã hội đón nhận một cách tích cực nhất đối với giá đất hiện nay là quy định về giá đất cụ thể. Không còn một loại giá do Nhà nước quy định làm cơ sở để thực hiện tất cả các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đã được phân hóa thành hai loại là bảng giá đất và giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013. Đó là những thay đổi tích cực trong cơ chế định giá đất của Nhà nước. Bởi:

Thứ nhất, áp dụng các loại đất trong bảng giá đất và giá đất cụ thể thể hiện sự định mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai. Ví dụ, tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ phải ở một mức khác so với trường hợp tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức.

Thứ hai, do phụ thuộc rất nhiều yếu tố nên giá đất luôn luôn biến động, tuy nhiên khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian dài. Với chu kì là 05 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ hơn rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường. Giá đất cụ thể trong từng trường hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn. Và theo lý thuyết, giá đất cụ thể thường cao hơn mức giá quy định trong bảng giá đất.

Rõ ràng, việc quy định giá đất cụ thể đã khẳng định sự chi phối của yếu tố thị trường trong quan hệ quản lý và sử dụng đất, góp phần đảm bảo thông tin minh bạch và khách quan. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

2.2.1.2. Giá đất tăng để gần hơn với giá thị trường

Chu kì bảng giá đất hiện nay do các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định là từ 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019. Theo Văn bản số 21/BC-BTNMT báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình và kết quả xây dựng Bảng giá đất năm 2015 của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá đất năm 2015 ở 02 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP HCM đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực.

Cụ thể, giá đất cao nhất Việt Nam tại Hà Nội có mức 162 triệu đồng/m2, đó là các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ, tăng gấp 2 lần so với năm 2014; giá đất ở tại các quận có mức thấp nhất là 3,96 triệu đồng/m2 tại phường Dương Nội. Tại TP HCM, giá đất ở tại Thành phố cũng được điều chỉnh tăng lên mức như tại thành phố Hà Nội là 162 triệu đồng/m2, tăng 2 lần so với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai… mức giá thấp nhất tại các quận là 1,5 triệu đồng/m2. Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp 120.000 đồng/m2, cao nhất là 15 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, năm 2015, cả nước có 15 đô thị loại I, so với năm 2014, giá đất ở tại đô thị loại I được điều chỉnh tăng 17,13%. Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) điều chỉnh tăng 19,44%, Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) 40,0%; Nam Định (tỉnh Nam Định) tăng 20,0%; Huế (tỉnh Thừa Thiên – Huế) 25,0%; Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) tăng 40,0%. Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) điều chỉnh tăng 1,82%; Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) 33,33%; Cần Thơ 5,88% và Đà Nẵng 163,48%.Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là 33.700.600 đồng/m2. Trong đó, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) có mức giá đất ở đô thị cao nhất là 51 triệu đồng đồng/m2; thành phố Đà Lạt là địa phương có mức giá đất ở đô thị tối đa thấp nhất 18,144 triệu đồng/m2.

Đối với giá đất thương mại, dịch vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết phần lớn các tỉnh quy định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 70% – 80% mức giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh Hà Giang, Gia Lai có giá đất thương mại, dịch vụ bằng 100% giá đất ở cùng vị trí. Các tỉnh có giá đất thương mại, dịch vụ thấp so với giá đất ở cùng vị trí Hưng Yên (bằng 40%), Khánh Hòa (bằng 30%), Kiên Giang (bằng 42%). Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2015 cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương.

Thực tế tồn tại từ trước đến nay, đó là, giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, giá đất quá thấp dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân có đất bị thu hồi. Các số liệu thống kê được cho thấy những dấu hiệu tích cực trong hoạt động định giá đất của Nhà nước. Giá đất đã được điều chỉnh tăng lên để phù hợp với giá của thị trường.

2.2.2. Khó khăn còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất

2.2.2.1. Khó khăn trong việc áp dụng nguyên tắc định giá đất

Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 có quy định nguyên tắc định giá đất: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Để áp dụng nguyên tắc này cần làm rõ hai vấn đề thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường và thế nào là phù hợp với giá thị trường.

Thứ nhất, giá đất phổ biến trên thị trường

Dưới góc độ kinh tế, không có khái niệm về giá phổ biến trên thị trường mà chỉ có khái niệm giá thị trường. Đó là giá được hình thành một cách khách quan, chỉ do sự tác động qua lại đơn thuần của hai yếu tố cung và cầu mà không chịu ảnh hưởng bởi bất kì chủ thể nào, kể cả Nhà nước. Nhìn dưới góc độ pháp luật, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.^[22] Tuy nhiên thực tế lại xuất hiện rất nhiều trường hợp giá đất của các giao dịch đã thực hiện không phản ánh đúng giá cả thị trường do bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau. Có thể là mua bán có sự ép giá, mua bán giữa những người thân trong gia đình hoặc mua bán mà giữa người bán và người mua có sự thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để giảm mức thuế phải nộp. Dựa trên thông tin của các giao dịch đó, định giá đất tất nhiên sẽ không thể chính xác. Tại hội nghị sơ kết 01 năm thi hành luật đất đai trên địa bàn TP.HCM, Ông Nguyễn Toàn Thắng – Thành ủy viên, Bí thư Đảng ủy Sở, Giám đốc Sở TN&MT TP. HCM cũng đánh giá việc triển khai xác định giá đất cụ thể còn lúng túng, điều tra, khảo sát giá đất thị trường, giao dịch thường gặp khó khăn, độ tin cậy của thông tin giá đất điều tra làm căn cứ để xác định giá đất chưa cao. Sự phối hợp giữa các ngành, các cấp và trong nội bộ một số cơ quan, đơn vị còn chưa thật sự đồng bộ, thống nhất… Từ đó, gây ra những chậm trễ trong công tác giải quyết hồ sơ của người dân và doanh nghiệp. Vấn đề này đã tồn tại bao lâu nay gây nhiều khó khăn trong công tác định giá đất đòi hỏi phải có cơ chế giải quyết triệt để. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ hai, phù hợp với giá thị trường

Phù hợp với giá thị trường là một nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trình định giá đất. Tuy nhiên quy định này lại còn rất trừu tượng và mơ hồ. Bởi “phù hợp” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất chung chung và rất khó để xác định nội hàm cụ thể. Trong khi đó việc xác định giá đất lại đòi hỏi phải quy định rất cụ thể với nội dung định lượng rõ ràng, chi tiết và chuẩn xác. Do đó, quy định này dễ dẫn đến khả năng giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vào quan điểm của các nhà quản lý. Đây là vấn đề rất quan trọng cần được làm rõ để đưa ra các quy định mang tính chất định lượng, cụ thể và rõ ràng.

2.2.2.2. Khó khăn trong việc áp dụng phương pháp định giá đất

Có thể nói pháp luật đã quy định khá đầy đủ các phương pháp định giá đất cũng như trình tự thực hiện các phương pháp đó. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và nhược điểm như đã trình bày ở trên và vì thế, việc áp dụng các phương pháp định giá đất còn gặp một số khó khăn như:

Thứ nhất, các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đều cần phải khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Điều này đòi hỏi phải có giao dịch về bất động sản tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được. Hơn nữa như đã phân tích ở trên, các số liệu và thông tin thu thập về giá đất hình thành dựa trên giao dịch trực tiếp theo thỏa thuận của các bên hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng không có độ tin cậy cao. Vì vậy, việc áp dụng các phương pháp này cũng không đảm bảo định giá đất chính xác.

Thứ hai, phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đất nông nghiệp là không hợp lý. Vì dựa trên cơ sở tính thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản xuất đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư, đặc biệt tại các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp. Điều này khiến người dân bị thiệt thòi rất nhiều.

Thứ ba, một số phương pháp như phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán, đòi hỏi người thực hiện phải có trình độ kỹ thuật và chuyên môn cao trong khi đó đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất còn thiếu và trình độ còn hạn chế, các tổ chức tư vấn giá đất cũng chưa có tính chuyên nghiệp cao.

Thứ tư, việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp luật định đã vô hình chung tạo ra tính “ì”, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác định giá đất. Mặc dù người thực hiện có thể áp dụng một phương pháp khác tiến bộ và dễ dàng hơn, giúp định giá đất nhanh hơn thì cũng không được thừa nhận. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Tóm lại, chương 2 khóa luận đã trình bày một cách hệ thống các quy định pháp luật hiện hành về thẩm quyền định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất và thực trang áp dụng pháp luật. Các quy định về định giá đất hiện hành theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cụ thể, chi tiết hơn ở các nội dung, giúp khắc phục những khó khăn khi áp dụng các quy định của luật cũ. Gần hai năm thi hành luật mới, thực tế đã xuất hiện những “điểm sáng” trong quá trình luật đi vào đời sống thể hiện ở việc áp dụng các quy định về định giá đất cụ thể hay việc giá đất được Nhà nước xác định đã tăng để phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng những vướng mắc xuất hiện từ khi thực thi Luật Đất đai năm 2003, tuy Luật Đất đai năm 2013 đã được điều chỉnh để khắc phục nhưng chưa giải quyết được triệt để. Vẫn còn đó những khó khăn khi sử dụng các phương pháp xác định giá đất, và vẫn còn rất mơ hồ khi quy định nguyên tắc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Vì thế tại chương 3 em có đưa ra kiến nghị giúp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Khóa luận: Giải pháp pháp luật về định giá đất tại Việt Nam