Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Khóa Luận thì với đề tài Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nhận định về giá trị của đất đai, tại trang 86 cuốn “Sự bí ẩn của tư bản” Hermdo De Soto đã viết: “Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải của các nước tiên tiến, ở các nước đang phát triển con số này là gần ba phần tư”. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển. Vì thế nếu pháp luật không thể huy động tối đa tiềm năng 75% của cải này của quốc gia thì thật đáng lo ngại. Nhận thức được tầm quan trọng của đất, Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc phát triển các chính sách đất đai và sửa đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987 đến nay, pháp luật đất đai đã và đang được sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước với nhiệm vụ trọng tâm là hoàn chỉnh các công cụ quản lý đất đai bao gồm: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai và hành chính trong quản lý đất đai. Trong đó tài chính đất đai là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, định giá đất…

Trước năm 1993, pháp luật đất đai tại Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất hay giá trị của quyền sử dụng đất, , quyền sử dụng đất không được tự do chuyển nhượng trên thị trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành thì lần đầu tiên đất được xác định là có giá. Tuy nhiên phải cần đến 10 năm sau đó khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành mới quy định cụ thể và chi tiết về khái niệm giá đất, nguồn hình thành giá đất, các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất… và giá đất được ghi nhận phải phù hợp với cơ chế thị trường. Điều đó đã tạo nên sự đổi mới toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là các quy định về định giá đất, góp phần phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh quốc gia. Những thành tựu mà luật mang lại cho đất nước và người dân không nhỏ, tuy nhiên qua 10 năm thực tiễn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước bộc lộ những bất cập cần phải khắc phục. Các bất cập điển hình đó là việc xác định giá đất sao cho sát giá trị thị trường thực sự rất khó, làm tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng trong cơ chế cho thuê hoặc giao đất cho nhà đầu tư và gây bức xúc cho người bị Nhà nước thu hồi đất khi tiếp nhận giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng^[1]. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% – 60% so với giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất còn hạn chế và chưa có quy định cụ thể… Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Trước thực tiễn đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 có nhiệm vụ giải quyết những khó khăn, bất cập còn tồn tại của luật cũ. Liệu Luật Đất đai năm 2013 có tháo gỡ được những “nút thắt” mà Luật Đất đai năm 2003 không giải quyết được? Pháp luật đất đai Việt Nam đã có những quy định gì mới và cần sửa đổi, bổ sung gì về định giá đất? Với những lý do đó em đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình. Với trọng tâm là các quy định về định giá đất của pháp luật hiện hành và một số định hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Em hi vọng những tìm hiểu, nghiên cứu của mình có thể góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Định giá đất luôn là một vấn đề thu hút sự quan tâm của giới khoa học nói chung và khoa học pháp lý nói riêng. Từ khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 đến nay khi Luật Đất đai năm 2013 đã thi hành được gần 02 năm đã có nhiều hội thảo khoa học được tổ chức với các bài tham luật liên quan đến đề tài khóa luận, tiêu biểu đó là: Hội thảo: “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai ngày 27 – 28/08/2012 với các tham luận của TS. Trần Kim Chung “ Định giá đất và phân cấp trong việc định giá đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin về giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước và góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta”và của TS. Trần Quang Huy, “Phương án giải quyết hài hòa mối quan hệ về quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế”; hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của việc định giá đất” do Khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức tháng 10/2014 trong đó có tham luận của PGS.TS.Nguyễn Quang Tuyến, “Bình luận nội dung các quy định về định giá đất của Luật Đất đai năm 2013” và của PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, “Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất”; hội thảo về phương pháp xác định giá đất do Hội đồng thẩm định giá Việt Nam tổ chức tại Hà Nội vào ngày 16/04/2014 nhằm xử lý những vướng mắc trong quá trình thực hiện Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Liên quan đến đề tài nghiên cứu, cũng có một số bài viết dưới hình thức bài đăng tạp chí như: tác giả ThS. Đặng Anh Quân “Bàn về giá đất của Nhà nước”, Tạp chí Khoa học và Pháp luật số 5/2006; tác giả Lưu Quốc Thái “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 3/201; tác giả Phạm Văn Bằng “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012; tác giả Nguyễn Thị Dung “Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san tháng 11/2014; TS. Nguyễn Thị Nga “Bàn về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2015.

Phân tích chuyên sâu là các đề tài khoa học, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp có đề cập đến định giá đất. Tiêu biểu trong số đó là: Nguyễn Thị Hương Mai, Khóa luận tốt nghiệp (2012), trường Đại học Luật Hà Nội: “ Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giá đất”, Đoàn Thị Huyền, Luận văn thạc sĩ (2013), trường Đại học Luật Hà Nội: “Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam”, Nguyễn Thị Thùy Linh, Luận văn thạc sĩ (2015), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội: “Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”, Nguyễn Ngọc Hà, Luận văn thạc sĩ (2016), Học viện Khoa học Xã hội: “Định giá đất khi Nhà nước bồi thường do thu hồi đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay.”

Các công trình nghiên cứu trên đây dù phân tích trực tiếp hay phân tích gián tiếp đều đã đề cập đến một số khía cạnh nhất định liên quan đến định giá đất. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh hiện nay, khi Luật Đất đai năm 2013 mới thi hành được gần 02 năm, nội dung pháp luật về định giá đất có nhiều thay đổi nên chưa có nhiều các công trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Bởi vậy trên cơ sở kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình trước và đồng thời tập trung phân tích các quy định mới của luật, em hi vọng khóa luận mang ý nghĩa thời sự và góp phần làm phong phú khoa học pháp lý.

3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ nhất, đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những quy định của pháp luật hiện hành về định giá đất. Đó là các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và có so sánh đối chiếu với các quy định của pháp luật trước đó.

Thứ hai, về phạm vi nghiên cứu. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến định giá đất – một loại bất động sản đặc biệt nhất. Nghiên cứu về định giá đất, khóa luận chỉ nghiên cứu dưới góc độ pháp lý. Đó là những chế định pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá đất.

4. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của khóa luận đó là:

Thứ nhất, đưa ra những lý luận cơ bản nhất về định giá đất và pháp luật về định giá đất, cùng với đó là tóm tắt lịch sử hình thành và phát triển các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ hai, tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay, đánh giá thực tiễn thi hành từ đó chỉ ra những thuận lợi hay những khó khăn, bất cập còn tồn tại để từ đó có những định hướng giải quyết.

Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật, khóa luận sẽ đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn còn tồn tại, từ đó giúp hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu

Khi nghiên cứu đề tài, em đã sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê nin. Song song với đó là việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Phương pháp diễn giải và phương pháp lịch sử được sử dụng chủ yếu ở chương 1 để nghiên cứu về những lý luận cơ bản về giá đất và định giá đất.

Phương pháp phân tích, phương pháp thu thập thông tin được sử dụng chủ yếu ở chương 2. Phương pháp phân tích giúp làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề xác định giá đất. Phương pháp thu thập thông tin được sử dụng để thu thập các tài liệu, các thông tin trên mạng Internet khi nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về định giá đất.

Tại chương 3, phương pháp tổng hợp và phương pháp bình luận được sử dụng chủ yếu để khái quát kinh nghiệm về định giá đất của một số nước trên thế giới và đưa ra các định hướng giúp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật định giá đất tại Việt Nam.

6. Bố cục

Với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung chính của khóa luận gồm có 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất và pháp luật về định giá đất tại Việt Nam
Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

1.1. Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, và tính xã hội. Hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.

Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định: “ Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.”

Định giá khác với thẩm định giá. Cũng trong Điều 4 Luật giá năm 2012 tại Khoản 15 có quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Nói một cách đơn giản, định giá là xác định giá “lượt đi” và thẩm định giá là xác định giá “lượt về”. Nếu như định giá là hoạt động ước tính giá trị thì thẩm định giá là sự xem xét, đánh giá lại kết quả ước tính đó. Để thấy rõ hơn sự khác biệt giữa định giá và thẩm định giá, tại Phụ lục của khóa luận có bản trích một báo cáo thẩm định giá bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Về định giá đất, pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại Khoản 19 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”

“Giáo trình định giá đất” năm 2005 của Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đưa ra khái niệm: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất , rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất.

Như vậy, nội dung cơ bản của định giá đất bao gồm:

Thứ nhất, định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích đất, giá trị này được tính bằng tiền;
Thứ hai, căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định;
Thứ ba, tại một địa điểm nhất định;
Thứ tư, tại một thời điểm nhất định;
Thứ năm, cho mục đích xác định.

Tóm lại, ta có thể đưa ra khái niệm định giá đất một cách khái quát như sau: “Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.

Theo đó, việc định giá đất phải dựa trên những nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục nhất định. Người định giá đất cũng cần phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và các kỹ năng định giá. Định giá đất cần độc lập, khách quan, minh bạch, chính xác và cụ thể.

1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá đất tại Việt Nam Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất

Chủ thể của quan hệ pháp luật là chủ thể dựa trên cơ sở các quy phạm pháp luật mà tham gia vào một quan hệ pháp luật để hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ nhất định trong quan hệ đó. Chủ thể định giá đất bao gồm Nhà nước và các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Thứ nhất, chủ thể Nhà nước: Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước tham gia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ quan nhà nước.

Thứ hai, chủ thể là tổ chức tư vấn định giá đất. Theo Điều 115 Luật đất đai năm 2013, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất cần thỏa mãn các điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Luật này.

1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Khách thể của quan hệ pháp luật định giá đất là một vùng đất, khoảnh đất cụ thể với mục đích sử dụng đã được xác định, thuộc các loại đất sau đây:

Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: (1) đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, (2) đất trồng cây lâu năm, (3) đất rừng sản xuất, (4) đất nuôi trồng thủy sản, (5) đất làm muối.

Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: (1) đất ở tại nông thôn, (2) đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (3) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (4) đất ở tại đô thị; (5) đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; (6) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.

Đất đai – tài nguyên quý giá là thế và xác định giá đất là nội dung rất khó trong quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, việc định giá phải được Nhà nước quy định chặt chẽ, cụ thể, chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của người sử dụng đất và quyền lợi của các chủ thể khác có liên quan.

1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất

Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt ra. Giá đất được hình thành là cơ sở để các bên tham khảo, cân nhắc quyết định cho việc thực hiện mục tiêu, định hướng định giá để từ đó đưa ra quyết định áp dụng giá đất trong thực tiễn đời sống, sản xuất kinh doanh và quản lý nhà nước đối với đất đai.

Thứ nhất, nguồn hình thành giá đất. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Nguồn hình thành giá đất với sự đa dạng vốn có của nó trong đời sống thực tế, bởi vì giá đất không chỉ xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn có sự vận động. Nguồn hình thành giá đất cơ bản nhất xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì.

Giá đất còn được thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất Nhà nước ban hành chỉ khống chế về “giá sàn” và “giá trần”. Điều đó có nghĩa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, giá đất còn do các tổ chức tư vấn xác định giá đất. Lần đầu tiên định giá đất độc lập được quy định trong Luật đất đai năm 2013. Đây là một điểm mới của luật đất đai sửa đổi. Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 115 Luật đất đai năm 2013: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.” Khác với các quy định cũ giá đất tư vấn chỉ được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.

Thực tế trong cơ chế thị trường tại Việt Nam hiện nay, giá đất giao dịch rất quan trọng. Đó là mức giá do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái các quy định của pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và những người có liên quan, Nhà nước không can thiệp quá sâu vào các giao dịch mà chỉ có những tác động cần thiết để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá của thị trường.

Như vậy, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( giá đất do Nhà nước quy định); đấu giá quyền sử dụng đất; tư vấn xác định giá đất và người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ hai, hình thức định giá đất

Dựa trên các mục đích sử dụng khác nhau sẽ có nhiều hình thức định giá đất, do đó việc định giá đất được áp dụng trong từng hoàn cảnh sẽ có kết quả khác nhau. Trong khóa luận này, em xin phép đề cập tới hai hình thức định giá đất, đó là: định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ cũng quy định hai hình thức định giá đất này. Hình thức định giá đất hàng loạt sử dụng khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất. Hình thức định giá đất cá biệt sử dụng khi xác định giá đất cụ thể.

Định giá đất hàng loạt là biện pháp định giá đất cho một khu vực đất bằng cách lựa chọn một số địa điểm điển hình để định giá rồi từ đó suy ra giá đất của tất cả các vị trí khác nhau trên khu đất. Việc định giá tại một mảnh đất đã lựa chọn được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp định giá do pháp luật quy định.^[8] Kết quả định giá đất hàng loạt mang tính chính xác tương đối vì đây là kết quả của bài toán suy luận giá từ các địa điểm đã lựa chọn để định giá. Độ chính xác của kết quả suy luận phụ thuộc chủ yếu vào việc lựa chọn các địa điểm và phương pháp suy luận. Khi thực hiện biện pháp định giá đất hàng loạt phương pháp suy luận chủ yếu là phương pháp tuyến tính tức là dựa trên tỉ lệ của khoảng cách tới các điểm đã biết giá, vấn đề còn lại là lựa chọn các địa điểm định giá sao cho ở những vị trí điển hình về giá và đảm bảo đủ mật độ.

Định giá đất cá biệt là việc thực hiện định giá đất cho một mảnh đất cụ thể theo các nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Do định giá đất là một hoạt động kỹ thuật đòi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ cao nên định giá cho một thửa đất phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện.

Pháp luật đất đai tại Việt Nam có quy định về tư vấn giá đất thông qua nghiệp vụ định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 115 Tư vấn xác định giá đất và Điều 116 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất. Theo đó, luật đã quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn giá đất và giá đất do tư vấn xác định sẽ là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định giá đất. Điều đó đã khẳng định vai trò của tổ chức tư vấn giá đất bởi trong các quy định trước đây, giá đất tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo. Với sự tham vấn của các tổ chức tư vấn, quy trình định giá đất của Nhà nước sẽ được rút ngắn, giá đất được đảm bảo sát với giá thị trường, và nhận được sự đồng thuận của người dân các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai sẽ giảm bớt.

1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993

Trong thời gian này, thị trường bất động sản bắt đầu nhen nhóm ra đời trên cơ sở Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Tuy nhiên các văn bản pháp luật đất đai thời kì này như Luật Đất Đai năm 1987, Nghị định số 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng ( nay là Chính phủ) về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Các quan hệ nhà đất nặng nề cơ chế cấp phát, xin cho.

Luật Đất Đai đầu tiên của Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất cũng như giá trị của quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không được tự do dịch chuyển trên thị trường. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định.^[11]

Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau đây: tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác, hoặc bị thu hẹp mà giảm nhu cầu sản xuất; tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi nơi khác hoặc đã chết; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; thời hạn sử dụng đất đã hết; người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép; người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất; đất giao không đúng thẩm quyền quy định; cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội.^[12]

Trong trường hợp thu hồi đất, người được giao đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.^[13] Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác.^[14]

Trong 57 điều của Luật Đất Đai năm 1987 và các văn bản hướng dẫn không có điều khoản nào quy định cụ thể về định giá đất. Thực trạng pháp luật trong giai đoạn này cho thấy sự thiếu vắng các nền tảng pháp lý cần thiết cho công tác định giá đất. Điều này dẫn đến các giao dịch “ngầm” về đất đai khi các quy định pháp luật không đáp ứng được nhu cầu về chuyển dịch đất đai của thị trường. Vì vậy, có thể nói, pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này kém phát triển.

1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản thực sự có bước chuyển mình và được định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời. Hiến pháp ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 17) và thừa nhận quyền sử dụng đất có thể chuyển dịch. Theo đó, Luật Đất đai năm 1993 ra đời có quy định tại Khoản 2 Điều 3: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Điều này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là có giá. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng tạo tiền đề cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng vận động trong hành lang pháp lý của Nhà nước.

Luật Đất đai năm 1993 có quy định: căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng.¹⁵ Như vậy Nhà nước xác định giá các loại đất trên cơ sở 06 loại. Đây là căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.

Trong giai đoạn này, trên thị trường không có các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất vì pháp luật chỉ quy định giá đất do Nhà nước quy định. Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá từng loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.”

Luật Đất đai năm 1993 quy định đất có giá là một bước tiến đáng kể so với các quy định pháp luật trước đây nhưng chưa đưa được giá đất hướng tới giá do thị trường xác định, điều này tạo nên khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ, tích trữ trong sử dụng đất đai và xuất hiện tham nhũng trong quản lý đất đai. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Đến năm 1994, Nhà nước mới quyết định bước đi cụ thể về quá trình công nghiệp hóa đất nước đến năm 2000.^[16] Từ đây, thực tế của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã cho thấy hệ thống pháp luật đất đai hiện hành không đáp ứng được yêu cầu của quá trình đầu tư và phát triển dựa trên cơ chế thị trường. Vì vậy, để giải quyết tốt hơn vấn đề chuyển dịch đất đai trong quá trình đầu tư và phát triển, Chính phủ luôn phải ban hành các chính sách mới để điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp hơn với giá đất hình thành trên thị trường. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 87-CP quy định khung giá các loại đất, Nghị định số 89-CP về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. Theo các nghị định này, tiền sử dụng đất mà người được Nhà nước giao đất phải nộp cho Nhà nước và tiền bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất đều được tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994. Nói chung, giá đất tính theo khung giá đất của Chính phủ cũng như bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ bằng khoảng 10% đến 30% giá đất trên thị trường. Để giảm bớt khoảng cách giữa giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, Chính phủ phải thường xuyên điều chỉnh lại hệ số tính giá đất K.

Ngày 13/05/1996, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Quyết định số 302-TTg về việc điều chỉnh lại hệ số tính K, cho phép áp dụng hệ số K có giá trị từ 0,5 tới 1,8. Tới ngày 21/03/1998, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994, trong đó giá sàn được phép giảm 50% và giá trần được phép tăng 50%.

Ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được thông qua với 14 điểm sửa đổi tuy nhiên không có điểm nào sửa đổi hay bổ sung các quy định về giá đất của Luật Đất đai năm 1993.

Đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, vì Luật Đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất nên, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã quy định: “Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất. Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Như vậy 10 năm thực hiện hệ thống pháp luật đất đai xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thể hiện đầy đủ các mặt của quá trình đổi mới chính sách đất đai khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường. Giá đất đã được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn quản lý theo cơ chế bao cấp dựa trên quyết định hành chính để định giá đất theo thẩm quyền của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Có thể nói, pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này tuy đã được hình thành và có sự tiến bộ nhất định nhưng chưa thực sự sát với yêu cầu thực tế.

1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật Đất Đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 ra đời được xem là một bước tiến vượt bậc trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai tại Việt Nam. Với 146 điều và hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định khá đầy đủ, chi tiết các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Lần đầu tiên, các quy định về định giá đất được ghi nhận cụ thể trong luật và được hướng dẫn cụ thể, chi tiết bằng nhiều Nghị định và Thông tư. Các quy định pháp luật về định giá đất được thể hiện trong các văn bản tiêu biểu như sau:

Một là, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003
Hai là, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Ba là, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Bốn là, Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/09/2005 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Năm là, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá
Sáu là, Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
Bảy là, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Tám là, Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Chín là, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Mười là, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật về định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, trong đó có quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể:

Một là, Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng kí hoạt động tư vấn về giá đất

Hai là, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 ( hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản) Thật sự pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về định giá đất nói riêng trong giai đoạn này đã hoàn thiện, đầy đủ, cụ thể và chi tiết hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước. Nổi bật tại các điểm: Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ nhất, lần đầu tiên đưa ra khái niệm giá đất, các nguyên tắc xác định giá đất, giao cho Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.^[23]

Thứ hai, quy định nguồn hình thành giá đất. Giá đất không chỉ do Nhà nước quy định theo pháp luật trước kia, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, giá đất hình thành từ 03 nguồn: do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.^[24]

Thứ ba, cho phép các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ định giá đất tư vấn giá đất. Điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động cho các tổ chức này cũng đã được quy định cụ thể. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.^[25]

Thứ tư, Luật Đất đai năm 2003 đã công nhận giá đất hình thành trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Đây là một bước tiến quan trọng trong lịch sử phát triển pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường vẫn còn rất mơ hồ; khung giá đất của Nhà nước cũng chênh lệch rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Ông Bùi Ngọc Tuân – cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên – môi trường) đã nhận định: “ Chưa bao giờ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về quy trình, phương pháp, cách thức định giá đất đầy đủ và đồng bộ như hiện tại. Nhưng thực tế việc định giá đất vẫn rắc rối chứng tỏ những chính sách của Nhà nước đã không khớp với nhu cầu thực tế. Do đó, để khắc phục các vấn đề này, việc sửa đổi, bổ sung các quy định về định giá đất đã được đặt ra. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam

Từ xa xưa, nhân dân ta đã có câu: “Tấc đất, tấc vàng”. Lịch sử tồn tại, phát triển của xã hội loài người từ trước đến nay cũng như từ nay về sau đã và sẽ tiếp tục chứng minh rằng, đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của mỗi quốc gia. Thực vậy, xét về mặt kinh tế, tài nguyên đất đai là một loại tư liệu sản xuất, một phương tiện cơ bản đối với sự tồn tại của cả một cộng đồng, xã hội. William Petty cũng đã khẳng định: “Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi của cải vật chất’’…^[27] Xét về mặt xã hội,tài nguyên đất đai là lãnh thổ, là nơi cư trú của cả cộng đồng. Nó luôn được con người bảo vệ, gìn giữ bằng sức lao động và nhiều khi bằng cả xương máu của nhiều thế hệ. Đất đai còn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với an ninh quốc phòng. Do đó, việc quản lý, bảo vệ tài nguyên đất đai là mục tiêu hàng đầu của mọi quốc gia trong mọi thời đại.

Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”… Nhà nước thực hiện quyền thống nhất quản lý đất đai này thông qua hệ thống cơ quan nhà nước được thành lập từ trung ương đến địa phương với các nội dung quản lý được quy định tại Điều 22 Luật đất đai năm 2013 như : ban hành các văn bản quy phạm pháp luật; xác định địa giới hành chính; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất; quản lý tài chính về đất đai và giá đất; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất…trong đó, xác định giá đất là một nội dung quản lý rất khó. Khẳng định đất có giá điều đó có nghĩa là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa – loại hàng hóa đặc biệt. Xác định giá của loại hàng hóa này không phụ thuộc vào một mà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: yếu tố cung – cầu trên thị trường, yếu tố kinh tế, yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý… Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định chặt chẽ và cụ thể để tránh tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch.

Việt Nam là một nước có nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nguồn hình thành giá đất cơ bản là do Nhà nước quy định. Giá đất ban hành được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản lý và điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật của nền kinh tế. Qua việc định giá đất, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. Giá đất đã được xác định là cơ sở để xác định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước như tiền sử dụng đất; tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Như vậy, sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan. Pháp luật đã thừa nhận quyền chuyển nhượng đất trên thị trường thì cũng phải thừa nhận giá đất gắn với quá trình chuyển nhượng đó. Vấn đề được đặt ra ở đây là công tác định giá đất phải được thực hiện cụ thể, chi tiết, công khai và minh bạch để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường có nhiều biến động nhằm tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan.

1.5. Vai trò của định giá đất Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất

Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung và của quyền sử dụng đất nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Cùng một loại đất ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng một loại đất ở cùng thị trường nhưng ở những thời điểm khác nhau có giá thị trường khác nhau. Tuy nhiên người sử dụng đất không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và sự am hiểu cần thiết để đánh giá đúng và đủ giá trị của đất đai. Vì vậy, với sự tư vấn của các định giá viên, giá ước lượng được đưa ra sẽ phản ánh đúng giá của thị trường, người sử dụng đất sẽ không bị thiệt thòi.

Thứ hai, đất đai được thừa nhận là có giá và giá trị đó được tính bằng tiền để người sử dụng có thể dễ dàng đem ra trao đổi; sử dụng làm tài sản đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự trong các hợp đồng vay mượn hay thế chấp hoặc được sử dụng để góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, việc định giá đất được thực hiện một cách hiệu quả sẽ giúp người sử dụng đất nhận thức được đầy đủ giá trị của đất, từ đó họ sẽ quan tâm nhiều hơn nữa đến việc khai thác và sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm tài nguyên đất; nâng cao ý thức bảo vệ nguồn tài nguyên này.

1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ nhất, định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Giá đất là một công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai. “ Bởi quản lý hành chính về thửa đất chỉ là quản lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn” của đất đai”. Đồng thời thông qua công cụ này, Nhà nước sẽ điều chỉnh cân bằng mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan.

Thứ hai, giá đất được hình thành là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí… Nếu định giá đất không đúng, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai sẽ bị thiệt hại nghiêm trọng về lợi ích kinh tế. Do đó việc định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội.

Thứ ba, Nhà nước khi thực hiện các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển kinh tế, xã hội nhu cầu sử dụng đất sẽ phát sinh, theo đó cần tiến hành thu hồi đất. Trong trường hợp này, định giá đất có vai trò rất quan trọng để xác định tiền bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất. Định giá đất đầy đủ, chính xác, công khai, minh bạch sẽ nhận được sự đồng thuận trong nhân dân, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư. Ngược lại nếu định giá đất thiếu chính xác sẽ có sự phản đối mạnh mẽ của người dân dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, tiến độ thực hiện các dự án cũng sẽ bị kéo chậm lại. Vì vậy, có thể khẳng định, định giá đất có ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định chính trị, xã hội của mỗi quốc gia.

1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản

Thứ nhất, định giá đất một cách chính xác nghĩa là giá đất của Nhà nước không thấp hơn giá đất thực tế của thị trường. Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản. Định giá đất chính xác còn giúp đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường. Đất sẽ có mức giá như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau hoặc đối với khu vực có điều kiện tự nhiên như nhau. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ hai, giá đất hình thành góp phần tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung hình thành và phát triển tại Việt Nam.

Như vậy, tại chương 1 của khóa luận, em đã làm rõ các khái niệm về định giá đất, pháp luật về định giá đất cũng như vai trò và sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, đặc biệt là về chủ thể, khách thể, nội dung của pháp luật về định giá đất. Trong đó, em cũng đã đưa ra khái niệm: “Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt ra”. Ngoài ra, em đã khái quát lại lịch sử hình thành và phát triển các quy định về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013. Lịch sử đó đã chứng minh sự tồn tại của giá đất trên thị trường là một yếu tố khách quan. Từ việc không công nhận giá trị của quyền sử dụng đất đến việc công nhận giá trị của quyền sử dụng đất rồi đến việc thừa nhận giá đất được xác định phải phù hợp với giá thị trường, từ việc không cho phép các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất đến việc cho phép thực hiện các giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất và khẳng định đó là một nguồn hình thành giá đất đã cho thấy sự đổi mới, sự phát triển trong lập pháp. Giá đất được xác định là căn cứ cho việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…điều này đã đặt ra một yêu cầu. Đó là cần đảm bảo sao cho giá đất được xác định đúng, đầy đủ, chi tiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các bên có liên quan; góp phần ổn định an ninh chính trị – xã hội quốc gia. Khóa luận: Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Khóa luận: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam