Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Một số giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty KEY dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
2.1 Tổng quan thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới, trong khu vực và tại Việt Nam
2.1.1. Tổng quan thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới, trong khu vực Anh: Giá nhà đất giảm mạnh nhất kể từ năm 2010
Theo báo cáo vừa công bố của Ngân hàng Lloyds, giá nhà đất tháng 4/2012 tại Anh đã giảm 2,4% so với tháng trước đó, đánh dấu tháng giảm mạnh nhất kể từ cuối năm 2010 khi cường quốc kinh tế châu Âu này rơi vào tình trạng khủng hoảng kép lần đầu tiên kể từ những năm 70 của thế kỉ trước. Bên cạnh đó, một lý do nữa khiến giá nhà đất tại Anh giảm trong tháng vừa qua là nhu cầu mua nhà giảm sút sau khi chính sách miễn thuế cho những người mua nhà lần đầu hết hiệu lực. Cũng theo báo cáo của Lloyds, giá nhà trung bình tại Anh quốc trong tháng 4/2012 vừa qua là gần 160.000 bảng, tương đương 260.000 USD/căn. So với cùng thời điểm năm 2011, giá nhà tại Anh đã giảm 0,6%. Sở dĩ giá nhà đất tại quốc gia này chỉ giảm nhẹ so với cùng thời điểm năm 2011 là nhờ được hưởng lợi từ chính sách miễn giảm thuế đối với người mua nhà lần đầu tiên và giá trị căn nhà dưới 250.000 bảng được áp dụng từ hồi đầu năm 2012, giúp cải thiện nhu cầu mua nhà trong 3 tháng đầu năm. Cuộc khảo sát của Lloyds cũng cho thấy, cùng với việc chấm dứt chương trình hỗ trợ mua nhà và niềm tin tiêu dùng có xu hướng giảm, giá nhà đất tại Anh quốc có thể tiếp tục giảm sút trong những tháng tiếp theo. Hiện Chính phủ Anh đang giữ lãi suất ở mức thấp kỉ lục 0,5% để kích thích kinh tế.
Mỹ
Thị trường bất động sản Mỹ ngày càng nhiều dấu hiệu bình ổn khi xu hướng giá giảm bắt đầu được xoa dịu, nhu cầu mua nhà được cải thiện. Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản Mỹ đã chạm đáy như khi thị trường này sụp đổ những năm 1930.
Kinh tế trưởng thuộc cơ quan phân tích của Moody’s ở Pennsylvania, Mark Zandi, cho rằng: “Cuộc khủng hoảng nhà đất đã kết thúc”. Doanh số bán nhà cả mới và cũ bắt đầu thoát đáy”. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế thuộc Đại học Yale, ông Robert Shiller, cho rằng, giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm. “Chúng tôi cho rằng, giá nhà đất giảm thêm 3-4% nữa trong vòng 12 tháng tới và chạm đáy vào năm tới, 2013”, Scott Simon, trưởng bộ phận phụ trách vấn đề nợ và tài sản thế chấp thuộc Công ty quản lý đầu tư Newport Beach tại California nhận định. Theo số liệu công bố hôm 24/4/2012, doanh số bán nhà mới ở Mỹ vượt dự báo của giới chuyên gia, trong khi xu hướng giá bất động sản giảm cũng dịu bớt. Trong tháng 3/2012, doanh số bán nhà mới ở Mỹ là 328.000 căn hộ, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà đất ở 20 thành phố của Mỹ giảm 3,5% trong tháng 2, mức giảm thấp nhất trong vòng một năm kể từ tháng 2/2011. Điều này giúp nhà đầu tư lạc quan rằng thị trường bất động sản Mỹ bắt đầu phục hồi bền vững. Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam
Trung Quốc
Hạ lãi suất các khoản vay thế chấp tại các ngân hàng, Chính phủ đang cố gắng kiểm soát thị trường bất động sản mà không làm thanh khoản sụt giảm. Đây được cho là những tín hiệu hỗ trợ cho thị trường BĐS trầm lắng lâu nay của Trung Quốc. Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực kìm hãm đà tăng giá trong khi tránh cho thị trường không đổ vỡ bằng cách giảm lãi suất đi vay cho những người mua nhà lần đầu tiên nhằm khuyến khích họ mua nhà. Doanh số bán nhà sụt giảm 18% trong quý 1/2012 đã góp phần khiến kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm nhất trong vòng 3 năm gần đây. Jack Gong, chuyên gia bất động sản tại Hồng Kông cho biết bất động sản là lĩnh vực quan trọng của kinh tế Trung Quốc. Chính phủ sẽ không thể trừng phạt thị trường này ngay cả khi không có chủ trương ủng hộ bất động sản. Sự điều chỉnh trong các chính sách về thế chấp cho thấy rõ ràng là chính phủ có mục đích thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Lãi suất cơ bản đối với vay thế chấp ở Trung Quốc là lãi suất cho vay thời hạn 5 năm được Ngân hàng Nhân dân qui định hiện đang ở mức 7,05%. Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc và Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc có chính sách giảm 10% trên số tiền lãi cho khách hàng. Trong khi đó, những ngân hàng nhỏ hơn như China Merchants Bank Co. và Bank of Beijing Co. hiện đang áp dụng lãi suất cơ bản. Các ngân hàng ở Bắc Kinh bắt đầu thực hiện chính sách này từ tháng 2/2012, trong khi đó lãi suất của 6 tháng cuối năm 2011 cao hơn lãi suất hiện nay từ 5% đến 10%. Người mua nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải có thể được chiết khấu đến 15%. Theo CLSA Asia-Pacific Markets, một bộ phận của Credit Agricole SA, đây là dấu hiệu cho thấy chính phủ có thể sẽ dần dần nới lỏng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ đối với thị trường bất động sản trong quý 2/2012.
Top 10 thị trường nhà đất sôi động nhất thế giới
Thị trường bất động sản toàn cầu đã trải qua một năm 2011 thật ảm đạm, với giá cả chỉ tăng có 0,5%. Nhiều chuyên gia phân tích cho rằng, năm 2012, thị trường này còn lao dốc mạnh hơn. Tuy nhiên, nếu tính cả 5 năm qua, thì giá địa ốc trên toàn cầu đã tăng chóng mặt, nhiều nơi còn tạo ra những bong bóng chờ nổ. Hãng tin CNBC vừa đưa ra danh sách 10 thị trường nhà đất nóng nhất thế giới trên cơ sở nghiên cứu của hãng tư vấn địa ốc toàn cầu Knight Frank. Hãng tư vấn địa ốc này đã xếp hạng các thị trường theo mức tăng trưởng trung bình giá nhà đất từ quý 4/2006 cho tới hết quý 4 của năm 2011. Dưới đây là bảng thống kê chi tiết về 10 thị trường nhà đất sôi động nhất thế giới.
Thụy Sỹ
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 27,5%. Với tư cách là quê hương của một số thành phố đắt đỏ nhất thế giới cùng một số công trình bất động sản hàng đầu thế giới, giá nhà đất tại Thụy Sỹ đã tăng khá mạnh trong 5 năm qua. Chỉ số bong bóng địa ốc quý 4/2011 do ngân hàng UBS đưa ra đã chạm mức cao nhất trong gần 20 năm qua. Theo Knight Frank, trong số 63 thành phố có tên trong cuộc điều tra toàn cầu năm 2011, các đô thị St. Moritz, Gstaad và Geneva của Thụy Sỹ nằm trong số 10 địa điểm có giá nhà đắt đỏ nhất thế giới, dựa trên cơ sở giá mỗi mét vuông đất.
Malaysia
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,5%. Trong một nỗ lực ngăn chặn giá nhà đất tăng chóng mặt, Chính phủ Malaysia đang cân nhắc tăng gấp đôi giá đầu vào đối với người nước ngoài định mua địa ốc ở nước này. Quý 3 năm 2011, giá nhà ở Malaysia đã tăng tới 6,6% so với cùng kỳ một năm trước, Knight Frank cho hay. Với tốc độ phát triển kinh tế hơn 5% trong năm 2011, số lượng người có nhu cầu các căn hộ chung cư cao cấp đã tăng mạnh. Năm 2011, 11 tòa chung cư cao cấp đã được hoàn thiện ở Kuala Lumpur, cung cấp được 29.364 căn hộ.
Nauy
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,7%. Nauy là quốc gia châu Âu thứ hai có tên trong danh sách này. Không giống như hầu hết các nước châu Âu khác đang đối mặt với triển vọng kinh tế ảm đạm, Nauy được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng 2,7% trong năm 2012. Lãi suất cơ bản ở mức thấp cho phép công dân nước này vay tiền mua nhà. Điều này đã khiến giá nhà đất ở Nauy tăng tới 6,8% trong tháng 3/2012. Hồi tháng 2 năm 2012, Quỹ Tiền tệ Quốc tế cảnh báo, giá nhà đất ở Nauy đang cao hơn 20% so với thực tế giá trị.
Canada
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,7%. Khác với nước láng giềng Mỹ, thị trường nhà đất Canada đã tăng mạnh trong suốt 5 năm qua. Doanh số nhà chờ bán ở Canada đã tăng 8,6% trong tháng 2 năm 2012, trong khi số nhà được bắt đầu xây dựng trong tháng 3/2012 đã tăng cao hơn dự báo của giới phân tích lên 215.600 căn, cao hơn mức 205.300 căn trong tháng 2/2012. Tỉnh Ontario đông dân nhất Canada là nơi đã đầu tư mạnh vào việc xây dựng chung cư, trong khi thị trường địa ốc đắt giá nhất Canada là Vancouver đang trở thành điểm đến của giới đầu tư quốc tế.
Đài Loan
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 30,1%. Đài Loan là một trong những thị trường đông dân nhất thế giới. Giá nhà đất tăng chóng mặt trong 5 năm qua đã khiến nhiều người ở thành phố Đài Bắc, thủ phủ của vùng lãnh thổ Đài Loan phải chấp nhận cảnh sống chật chội. Năm 2011, giá địa ốc ở Đài Loan đã giảm 4,1%, do chính quyền tại đây đã thắt chặt các biện pháp như “thuế xa xỉ”… Song tính trung bình 5 năm, mức tăng vẫn là trên 30%. Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam
Colombia
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 39,4%. Colombia là quốc gia Nam Mỹ duy nhất có tên trong danh sách này. Với tốc độ tăng trưởng GDP gần 6% trong năm 2011, cao nhất trong 4 năm qua, nhu cầu mua sắm nhà cửa ở Colombia đã tăng chóng mặt, đặc biệt là trong giới trung lưu. Thêm vào đó, việc đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Colombia tăng mạnh cũng khiến thị trường này trở nên hấp dẫn hơn.
Singapore
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 50,5%. Singapore là thị trường địa ốc đắt giá nhất ở khu vực Đông Nam Á. Theo Knight Frank, giá trung bình một căn hộ cao cấp ở quốc gia này trong quý 4/2011 là 25.600 USD trên mỗi mét vuông. Năm ngoái, Singapore cũng được xếp thứ ba ở châu Á về giá cho thuê căn hộ cao cấp, chỉ đứng sau Hồng Kông và Tokyo, theo đánh giá của hãng nghiên cứu quốc tế ICA. Lãi suất thấp cùng làn sóng nhập cư trong vài năm gần đây đã khiến nhu cầu nhà ở tăng vọt. 3. Israel
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 54,5%. Israel là thị trường nhà đất sôi động thứ ba thế giới kể từ năm 2009 tới nay. Năm 2009, giá nhà tại Israel đã tăng hơn 21%, nhưng tới năm 2010 đã rút xuống còn 16%. Việc giá nhà cao chót vót đã dẫn tới một loạt cuộc biểu tình ở nước này trong năm 2011. Những người biểu tình yêu cầu chính phủ can thiệp hạ nhiệt thị trường địa ốc. Những cuộc xuống đường này dường như đã gây được tác động nhất định, làm giá nhà ở Israel giảm 1,2% trong năm 2011.
Hồng Kông
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 93,7%. Địa ốc ở Hồng Kông luôn thuộc vào hàng đắt đỏ nhất thế giới. Với tư cách là một trung tâm tài chính toàn cầu quan trọng với văn phòng đại diện của nhiều tổ chức kinh tế quốc tế lớn, các tập đoàn xuyên quốc gia, năm ngoái, đặc khu hành chính thuộc Trung Quốc này đã dẫn đầu thế giới về giá cho thuê văn phòng, Knight Frank cho hay. Quý 4/2011, giá nhà trung bình ở các khu cao cấp ở Hồng Kông vào khoảng 47.500 USD mỗi mét vuông, mức cao thứ 4 trên thế giới.
Trung Quốc
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 110,9%. Không còn nghi ngờ gì nữa, Trung Quốc là thị trường địa ốc nóng nhất thế giới. Giá nhà tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải đã tăng hơn 110% trong 5 năm qua. Giá nhà trong quý 4/2011 ở các khu cao cấp tại Thượng Hải có giá khoảng 19.400 USD mỗi mét vuông, còn ở Bắc Kinh là 17.400 USD. Do lo ngại bong bóng địa ốc bị nổ, Chính phủ Trung Quốc đã áp dụng hàng loạt biện pháp để kiềm chế giá nhà đất và điều này đã mang lại một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, giá bất động sản tại Trung Quốc hiện vẫn còn quá cao so với thực tế.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Viết Thuê Luận Văn Thạc Sĩ Ngành Marketing
2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam
2.1.2.1 Thực trang thị trường bất động sản tại Việt Nam
Theo tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tương đối trồi sụt. Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam thấy có 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng, thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng. Giai đoạn thứ nhất là từ năm 1993 đến 1999: Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh chóng. Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động. Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ như nấm sau mưa. Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những năm 1997- 1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên trong những năm này, thị trường gần như đóng băng.
Giai đoạn thứ hai là từ 2000 đến 2006: Trong các năm 2000 đến 2004 là thời điểm bất động sản tăng trưởng rất mạnh. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới, cùng với việc ban hành Nghị định 71, 79 và Nghị định về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh và hình thành nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hùng mạnh. Giá và giao dịch trong những năm này đều tăng rất cao. Mặc dù vậy, bắt đầu từ 2004 đến 2006, với chính sách của Nhà nước không tiếp tục cho phân lô, bán nền và Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,… khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn. Thị trường trong những năm này ảm đảm và rất ít giao dịch.
Giai đoạn thứ 3 thể hiện rõ nhất sự nóng- lạnh của thị trường là từ 2006 đến nay. Các năm 2006 đến 2008 là quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ của bất động sản. Bất động sản luôn sôi sục trong đời sống xã hội và trở thành món hàng hời thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia đầu tư. Giá bất động sản bị đội lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai cũng rất rộng lớn. Giai đoạn này còn chứng kiện sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung, đặc biệt là những sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Không chỉ Hà Nội, TP.HCM mà Đà Nẵng, Nha Trang, bất động sản cũng trở nên sôi động.
Tuy nhiên, bắt đầu từ 2008, thị trường lại rơi vào khó khăn khi tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bắt đầu giảm. Hơn nữa, cuối 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ càng khiến cho thị trường rơi vào ảm đạm. Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án, sản phẩm trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi đôi chút. Nhưng sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang. Để rồi năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm đầu tư công khiến thị trường gần như đóng băng và chứa đựng rất nhiều mâu thuẫn gay gắt.
Phát biểu tại Hội thảo “Thực trạng và giải pháp phát triển Thị trường BĐS Việt Nam”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho biết hiện nay thị trường Bất động sản của Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập, chưa ổn định, thiếu sự chuyên nghiệp, cơ chế chính sách chưa đồng bộ, đây là vấn đề mà Chính phủ Việt Nam đang quan tâm, nên việc xây dựng đề án phát triển thị trường BĐS Việt Nam là điều rất cần thiết, hơn nữa đề án này sẽ giúp thị trường bất động sản của Việt Nam phát triển theo đúng định hướng của Đảng. Hiện nay quốc hội đang xem xét đến việc sửa đổi luật đất đai, dự kiến đến cuối năm 2013 sẽ trình quốc hội thông qua.
Theo báo cáo của Tổng cục thống kê 8 tháng đầu năm 2012 thì lượng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam là 1.727 triệu đô la, chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư trực tiếp.
2.1.2.2 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam
Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn của cả nước, tập trung dân cư đông, nhiều công ty, xí nghiệp và các khu công nghiệp lớn. Do đó thị trường bất động sản tại đây thuộc vào hạng lớn và sôi động. Đi kèm với quy mô lớn của thị trường là mức độ phức tạp, nhiều vấn đề phát sinh.
Kể từ đầu năm 2009 đến nay, tình hình thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh rơi vào trạng thái “đóng băng”, rất ít giao dịch thành công, giá nhà đất những năm 2009, 2010 còn biến động theo đường nằm ngang, nhưng đến năm 2011 và đầu năm 2012 thì có chiều hướng giảm, cũng có nhiều trường hợp giảm rất sâu, đến trên 50% so với giá bán ban đầu. Giá cho thuê của các căn hộ cũng giảm nhiều dẫn đến các công ty có xu hướng dời văn phòng về trung tâm hay ra những mặt tiền lớn, bên cạnh đó cũng có không ít công ty phải trả mặt bằng vì thua lỗ. Để thấy rõ hơn về tình hình của thị trường, tác giả xin đưa ra dưới đây những thông tin trích từ báo cáo quí I năm 2012 của CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam để làm sáng tỏ thêm tình hình.
Thời gian
Biểu đồ 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng
Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng chậm trong Quý 1/2012 với tốc độ 7,4% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn hẳn mức đạt được vào cùng kỳ năm 2011 (10,3%).
Theo cục thống kê TP.HCM, sự sụt giảm số lượng của các mặt hàng xuất khẩu chủ yếu đã khiến cho tình hình xuất khẩu trở nên khó khăn. Chi phí leo thang, hàng tồn kho vượt trội và việc tạm ngưng hoạt động của cả nhà cung ứng lẫn nhà sản xuất đã dẫn đến sự đóng cửa của 931 doanh nghiệp, tăng 23,8% số doanh nghiệp đóng cửa so với cùng kỳ năm trước. Ở một mặt, con số này biểu thị điều kiện kinh tế bị suy yếu, ở một mặt khác cho thấy nền kinh tế đang tái cấu trúc và điều này sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh mới mẻ và mạnh khỏe trong tương lai.
Và sau đây là thông tin chi tiết về thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2012 theo báo cáo quý của CBRE Việt Nam: Văn phòng:
Bảng 2.1: Thống kê tình hình văn phòng cho thuê tại TP.HCM
Các chủ tòa nhà tiếp tục cố gắng giữ ổn định tỷ lệ lấp đầy của mình trong tình hình kinh tế chưa ổn định. Khi các chủ nhà nhìn vào cuối năm 2012 và đầu năm 2013, thì vẫn chưa rõ rằng nền kinh tế sẽ tăng trưởng nhanh khi lạm phát giảm, hay tình hình kinh tế khó khăn toàn cầu và trong khu vực sẽ càng làm tăng thêm gánh nặng cho nền kinh tế.
Biểu đồ 2.3: Giá văn phòng hạng A tại TP.HCM
Giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm nhẹ do các chủ tòa nhà cố gắng thu hút khách thuê cho các diện tích trống. Các chủ tòa nhà, nếu như trước đây luôn cố gắng để đạt mức giá thuê cao nhất, thì nay đã trở nên dễ thương lượng hơn rất nhiều khi họ mong muốn thu hút khách thuê hơn là chịu rủi ro để trống nhiều khu vực trong tòa nhà của mình – và điều này đã được thể hiện trong việc tỷ lệ trống giảm trong quý 1/2012. Sự lo lắng ở chỗ là nếu họ không thu hút được khách thuê vào lúc này thì sẽ có nhiều đối thủ cạnh tranh hơn khi các tòa nhà mới được đưa vào hoạt động cuối năm 2012 hay đầu năm 2013. Lượng diện tích thực thuê mới chứng kiến trong quý 4/2011 khi giá thuê xuống thấp đã tiếp tục diễn ra trong quý 1/2012. Diện tích thực thuê mới đạt khoảng 13.000 m2 cho hạng A trong quý 1/2012 so với trung bình khoảng chỉ 8.500m2/quý trong năm 2011. Cũng cần lưu ý rằng một số khách thuê trước đây đã phải rời khu vực trung tâm khi giá thuê quá cao đang tận dụng cơ hội để quay trở lại. Bảy tòa nhà hạng A lâu đời đều có tỷ lệ trống dưới 10%, trong đó có sáu tòa nhà dưới 5%. Do đó với lí do này có thể mong đợi rằng thị trường văn phòng hạn A đang hướng gần đến điểm đáy trong ngắn hạn. Cho đến cuối năm 2012, bảy tòa nhà hạng A hầu như sẽ được lấp đầy hoàn toàn và do đó họ không thấy có lí do gì để hạ giá thuê của mình. Với việc nguồn cung tương lai đang bị trì hoãn, cơ hội để giá thuê tăng nhẹ tại một số tòa nhà đang dần xuất hiện. Tình hình về nhà ở / căn hộ bán:
Bảng 2.2: Thống kê về tình hình căn hộ bán trong quý 1/2012
Giá sơ cấp của biệt thư gần như đã chạm đáy, khi giá bán của các chủ đầu tư dường như không đổi so với quý trước. Giá sơ cấp của biệt thự tại Thảo Điền Midpoint tăng 4% so với quý trước. Theo đó, giá thấp nhất theo căn tại dự án này đạt 705.445 USD, tăng từ mức giá 670.445 USD trong quý 4/2011. Căn có diện tích lớn nhất tại vị trí góc có giá lên đến 905.450 USD/căn. Chủ đầu tư cũng đồng thời thu hồi mức giảm giá 20.000 USD đưa ra trong quý 4/2011. Giá bán tiếp tục giảm trong thị trường thứ cấp, với lý do chính là do tình hình tài chính của người bán với lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Giá chào bán thứ cấp tại Phú Mỹ Hưng giảm nhẹ do chủ nhà – nhà đầu tư có xu hướng giảm giá bán do thiếu hụt dòng tiền. Có vẻ như thị trường khó khăn đã làm nản lòng chủ đầu tư thực hiện dự án của mình. Nguồn tài chính tiếp tục là một vấn đề lớn trên thị trường. Hầu hết chủ đầu tư đã có kế hoạch xây dựng trong tay, tuy nhiên nhiều dự án đang bị trì hoãn so với kế hoạch ban đầu. Quý 1/2012 không có bất kỳ dự án biệt thự / nhà phố nào được khởi công. Dự án đất nền là Arista Villa tại Quận Thủ Đức được chào bán trong tháng 3/2012. Dự án nằm tại phường Hiệp Bình Chánh do Sacomreal đầu tư. Dự án có tổng cộng 233 khu đất nền nhà phố. Vào đợt chào bán đầu tiên, chủ đầu tư cung cấp 58 đất nền biệt thự và nhà phố. Diện tích thông thường là 212 m2 cho biệt thự và 130 m2 cho nhà phố. Nguồn căn hộ dư thừa khá nhiều, nhất là ở phân khúc hạng sang.
Sau một năm xoay xở với việc cho thuê phần diện tích khu bán lẻ, chủ dự án Flemington (Quận 11) đã thành công trong việc giảm diện tích trống xuống còn 15% trong quý 1/2012. Thị trường bán lẻ TP.HCM trong quý 1/2012 tuy nhiên vẫn tiếp tục chào đón thêm một khối đế bán lẻ khác là Vista, ở quận 2, với tổng diện tích là 7.000m2 sàn. Giá thuê trung tâm thương mại ngoài khu trung tâm trong quý 1/2012 giảm và đây là quý thứ tư liên tục giá thuê giảm ở phân khúc này. Tỷ lệ trống trung bình toàn thành phố là 16,6% tương đương với gần 82.000 m2 sàn, chỉ giảm một điểm phần trăm so với quý trước. Những nguồn cung mới gần đây như Crescent Mall, The Vista, cũng như những trung tâm thương mại như Vincom Center và Bitexco Financial Tower, chiếm gần 65% tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trống của thành phố. Nhu cầu thuê của các nhãn hiệu ẩm thực chiếm lĩnh thị trườngm trong quý 1/2012. Các cửa hàng mới như kem Baskin Robbins, Tous Les Jours mở trên đường Lê Lợi, và Pizza Domino mở tại tòa nhà văn phòng Gemadept, đường Lê Thánh Tôn. Hàng giầy dép và phụ kiện Pedro – Singapore cũng mở cửa hiệu thứ 2 trên đường Nguyễn Trãi, quận 1.
Căn hộ cho thuê:
Bảng 2.3: Thống kê tình hình căn hộ cho thuê quý 1/2012
Nhìn vào bảng thống kê ta thấy căn hộ cho thuê ở hạng A và B với tỷ lệ trống tương ứng là 13% và 17,3%, trong khi hạng C thì không còn chỗ trống. Nhìn chung giá cho thuê đang giảm khá nhiều và có xu hướng giảm tiếp. Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam
Tình hình thị trường bất động sản ở quý 2 năm 2012 có nhiều thay đổi nhưng nhìn chung là tình hình giá cả vẫn trên đà đi xuống.
Tình hình về căn hộ để bán trong quý 2/2012:
Biểu đồ 2.4: Nguồn cung sơ cấp căn hộ để bán theo hạng, quý 2/2012 [3].
Biểu đồ 2.4 cho chúng ta thấy đã có sự thay đổi về xu hướng nguồn cung hạng C nhiều hơn rất nhiều so với hạng A. Theo thống kê của công ty nghiên cứu và tư vấn Savills thì trong quý 2/2012, nguồn cung số căn hộ để bán là 13.700 căn, tăng 11% so với quý 1/2012 do sự gia nhập của một số dự án hạng C. Tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường tiếp tục giảm 2 điểm phần trăm từ 7% trong quý 1/2012 xuống còn 5% trong quý 2/2012, với khoảng 750 căn hộ đã bán.
Biểu đồ 2.5: Nguồn cung sơ cấp căn hộ để bán theo quận, quý 2/2012 [3].
Biểu đồ 2.5 cho chúng ta thấy một lượng lớn căn hộ, 12.950 căn, chưa thể bán được, chiếm hơn 90%. Thị trường giao dịch tập trung tại phân khúc giá thấp. Hơn 70% của tổng số căn hộ đã bán có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, giá trị căn hộ giao động trong khoảng từ 600 triệu đến dưới 1,5 tỷ đồng.
Biệt thự và nhà phố:
Biểu đồ 2.6: Nguồn cung biệt thự và nhà liền kế, quý 2/2012 [3].
Theo Savills thì thành phố Hồ Chí Minh, quý 2/2012, có 47 dự án biệt thự và nhà phố trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, cung cấp khoảng 3.170 căn. Không có dự án mới gia nhập thị trường trong quý 2/2012, tuy nhiên tổng nguồn cung sơ cấp lại tăng khoảng 20% lên tới 340 căn do hai dự án The Chateau và Hoja Vila chào bán giai đoạn mới. Giá trên thị trường thứ cấp giảm ở hầu hết các quận. Thêm vào đó là 2 trong số 10 dự án sơ cấp giảm giá chào bán từ 5% đến 10%. Giá sơ cấp của phân khúc đất nền giảm khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Và sau đây là tình hình văn phòng cho thuê ở quý 2/2012.
Biểu đồ 2.7: Tình hình văn phòng cho thuê từ quý 2/2011đến quý 2/2012 [3].
Qua biểu đồ 2.7, chúng ta nhận thấy công suất thuê phòng có xu hướng tăng, nhưng giá cả thuê thì ngược lại. Theo Savills thì giá thuê trung bình của toàn thị trường ở quý 2/2012 là 544.000 đồng/m2/tháng, giảm 2% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê giảm nhẹ, nhu cầu văn phòng tăng làm công suất thuê trung
bình toàn thị trường trong quý 2/2012 tăng một điểm phần trăm và đạt 86%. Trong quý 2/2012, tổng lượng tiêu thụ văn phòng thuê tăng 35% so với quý 1/2012 nhưng giảm mạnh 57% so với quý 2/2011. Chỉ có hạng A là có lượng tiêu thụ giảm 29% trong khi hạng B tăng 84% và hạng C tăng 11% so với quý trước.
Biểu đồ 2.8: Nguồn cung cho thị trường bán lẻ, quý 2/2012 [3].
Trung tâm mua sắm vẫn là loại hình bán lẻ phổ biến nhất, chiếm 43%, kế đến là siêu thị và trung tâm bách hóa.
Nhìn chung bức tranh tổng thể thị trường BĐS TP.HCM hiện nay được tổng kết thông qua ba điểm lớn sau:
Thứ nhất: Tồn kho cao, giao dịch ít.
Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, lượng hàng tồn kho BÐS tính đến tháng 7/2012 là hơn 83 nghìn tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Cụ thể, theo báo cáo tài chính của Công ty Vạn Phát Hưng, bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy, số dư hàng tồn kho cuối quý 2/2012 của công ty này là 1.329,53 tỷ đồng. Tương tự, báo cáo tài chính của Công ty Quốc Cường Gia Lai, tính đến tháng 6/2012 công ty này có lượng hàng tồn có giá trị lên đến 2.846 tỷ đồng. Công ty BĐS Sacomreal tồn kho có giá trị hơn 2.700 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà – ITC có hàng tồn kho trị giá hơn 1.813 tỷ đồng, Công ty BĐS Phát Đạt tồn kho với giá trị trên 4.400 tỷ đồng… Số lượng hàng tồn kho trên chiếm từ 70% – 90% tổng tài sản doanh nghiệp. Trước đó, thống kê sơ bộ của các công ty nghiên cứu thị trường BÐS cho thấy, ước tính tới cuối quý 2/2012, thị trường tồn đọng hơn 147 nghìn căn hộ các loại. Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 47 nghìn căn. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), hàng tồn trong lĩnh vực BĐS chủ yếu thuộc về các DN trước đây đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp, phần lớn là những căn hộ có diện tích lớn và giá trị trên 2 tỷ đồng. Số liệu thống kê cho thấy, từ đầu năm đến nay, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng hơn 100/356 sàn giao dịch BÐS ngừng hoạt động, số còn lại lượng giao dịch cũng rất khiêm tốn hoặc không có giao dịch. Một trong những khó khăn của thị trường BÐS cũng là do sự bùng nổ xây dựng, kinh doanh BÐS những năm gần đây, đã có thời rất nhiều doanh nghiệp không có chức năng, chuyên môn về BÐS cũng nhảy vào lĩnh vực này khiến giá cả BÐS tăng ảo, chóng mặt và chỉ đến khi thị trường đi xuống, các doanh nghiệp này mới bộc lộ những khiếm khuyết khó có thể cứu chữa được. Vì vậy, thị trường BÐS hiện đã xuất hiện các cơn lốc giảm giá. Ðây có lẽ là biện pháp hiệu quả nhất để thu hồi và quay vòng vốn, giúp các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BÐS vượt qua thời điểm khó khăn này.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, cùng với những khó khăn chung bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 đã tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường BÐS. Sau khi trải qua thời kỳ tăng trưởng “nóng”, hiện nay các DN BÐS hầu hết đều gặp khó khăn, nhiều DN đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn không bán được. Có thể nói tình hình BÐS hiện nay đang ở dạng “3 dở dang” và “3 giảm” là: đền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang, giá sụt giảm, sức mua sụt giảm, giao dịch sụt giảm. Thị trường BÐS phát triển tự phát, lệch pha, có yếu tố đầu cơ, không minh bạch, không ổn định và thiếu tính bền vững. Tuy nhiên cũng có mặt tích cực là giá cả BÐS đang quay trở về giá trị thực, có lợi cho phần lớn người dân. Ðây là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc DN, tái cơ cấu đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các DN trong nước để tồn tại và phát triển, đồng thời là cơ hội để DN có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại dự án tốt. Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam
Thứ hai: Giá giảm hàng loạt và khá sâu.
Thời kỳ suy giảm của bất động sản bắt đầu tại Tp.HCM vào năm 2009 và tại Hà Nội vào giữa năm 2011. Cùng với đó là những khó khăn về đầu ra khiến thanh khoản của thị trường thấp, nên nhiều dự án đang loay hoay tìm hướng đi cho mình trong đó giải pháp giảm giá bán lại đang được lựa chọn nhiều hơn.
Năm 2009, sau quyết định bất ngờ của ông Đoàn Nguyên Đức giảm giá khoảng 30% căn hộ Hoàng Anh River View của Hoàng Anh Gia Lai, từ đó thị trường căn hộ TP.HCM bắt đầu đi vào suy thoái và có mức giảm khá sâu. Tuy nhiên, sau đó chững lại và đi ngang hoặc giảm nhẹ kéo dài cho đến nay. Với những áp lực từ nguồn cung lớn còn dư thừa, từ nguồn tiền mặt cạn kiệt, từ sức ép trả nợ ngân hàng với lãi suất cao mà không ít chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp đã vay để đầu tư vào dự án. Đến nay, đầu ra của thị trường thấp do cung đã lấn áp cầu thực, trong khi cầu từ đầu cơ gần như biến mất. Thị trường khu vực phía Nam đang phải chịu áp lực bán tháo rất lớn khi khó khăn đã kéo dài 3 năm nay, sau sự kiện bán phá giá nhiều dự án như Hoàng Anh River View, Petro Landmark,…đến nay lại xuất hiện nhiều dự án lâm vào cảnh bán tháo của nhà đầu tư thứ cấp. Tâm điểm của thị trường mới đây là thông tin bán phá giá của nhà đầu tư thứ cấp dự án căn hộ Hoàng Anh River View của Công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land, với mức giảm từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18,1 triệu đồng/m2 tương đương giảm 30%. Trước đó dự án này Hoàng Anh Gia Lai đã giảm 30% vào năm 2009. Hay một đơn vị thứ cấp khác của dự án Carina Plaza tại đại lộ Võ Văn Kiệt do công ty Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư, công ty cổ phần Nhịp cầu địa ốc cũng vừa giảm từ 15,5 triệu đồng/m2 xuống còn 13,2 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng thanh toán ngay 95% giá trị căn hộ được giảm 20% so với giá gốc chủ đầu tư, và 50% giá trị căn hộ được giảm 10%. 268 căn hộ dự án Nguyễn Thượng Hiền – Trần Bình Trọng, quận Gò Vấp được mở bán vào ngày 26/8/2012. Khách mua căn hộ dự án này được chiết khấu 5%. Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam
Báo cáo tài chính của các DN BĐS cho thấy, 6 công ty lớn nhất của thị trường hiện nắm giữ 69,4% lượng tiền mặt, các DN còn lại nắm giữ rất ít. Hiện tổng lượng tiền mặt cuối quý 2/2012 không đủ để thực hiện chi trả cho khoản chi phí gồm lãi vay, thanh toán cho nhà thầu và các khoản khác. Điều này cho thấy phần lớn DN không còn tiền mặt để hoạt động. Đối mặt với những áp lực hàng không bán được, nợ vay phải chịu áp lực lãi suất vay rất lớn nên các DN buộc phải bán tháo căn hộ để giảm áp lực tài chính. Đó cũng là lý do các DN ồ ạt bung hàng trong “tháng cô hồn” – tháng mà các nhà đầu tư luôn kiêng cữ. Cụ thể, vào giữa tháng 7 âm lịch năm 2012, dự án Carina Plaza (quận 8) tung ra hơn 150 căn hộ với giá giảm 20% so với giá gốc chủ đầu tư đưa ra vào đầu năm, từ 15,5 triệu đồng xuống còn 13,2 triệu đồng/m2. Dự án Khang Gia (quận Gò Vấp) cũng đưa ra thị trường 321 căn trong tháng 7 âm lịch với giá căn hộ hoàn thiện chỉ khoảng 11,2 triệu đồng/m2. Dự án Hồng Anh Riverview (quận 2) cũng được tung ra với giá “sốc” giảm 30% – 40% so với giá bán ban đầu, từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m2… Có dự án còn chiết khấu từ 200 – 400 triệu đồng/căn hộ tùy theo diện tích nếu trả một lần. Không chỉ bán tháo mà thời gian qua, thị trường còn chứng kiến tình trạng gom hàng số lượng lớn của một số đại gia BĐS. Cuối tháng 8, Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển BĐS An Gia đã bán hết một lô dự án Khang Gia. Tập đoàn Đất Xanh mua sỉ 2 lô dự án Sun View 3 để phân phối lại. Trước đó, Công ty cổ phần Dịch vụ Nhịp Cầu Địa Ốc mua sỉ 150 căn hộ Carina Plaza để bán lẻ với mức giá 13,2 triệu đồng/m²…
Thứ ba: Nhiều vụ khiếu kiện đất đai kéo dài và có nhiều người tham gia.
Trong thời gian gần đây, trên địa bàn thành phố đã diễn ra một số vụ khiếu kiện đông người nổi cộm như dự án chung cư 289 Trần Hưng Đạo (quận I), dự án Khu Công nghệ cao (quận 9), dự án Tân Sơn Nhất (Bình Lợi – Vành đai ngoài), dự án khu đô thị Sing Việt (huyện Bình Chánh)…Trước các diễn biến phức tạp của tình hình quản lý, thực hiện chính sách, pháp luật trong các lĩnh vực có liên quan tới đất đai tại thành phố đang có tốc độ phát triển và đô thị hóa hàng đầu của cả nước. Đoàn giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây đã có buổi giám sát tại TP.HCM về việc thực hiện chính sách, pháp luật trong giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai.
Báo cáo với Đoàn giám sát, ông Đào Anh Kiệt – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết: từ 2004 – 2011 thành phố đã giải quyết thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho 1.556 dự án với tổng diện tích 12.655,3ha. Nhiều dự án công trình công cộng được thực hiện, diện tích cầu, đường tăng từ 11.782,6ha lên 26.659,7ha. Hiện thành phố có 14 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đang hoạt động với tỷ lệ sử dụng đất đạt trên 74%. Trong các dự án, liên quan đến bồi thường di dời có 760 dự án, ảnh hưởng đến 98.100 hộ dân. Từ năm 2004 đến nay, Văn phòng Tiếp công dân đã tiếp xúc 47.203 lượt công dân, trong đó liên quan đến lĩnh vực đất đai là 30.832 lượt công dân, chiếm 65,3%. Để tăng cường sự lãnh đạo của cấp ủy, nâng cao hiệu quả chỉ đạo công tác tiếp công dân, Thành ủy đã ban hành Chỉ thị số 06-CT-TU năm 2007, Chương trình hành động số 34…. Để giải quyết tốt các vụ khiếu nại đông người, UBNDTP đã ban hành Quyết định số 95 năm 2007, Quyết định số 2522 năm 2008 thành lập Tổ công tác phối hợp giải quyết khiếu nại, tố cáo đông người phức tạp trên địa bàn… Kết quả, tổng số quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai bị khiếu nại, tố cáo là 5.059 quyết định, kết quả đã giải quyết được 3.597 quyết định, chiếm tỷ lệ 71,1%; tổng số quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 1.364 quyết định….Trả lời chất vấn của các đại biểu về tỷ lệ các quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai bị khiếu nại còn khá cao, ông Đào Anh Kiệt cho rằng: người dân khiếu nại do không đồng ý với giá đền bù nhưng giá bồi thường theo quy định của Nhà nước thì không thể vượt khung quy định.
Từ thực tế triển khai các chính sách, pháp luật về đất đai, TP.HCM kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai như đề nghị điều chỉnh Điều 38, Điều 40, khi quy hoạch cần khoanh định rõ khu vực nào Nhà nước sẽ thu hồi. Ngoài ra cần hoàn thiện quy định pháp luật về giám sát công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo. Luận văn: Tổng quan thị trường bất động sản tại Việt Nam
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Luận văn: Thực trạng marketing về bất động sản tại Cty KEY
