Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
2.1. Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1. Quy định về năng lực, tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp của công chứng viên:
Như đã biết, đặc trưng nổi bật và khác biệt nhất của công chứng viên so với những người hành nghề khác là mặc dù với tư cách cá nhân (là một công dân hoặc một viên chức bình thường) nhưng được Nhà nước tin tưởng, bổ nhiệm để trao cho một phần quyền lực công của Nhà nước (thực hiện dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm) nhằm thực hiện chức năng chính là chứng nhận tính xác thực, tính chính xác, tính hợp pháp và tính phù hợp với đạo đức xã hội của các hợp đồng, văn bản giao dịch dân sự hoặc các giấy tờ dân sự khác. Qua đó, chính công chứng viên sẽ làm cho các văn bản, giấy tờ này trở thành có hiệu lực pháp luật như các văn bản của Nhà nước ban hành ra, được nhân dân và Nhà nước thừa nhận. Đồng thời, với chức năng nói trên của mình, hành vi của công chứng viên còn được toàn bộ xã hội nhìn nhận như một chuẩn mực về sự đúng đắn, đặt vào đó một sự tin cậy rất cao nếu như không muốn khẳng định gần như là tuyệt đối. Chính vì những lý do nêu trên mà vấn đề năng lực và đạo đức của công chứng viên luôn luôn phải được đặt lên hàng đầu trong tất cả các quy định về công chứng viên nói riêng và các quy định về công chứng nói chung để đáp ứng được những kỳ vọng lớn lao đó của người dân và của xã hội. Với các nước có nền pháp luật lâu đời và phát triển thì đội ngũ công chứng viên của họ đã gần như khẳng định được vị thế chắc chắn, uy tín rất cao trong giới những người hành nghề pháp luật và trong lòng xã hội. Còn đối với nước ta, một đất nước vẫn còn nghèo, lịch sử pháp luật chưa dài, ý thức pháp luật của người dân chưa cao, trình độ và kinh nghiệm của những nhà xây dựng pháp luật dù sao vẫn còn những hạn chế, thiếu sót, nên việc xây dựng và thực thi pháp luật nói chung và pháp luật về công chứng nói riêng vẫn còn rất nhiều tồn tại, bất cập.
Trong bối cảnh hiện nay, khi nền kinh tế đang phát triển theo định hướng kinh tế thị trường, lĩnh vực công chứng đã chính thức được xã hội hóa, thì cùng với sự phát triển về số lượng, những yêu cầu về chất lượng, mà trong đó yếu tố năng lực và yếu tố đạo đức của các công chứng viên buộc phải đặt ra một cách cấp bách và phải thực thi một cách triệt để. Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Theo lý luận, năng lực chuyên môn và đạo đức là hai phạm trù khác nhau, nhưng trên thực tế, năng lực và đạo đức của một công chứng viên tuy có sự độc lập song lại cùng phải phục vụ một mục đích cơ bản là đảm bảo cho chất lượng của hành vi và văn bản công chứng. Suy rộng ra, nó sẽ quyết định chất lượng cả một chế định công chứng, quyết định uy tín cho cả đội ngũ công chứng viên của một quốc gia. Với sự chỉ đạo của Đảng, sự cố gắng chung của Nhà nước và toàn xã hội, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành nhiều văn bản quy phạm về công chứng. Theo đó, văn bản có hiệu lực cao nhất hiện nay là Luật Công chứng năm 2014. Luật này đã quy định khá đầy đủ về mặt hình thức đối với điều kiện, tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng công chứng viên. Ngoài ra, còn có nhiều văn bản quy phạm hướng dẫn thực hiện khác mà đặc biệt là Thông tư số 11/2012/TT-BTP do Bộ Tư pháp ban hành ngày 30/10/2012 chỉ để quy định riêng về “Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng”. Thông tư này bao gồm nhiều nội dung quy định về đạo đức hành nghề của công chứng viên. Tuy nhiên, từ quy định cho đến kết quả thực thi là một khoảng cách còn khá lớn. Biểu hiện trên thực tế là, cho đến hiện tại, những sai phạm xuất phát từ cả năng lực của công chứng viên lẫn sai phạm về đạo đức hành nghề của công chứng viên vẫn còn rất nhiều và có biểu hiện ngày càng tinh vi hơn, thậm chí nhiều trường hợp còn lẫn lộn rất khó phân biệt đó là sai phạm về năng lực hay về đạo đức hành nghề công chứng, khó phân biệt đó là sai phạm do vô ý hay cố ý của công chứng viên. Hoạt động công chứng là một hoạt động đặc thù chỉ do một cá nhân (công chứng viên) tiếp nhận, tự quyết định xử lý và thực hiện việc công chứng từ đầu đến cuối, đồng thời phải tự “chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng” (khoản 4, Điều 4). Hoạt động công chứng là hoạt động đặc thù, đòi hỏi công chứng viên phải có kiến thức pháp luật chuyên sâu trên nhiều lĩnh vực và thường xuyên cập nhật thay đổi bổ sung các quy định pháp luật để đáp ứng yêu cầu của công việc. Ngoài ra còn đòi hỏi công chứng viên phải có sức khỏe làm việc trong môi trường chịu nhiều áp lực, có tinh thần thật minh mẫn, sáng suốt để chứng nhận hợp đồng giao dịch của các tổ chức, cá nhân. Với sức ép trong hoạt động hành nghề hiện nay, những quy định về tiêu chuẩn công chứng viên trong Luật công chứng 2014 chưa thể đáp ứng đủ yêu cầu thực tiễn. Do vậy, để củng cố thêm năng lực của công chứng viên (trong trường hợp này tạm coi năng lực chỉ bao gồm: Năng lực kinh nghiệm và bản lĩnh nghề nghiệp) thì có lẽ Luật nên quy định chi tiết hơn nữa, chặt chẽ hơn nữa để nâng cao thêm chất lượng, năng lực công chứng viên. Ví dụ chúng ta có thể đưa ra những quy định cụ thể hơn như: chưa từng bị kết án tù giam vì lỗi cố ý trong lĩnh vực công chứng, hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính đến lần thứ ba trong lĩnh vực công chứng vì lỗi cố ý mà vẫn cố tình vi phạm, hoặc chưa từng phạm tội đặc biệt nghiêm trọng, hoặc những người không có hành vi gây ra những dư luận xấu có tác động tiêu cực đến xã hội,…
Quy định về đạo đức hành nghề của công chứng viên:
Từ khi xã hội hoá đến nay, nhất là trong giai đoạn đầu do chưa có quy hoạch tổng thể của Chính phủ, số lượng các văn phòng công chứng tăng mạnh và phân bổ không đều. Số lượng công chứng viên cũng tăng lên rất nhanh và được bổ nhiệm khá dễ dàng, lại được tự do cạnh tranh theo xu hướng thị trường nên các văn phòng công chứng đã không ngừng đẩy mạnh cạnh tranh, thu hút lợi nhuận, dẫn tới sự cạnh tranh không lành mạnh giữa một số tổ chức hành nghề công chứng. Từ đó xuất hiện nhiều vụ việc công chứng viên công chứng hợp đồng, giao dịch (nhiều nhất lại là liên quan đến bất động sản, những tài sản có giá trị lớn) có dấu hiệu vi phạm pháp luật một cách cố ý, nghiêm trọng như: công chứng “treo”, công chứng “khống”, ủy quyền bán một tài sản cho nhiều người, công chứng hợp đồng giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, coi nhẹ các quy định của pháp luật, coi nhẹ việc tuân theo đạo đức xã hội, thiếu cẩn trọng trong thẩm định hồ sơ, thu thù lao công chứng chưa thống nhất, thu không theo quy định hoặc có sự khuất tất trong thu thù lao, phí công chứng…
Tất cả những hành vi trên của công chứng viên và của các tổ chức hành nghề công chứng xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Có thể do trình độ, năng lực của công chứng viên đó yếu, kiến thức pháp luật và kỹ năng nghiệp vụ chưa đủ để đáp ứng. Tuy nhiên trên thực tế nhiều sai phạm không hoàn toàn xuất phát từ nguyên nhân vừa nêu. Rất nhiều những sai phạm trong số đó sau khi được các cơ quan điều tra hay các đoàn thanh tra, kiểm tra vào cuộc tìm hiểu, xem xét, kết luận đã rút ra được nguyên nhân sâu xa xuất phát từ chính sự sai phạm về đạo đức hành nghề của công chứng viên. Đó là một sự phạm hoàn toàn mang tính chủ quan, nhằm mục đích trục lợi có chủ ý của công chứng viên khi thực hiện việc công chứng.
Trước tình hình đó cùng với sự phản ánh của dư luận xã hội, ngày 30/12/2012 Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 11/2012/TT-BTP quy định “Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng”. Theo đó, Thông tư quy định khá đầy đủ vể quy tắc đạo đức hành nghề của riêng công chứng viên. Qua nghiên cứu Thông tư nói trêncó thể thấy, với tư cách là cơ quan quản lý nhà nước cao nhất của Ngành Tư pháp, với sự tham khảo kinh nghiệm pháp luật nước ngoài, sự đúc kết kinh nghiệm ban hành văn bản quy phạm pháp luật kết hợp với yếu tố thực tiễn, Bộ Tư pháp đã quy định một cách có hệ thống, có chiều sâu và khá toàn diện về tất cả những khía cạnh, các yếu tố nhằm luật hoá đạo đức hành nghề công chứng, trong đó chủ yếu là quy định về công chứng viên, nhằm hướng tới xây dựng nghề công chứng của nước ta thực sự trở thành một nghề cao quý.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ Luật học
2.1.2. Quy định về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm,…bao gồm:
Bên thế chấp:
Bên thế chấp có thể là pháp nhân, hộ gia đình hặc cá nhân. Thế chấp QSDĐ là một trong số các giao dịch dân sự. Do vậy, điều kiện để giao dịch thế chấp QSDĐ có hiệu lực thì bên thế chấp khi tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ đối với cá nhân và năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân theo quy định tại BLDS năm 2015.
Bên cạnh đó, đối với từng chủ thể khác nhau thì pháp luật có những quy định khác biệt, cụ thể về điều kiện mà chỉ khi đáp ứng được những điều kiện đó thì bên thế chấp mới được tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. LĐĐ năm 2013 quy định rất rõ ràng về các trường hợp được thế chấp QSDĐ, cụ thể như sau:
Đối với hộ gia đình:
Các thành viên trong hộ gia đình được coi là chủ thể trong việc tham gia các quan hệ dân sự khi cùng đóng góp công sức và tài sản để cùng nhau hoạt động kinh tế, sản xuất kinh doanh các lĩnh vực theo quy định của pháp luật. Chủ hộ là người đại diện cho quyền, lợi ích hợp pháp của hộ gia đình khi tham gia vào các quan hệ dân sự và làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.
Theo quy định này thì khi hộ gia đình vay vốn Ngân hàng thì chủ hộ (với tư cách là người đại diện theo pháp luật của hộ gia đình) hoặc người được chủ hộ ủy quyền có quyền thay mặt hộ gia đình ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng.
Khi hộ gia đình thế chấp tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn (như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận mang tên hộ gia đình…) để đảm bảo nghĩa vụ dân sự tại Ngân hàng thì các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên có quyền lập và ký kết hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế, khi các bên (Ngân hàng và chủ thể hộ gia đình) yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp tài sản tại tổ chức công chứng thì các tổ chức công chứng không những yêu cầu những thành viên trên mười lăm tuổi của hộ gia đình ký vào hợp đồng mà còn yêu cầu phải có sự tham gia của người đại diện cho những thành viên dưới mười lăm tuổi. Đây là biện pháp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho tất cả các thành viên của hộ gia đình trong việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình.
Xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu:
Việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là vấn đề quan trọng và có nhiều quan điểm khác nhau khi xác lập các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình. Khi thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” (có thể gọi chung là “Hộ gia đình sử dụng đất” thì một trong những vấn đề còn tranh luận khá gay gắt hiện nay là xác định thành viên của “Hộ gia đình” như thế nào. Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Thứ nhất, thế nào là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình” (còn gọi là “Hộ gia đình sử dụng đất”). Vấn đề đặt ra là liệu chủ hộ hay người có tên trên Giấy chứng nhận có quyền đương nhiên đại diện cho các thành viên còn lại để ký kết, tham gia các hợp đồng, giao dịch dân sự hay không? Và người thực hiện công chứng, chứng thực chỉ cần yêu cầu chủ hộ hoặc người có tên trên Giấy chứng nhận ký kết vào hợp đồng, giao dịch mà không phải tất cả các thành viên hộ gia đình tham gia ký kết?
Mặt khác, để xem xét vấn đề này cũng cần phải viện dẫn các quy định khác của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai hiện hành, đó là:
Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.
Từ những phân tích trên, có thể thấy khi thực hiện công chứng, chứng thực liên quan đến quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” không thể chỉ chủ hộ hoặc đại diện “Hộ gia đình” tham gia mà phải được tất cả thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, ký kết hợp đồng, giao dịch.
Thứ hai, cơ sở và căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất”. Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Như vậy, đến thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì rất nhiều trường hợp sổ hộ khẩu gia đình đã được cấp đổi, có thể có những biến động, phát sinh thêm thành viên gia đình; thành viên hộ gia đình đã tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ… Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền không thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hiện tại để xác định các thành viên là chủ sử dụng với quyền sử dụng đất đã cấp cho “Hộ gia đình”. Trong trường hợp này, công chứng viên, người thực hiện chứng thực, các cơ quan khác có liên quan sẽ yêu cầu “Hộ gia đình” phải có giấy hoặc đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình tham gia vào các giao dịch dân sự và thương mại. Trường hợp chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ. Tuy nhiên, việc xác định người nào có tư cách thành viên của hộ và thế nào là “đồng ý” bằng văn bản còn nhiều vấn đề cần xem xét về lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật.
Thực tế hiện nay, trong khi công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng đã gặp nhiều vướng mắc, bất cập, cụ thể là vấn đề xác định chủ thể thành viên hộ gia đình để tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Tại các tổ chức hành nghề công chứng và uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn, việc xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình chưa đồng bộ và thống nhất. Do các nguyên nhân chủ yếu, đó là hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, tổ chức tín dụng có nhiều thay đổi mà các công chứng viên, cán bộ tư pháp chứng thực không nắm bắt kịp; mặt khác do phong tục, tập quán tồn tại lâu đời ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành vi của công chứng viên, cán bộ tư pháp thực hiện quyền công chứng.
Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật dân sự, khi giải quyết các vụ việc dân sự, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp phải áp dụng các quy định của pháp luật dân sự đang có hiệu lực. Trường hợp pháp luật không quy định hoặc các bên có thỏa thuận thì áp dụng tập quán để xử lý các vấn đề liên quan. Tuy nhiên, khi công chứng, chứng thực các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung, của hộ gia đình, một số công chứng viên, đặc biệt là cán bộ tư pháp tại UBND xã, phường, thị trấn lại áp dụng tập quán, tập tục, phong tục và văn bản pháp luật cũ để xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình.
Theo tập quán của nhân dân ta tại các vùng nông thôn Việt Nam, khi con gái lấy chồng, về nhà chồng thì họ cho rằng những người này không còn quyền lợi ở gia đình cha mẹ đẻ; hoặc các con đã thành niên thoát ly khỏi gia đình cũng không còn quyền lợi trong gia đình. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì cán bộ tư pháp tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc công chứng viên không yêu cầu thành viên đó ký vào văn bản hợp đồng. Mặt khác, do hiện nay pháp luật về đất đai và về dân sự đã có sự thay đổi về quyền của người sử dụng đất nhưng thiếu văn bản hướng dẫn xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, cho nên một số công chứng viên và cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn còn nhầm lẫn trong vấn đề xác định chủ thể trong các giao dịch này.
Pháp luật về đất đai và dân sự hiện nay có sự thay đổi căn bản về chủ thể của các thành viên hộ gia đình trong việc thừa kế và định đoạt quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Do không nắm bắt được sự thay đổi đó, cho nên một số tổ chức hành nghề công chứng và UBND xã, phường, thị trấn đã xác định thành viên có quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ là những người hiện đang có tên trong hộ khẩu của gia đình và họ điềm nhiên áp đặt quan điểm rằng, tất cả những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là đồng sở hữu.
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành, vấn đề xác định tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa có sự thay đổi, đó là căn cứ vào số thành viên của hộ gia đình được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, kể cả những thành viên đã tách hộ chuyển đi cư trú ở nơi khác. Việc xác định chủ thể của thành viên hộ gia đình dựa trên những căn cứ sau:
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và không hạn chế chủ thể được thừa kế quyền sử dụng đất, kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của hộ gia đình trên đất thuê được Nhà nước thu tiền hàng năm được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng, đây là một điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai trước đây.
Pháp luật không hạn chế các chủ thể thừa kế và để lại thừa kế các loại quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các thành viên trong hộ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thì có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên.
Theo quy định trên, khi người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó bao gồm cả việc bán đất cho người khác thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Vấn đề có đủ năng lực hành vi dân sự nên được hiểu như thế nào cho đúng?
Thứ nhất, phải là người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, không mắc bệnh tầm thần và các bệnh khác.
Thứ hai, phải có đủ năng lực hành vi dân sự cần thiết theo quy định của pháp luật dân sự, đó là người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, cho nên những người này có quyền ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, theo quy định trên thì từ “có đủ” cần phải hiểu là “có đầy đủ”, nghĩa là những thành viên từ đủ 18 tuổi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản hoặc ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản có giá trị lớn, vì vậy người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền định đoạt.
Từ phân tích trên cho thấy, cùng quy định về năng lực hành vi của cá nhân trong việc giao kết hợp đồng định đoạt quyền sử dụng đất, pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai quy định không thống nhất. Vậy khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì áp dụng quy định nào là phù hợp. Có quan điểm cho rằng Luật Đất đai là luật chuyên ngành, cho nên khi áp dụng pháp luật phải ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành. Tuy nhiên, trường hợp này luật chuyên ngành điều chỉnh vượt quá giới hạn cần điều chỉnh của ngành luật, đó là năng lực hành vi dân sự của cá nhân.
Liên quan đến năng lực chủ thể của những thành viên từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi, vấn đề cần làm rõ là những người này có được phép làm văn bản ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất hay không?
Tuy nhiên, hiện tại không có quy định nào cấm người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không được thực hiện các giao dịch ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất. Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về đất đai phải được sự đồng ý của người đủ 18 tuổi. Như vậy, pháp luật đã quy định quyền của người đủ 18 tuổi được thực hiện hành vi pháp lý đơn phương (đồng ý hoặc ký vào văn bản hợp đồng) trong giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Vì thế, trong trường hợp họ không trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì phải được phép làm giấy ủy quyền hoặc giao kết hợp đồng ủy quyền cho chủ hộ chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ, cho nên khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các thành viên của hộ phải ký vào văn bản hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp vì lý do nào đó mà thành viên trong hộ không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thì cần phải làm văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Hiện nay, Bộ luật Dân sự quy định về giao dịch dân sự có hai loại là hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương. Hợp đồng dân sự cần phải có sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên, còn hành vi pháp lý đơn phương do một bên chủ thể quyết định nội dung của giao dịch. Do vậy, nếu thành viên đã tách hộ sống tại địa phương khác hoặc vắng mặt ở nơi cư trú như đang công tác ở nước ngoài, thì không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Vì vậy, thành viên vắng mặt có thể làm giấy ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc làm giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản gặp nhiều khó khăn, bởi lẽ theo quy định tại Điều 37 Luật Công chứng quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng giao dịch về bất động sản thì: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở…”.
Như vậy, nếu thành viên của hộ đang cư trú tại tỉnh, thành phố khác với nơi cư trú của hộ gia đình thì không thể làm văn bản ủy quyền cho hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại nơi thành viên đó cư trú mà phải thực hiện việc ủy quyền tại văn phòng công chứng (hoặc phòng công chứng) hoặc chứng thực tại UBND nơi có bất động sản. Quy định này sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi thành viên không cư trú cùng địa phương với hộ.
Đặc biệt, nếu thành viên của hộ gia đình đang học tập, công tác hoặc cư trú ở nước ngoài thì việc ủy quyền sẽ không thực hiện được, do vậy hộ gia đình sẽ không thể thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện vay vốn tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng để phục vụ cho kế hoạch sản xuất, kinh doanh của hộ. Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Đối với tổ chức trong nước:
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 174 Luật Đất đai năm 2013; đồng thời, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được “Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” theo quy định tại điểm b, Khoản 1, Điều 175.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản 5 Điều 183 LĐĐ năm 2013).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đi thuê, đi thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại (Khoản 2 Điều 185 LĐĐ năm 2013).
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, LĐĐ năm 2013 quy định các đối tượng sau đây thì được thế chấp QSDĐ.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần mà sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp là được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê (Khoản 4 Điều 183 LĐĐ năm 2013).
Doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê mà tiền đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013).
Đối với hợp đồng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng: “Vợ, chồng có thể ủy quyềncho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng…” theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật HN & GĐ 2014.
Khi thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Tuy nhiên, pháp luật cho phép vợ chồng được ủy quyền cho nhau để thực hiện các giao dịch theo quy định của pháp luật.
Chủ thể kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người thế chấp là pháp nhân thì hợp đồng đó phải do người đại diện theo pháp luật của pháp nhân đó hoặc người được người đại diện theo pháp luật uỷ quyền theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất thì chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp là tất cả các thành viên trong nhóm hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Có thể chỉ ra ba tiêu chí để xác định số lượng các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất gồm: (i) các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải có một trong ba mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (có thể thông qua các giấy tờ về hộ tịch để xác định các mối quan hệ này, tuy nhiên điều luật chưa quy định rõ đây là mối quan hệ của từng thành viên với chủ hộ sử dụng đất hay là mối quan hệ lẫn nhau giữa các thành viên của hộ gia đình); (ii) có quyền sử dụng đất chung (nếu trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và trong hợp đồng nhận chuyển quyền sử dụng đất có ghi tên những người này, tuy nhiên không phải địa phương nào khi cấp các quyết định này cũng ghi tên đầy đủ các thành viên); (iii) cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại các thời điểm trên để xác định các thành viên cùng chung sống, tuy nhiên không phải địa phương nào cũng lưu trữ được đầy đủ các thông tin này trong bối cảnh của chiến tranh và loạn lạc, thiên tai).
Tuy nhiên, với quy định định tại Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì mới chỉ xác định được những ai có quyền sử dụng đất, chứ chưa phải là căn cứ để xác định những ai là chủ thể của quan hệ về quyền sử dụng đất. Bởi vì chủ thể của quan hệ dân sự về quyền sử dụng đất phải hội đủ hai yếu tố đó là có quyền sử dụng đất hợp pháp và phải có năng lực chủ thể trong quan hệ đó. Do đó việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình phải căn cứ vào những quy định của Bộ luật dân sự, Luật hôn nhân và gia đình.
Bên nhận thế chấp: là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp. Trong trường hợp tổ chức nhận thế chấp thì hợp đồng thế chấp phải do người được người đại diện theo pháp luật ủy quyền hợp pháp hoặc người đại diện theo pháp luật của tổ chức.
2.1.3. Quy định về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ:
Theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Dân sự 2015 thì một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện:
- Thứ nhất, các chủ thể của nhiều quan hệ nghĩa vụ đồng ý xác lập các biện pháp bảo đảm;
- Thứ hai, tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm không được lớn hơn giá trị tài sản tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
Ví dụ, A là chủ sở hữu nhà và chủ sử dụng đất theo 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trị giá 5 tỷ đồng; A thỏa thuận thế chấp nhà và chủ sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cho B để vay khoản tiền 3 tỷ đồng. Sau đó A vay của C 2 tỷ và cũng thế chấp nhà và chủ sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Đây là quy định mang tính nguyên tắc, nhưng quy phạm luật dân sự luôn xuất phát từ nguyên tắc cam kết, thỏa thuận nên đối với quy định trên, pháp luật luôn dự liệu trường hợp ngoại lệ xuất phát từ:
Thỏa thuận khác của các bên chủ thể: Biện pháp bảo đảm chỉ là một trong các cách thức pháp luật quy định để các chủ thể lựa chọn khi xác lập quan hệ nghĩa vụ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của mình hoặc đơn giản hóa quy trình giải quyết nếu có tranh chấp. Do đó, nếu các bên trong quan hệ nghĩa vụ không thỏa thuận hoặc thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm có trái nguyên tắc nêu trên thì pháp luật vẫn tôn trọng và đảm bảo thực hiện. Ví dụ, khi một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ về nguyên tắc giá trị của nó phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Nhưng nếu các bên có thỏa thuận và thống nhất ý chí một tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm vẫn trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm mà các bên lựa chọn vẫn được đảm bảo thực hiện.
Pháp luật có quy định khác: Quy định khác ở đây có thể hiểu dưới hai góc độ:
- Một là, pháp luật quy định cụ thể tại một văn bản quy phạm nào đó thể hiện rõ giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm.
- Hai là, khi các bên chủ thể thỏa thuận lựa chọn nhiều biện pháp bảo đảm khác nhau để bảo đảm cho các nghĩa vụ trong những quan hệ chính nhưng theo quy định của pháp luật có những biện pháp bảo đảm không nhất thiết phải có giá trị bảo đảm lớn.
Trường hợp một tài sản bảo đảm nhiều nghĩa vụ thì mỗi lần bảo đảm phải lập thành văn bản riêng để làm căn cứ xử lý tài sản bảo đảm. Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Khoản 3 quy định rằng, khi dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà khi phải xử lý tài sản bảo đảm đó do hành vi vi phạm, một trong các quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm, các quan hệ nghĩa vụ còn lại đều được coi là đã đến hạn và tất cả các bên chủ thể đều được tham gia xử lý tài sản đó. Trừ trường hợp có thỏa thuận áp dụng sự thay thế bởi một biện pháp bảo đảm khác từ một tài sản bảo đảm khác.
Như vậy, tổ chức, cá nhân có thể dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ nhưng phải thông báo cho bên nhận bảo đảm biết đồng thời phải thỏa thuận cụ thể về giá trị tài sản bảo đảm so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Việc Bộ luật dân sự năm 2015 bổ sung quy định tại Điều 325 và Điều 326 nói trên được xem là giải pháp quan trọng và hoàn toàn mới của BLDS 2015 so với BLDS năm 2005 liên quan đến thế chấp tài sản. Quy định này đã phần nào tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách hàng, khi xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất thì hoàn toàn được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất và ngược lại khi xử lý tài sản gắn liền với đất thì ngân hàng được toàn quyền xử lý cả quyền sử dụng đất nếu như không có thỏa thuận. Do vậy, để việc xử lý thuận lợi, đúng quy định, Ngân hàng lưu ý khi ký Hợp đồng thế chấp không nhất thiết phải thỏa thuận cách thức xử lý vì khi không thỏa thuận cụ thể ngân hàng được quyền xử lý cả quyền sử dụng đất lẫn tài sản gắn liền với đất mà không vi phạm quy định của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác:
Tổ chức, cá nhân dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người khác thì hợp đồng đó cần xác định là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nghĩa vụ vay vốn của bên vay được đảm bảo thực hiện bằng tài sản.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất.
Theo như quy định trên thì có thể hiểu là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ cho người khác cũng được coi là hợp đồng bảo lãnh. Khi phát sinh tranh chấp, bên thứ ba yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu thế chấp gây thiệt hại cho các ngân hàng là các khoản cho vay của họ có nguy cơ bị chuyển thành khoản nợ không có đảm bảo.
Giữa “bảo lãnh” và “thế chấp” có những mối quan hệ, nhưng cũng có những sự khác biệt nhau, qua đó, ta mới có thể phân biệt rõ và không dẫn đến tình trạng hợp đồng vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác.
Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại có vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín dụng. Nó cũng được quy định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở chỗ: Dù hợp đồng chính là tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế chấp vẫn có hiệu lực (khoản 2, Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015).
2.1.4 Quy định về công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm: Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Theo quy định của pháp luật, công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm là hai loại việc khác nhau, quan hệ pháp lý khác nhau, các chủ thể tham gia vào các quan hệ pháp lý đó cũng khác nhau nhưng lại có quan hệ chặt chẽ,mật thiết với nhau. Cụ thể như sau:
Giao dịch bảo đảm được hiểu là loại giao dịch dân sự do các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng tự thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Các giao dịch bảo đảm chỉ phát sinh khi có các quan hệ nghĩa vụ về tài sản phát sinh như: hợp đồng vay tiền, nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, chuyển giao tiền, chuyển giao vật, thực hiện hoặc không thực hiện một công việc v.v… Các hợp đồng, giao dịch bảo đảm bắt buộc phải công chứng nếu pháp luật có quy định hoặc theo yêu cầu.
Các hợp đồng, giao dịch khác không quy định phải công chứng nhưng tổ chức và cá nhân tự nguyện yêu cầu.
Đăng ký giao dịch bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu tài sản dùngođảmđể bảthực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên.
Theo quy định tại Nghị định hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 của Bộ Tư pháp, hợp nhất các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ và Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Như vậy, giao dịch bảo đảm được hiểu là loại giao dịch dân sự do các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng tự thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Các giao dịch bảo đảm chỉ phát sinh khi có các quan hệ nghĩa vụ về tài sản phát sinh như: hợp đồng vay tiền, nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, chuyển giao tiền, chuyển giao vật, thực hiện hoặc không thực hiện một công việc v.v… Các hợp đồng, giao dịch bảo đảm bắt buộc phải công chứng nếu pháp luật có quy định hoặc theo yêu cầu.
Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Luận văn: Tổng quan thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Luận văn: Thực trạng hợp đồng sử dụng đất tại địa bàn Hà Nội
