Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Khóa Luận thì với đề tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này. 

2.1. Tổng quan tình hình và các nhân tố ảnh hưởng đến thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1. Tổng quan tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói riêng không ngừng được pháp triển, hoàn thiện. Về mặt lý luận, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh,…kích thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường, xây dựng hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất là yêu cầu khách quan, cấp bách ở nước ta hiện nay.

Về thực tiễn, nhờ những quy định kịp thời, tương đối cụ thể về Thế chấp quyền sử dụng đất, trong 30 năm qua việc thực hiện pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất ở nước ta đã đạt được những kết quả quan trọng. Thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế những rủi ro, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại trong nền kinh tế thị trường. Khi xác lập quan hệ thế chấp, mục đích mà các bên hướng tới là bảo đảm an toàn cho các giao dịch. Đối với bên nhận thế chấp là quyền sử dụng đất (thường là các tổ chức tín dụng) thì hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất đã ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của quyền sử dụng đất để bên thế chấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình. Khi bên thế chấp không thực hiện một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thì bên nhận tài sản thế chấp được quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Các quy định của pháp luật về Thế chấp quyền sử dụng đất đã đạt được mục đích hướng cho các giao dịch khi được xác lập, thực hiện luôn luôn bảo đảm sự an toàn, phù hợp với ý chí của các chủ thể trong hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế thực hiện pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, hạn chế. Các yêu cầu về công chứng, chứng thực, việc xác định chủ sử dụng của tài sản Thế chấp quyền sử dụng đất chưa bảo đảm; do việc quản lý giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ bên thế chấp dùng tài sản là quyền sử dụng đất để thế chấp ở nhiều giao dịch thương mại khác, mang tính chất lừa đảo. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp không kịp thời và khi có nhiều bên nhận thế chấp đã không phát mại, bán đấu giá được tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ đang là vấn đề được xã hội quan tâm. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Hỗ Trợ Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.

2.1.2.1. Chế độ sở hữu:

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện, áp dụng vào đời sống các chính sách của Nhà nước về lĩnh vực đất đai. Trên cơ sở nguyên tắc này, mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều tuân thủ nguyên tắc do Nhà nước quản lý. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến những quy định mang tính đặc thù của pháp luật về đất đai nhằm mục đích bảo đảm quyền lợi của các chủ thể sử dụng đất đối với nguồn tài nguyên có vị trí và tầm quan trọng đặc biệt đối với an ninh quốc gia, an ninh lãnh thổ và sự ổn định của kinh tế – xã hội.

Người sử dụng đất bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không bao gồm cá nhân, tổ chức có quốc tịch nước ngoài (cá nhân, tổ chức có quốc tịch nước ngoài chỉ có thể sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở).

Các giao dịch liên quan đến đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, bắt nguồn từ chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã sử dụng quyền lực Nhà nước thông qua các mệnh lệnh hành chính để thống nhất quản lý đối với các quan hệ dân sự liên quan đến đất đai.

2.1.2.2. Điều kiện kinh tế – xã hội

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, nhu cầu của các cá nhân, pháp nhân (những chủ thể được vay vốn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) trong việc tiếp cận vốn vay từ các tổ chức tín dụng luôn là rất lớn. Đi kèm với đó là yêu cầu của các tổ chức tín dụng trong việc đặt ra biện pháp bảo đảm cho các khoản vay. Với tư cách là một trong những chủ thể sự dụng đất được pháp luật công nhận, các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch bảo đảm được giao kết, thực hiện. Như vậy, yếu tố kinh tế – xã hội là một trong những tác nhân có tác động ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

2.1.2.3. Vấn đề hội nhập quốc tế:

Trong bối cảnh nước ta đang trong quá trình hội nhập quốc tế mạnh mẽ cả về văn hóa, kinh tế, xã hội thì việc điều chỉnh các quy định pháp luật để từng bước phù hợp, giao thoa với các hệ thống pháp luật trong khu vực cũng như các diễn đàn hiệp định quốc tế mà Việt Nam tham gia là vấn đề cần được đặt ra. Xuất pháp từ yêu cầu này mà những năm gần đây, tuy các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất vẫn diễn ra phổ biến nhưng đã có sự chuyển dịch về mặt chủ thể sự dụng đất. Theo đó, việc cấp quyền sử dụng đất cho các chủ thể là cá nhân, pháp nhân đang được thực hiện nhiều hơn so với cấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. Một trong những nguyên nhân của sự chuyển dịch này đến từ việc các hệ thống pháp luật tiên tiến của quốc tế hầu hết chỉ quy định 02 chủ thể tham gia các quan hệ dân sự là cá nhân và pháp nhân – đây chính là nôi dung được ghi nhận trong Điều 1 Bộ luật dân sự 2015 như là một cách để giúp pháp luật nhà nước tìm ra tiếng nói chung với các hệ thống pháp luật tiên tiến.

2.2. Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

2.2.1. Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Xuất phát từ bản chất là giao dịch dân sự, thế chấp quyền sử dụng đất cũng chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự 2015 về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ luật dân sự 2015) như một chuẩn mực chung. Trong đó đã quy định rõ về tất cả các điều kiện để hợp đồng nói riêng hay giao dịch dân sự nói chung phải đáp ứng như: chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Việc tham gia của chủ thể vào giao dich dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội. Đồng thời, trong trường hợp pháp luật có quy định cụ thể về hình thức của giao dịch dân sự thì chủ thể cũng phải thực hiện đúng và đủ. Bên cạnh đó, thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ những điều kiện của một biện pháp bảo đảm. Đồng thời, còn phải đáp ứng các điều kiện quy định về Thế chấp quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013.

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có giấy Chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. Từ năm 2009 đến nay, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, người sự dụng đất sẽ được cấp giấy Chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Sau đây gọi tắt là giấy Chứng nhận). Giấy Chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Thông qua việc cấp giấy Chứng nhận, Nhà nước có thể quản lý đất đai Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Đất không có tranh chấp. Khi bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất không nằm ngoài mục đích phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi vốn vay sau này trong trường hợp bên vay không trả được nợ theo thỏa thuận. Do đó, ngay từ khi thế chấp, bên thế chấp phải cam kết đất không có tranh chấp nhằm đảm bảo tính hợp pháp của quan hệ thế chấp và tránh bên thứ ba tham gia tranh chấp quyền sử dụng đất thế chấp với ngân hàng. Đây không chỉ là điều kiện riêng đối với quyền sử dụng đất trong quan hệ thế chấp mà là quy định chung của quyền sử dụng đất trong tất cả các giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường. Hiện tại pháp luật chưa có quy định cụ thể thế nào là đất không tranh chấp. Thực tế, đất không tranh chấp được hiểu là tại thời điểm thế chấp, quyền sử dụng đất của bên thế chấp không có bất kì khiếu kiện hay bất đồng mâu thuẫn nào với chủ thể khác. UBND xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. Trong trường hợp quyền sử dụng đất nếu xảy ra tranh chấp thì mọi giao dịch, trong đó giao dịch Thế chấp quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp đó được giải quyết xong bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên nhận thế chấp khi thiết lập giao dịch phải thận trọng và tìm hiểu kĩ về thực trạng thực tế của quyền sử dụng đất nhẳm đảm bảo cho giao dịch được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Do quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của bên này nếu tiếp tục là đối tượng của quan hệ thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ về tài sản khác thì nguy cơ sẽ phát sinh tranh chấp là điều tất yếu xảy ra. Trước khi quyết định cho vay, ngân hàng cần thiết phải làm việc với UBND xã, phường, thị trấn, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để xác minh. Nếu quyền sử dụng đất đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án, thì ngân hàng, tổ chức tín dụng có quyền từ chối nhận thế chấp quyền sử dụng đất đó. Quy định này là hợp lý và tạo cơ sở pháp lý an toàn đối với bên nhận thế chấp trước khi quyết định nhận thế chấp.

Trong thời hạn sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất là một phương thức người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình đối với quyền sử dụng đất. Do vậy, thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo nguyên tắc sử dụng đất mà pháp luật ấn định trên. Khi đó, bên thế chấp chỉ được TCQSDĐ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình tại tổ chức tín dụng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho mình hoặc bên thứ ba trong thời hạn sử dụng đất. Khi tiến hành nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng định giá quyền sử dụng đất thế chấp tương ứng với thời gian sự dụng đất còn lại để xác định mức cho vay hợp lý, xác định thời hạn cấp tín dụng cho phù hợp

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, điều kiện thế chấp quyền sử dụng là những yêu cầu, tiêu chuẩn pháp lý phải được tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng. Khi và chỉ khi giao kết đạt được những điều kiện cụ thể đó thì mới được pháp luật công nhận đó là giao kết hợp pháp.

2.2.2. Về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

2.2.2.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định các chủ thể sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Có thể thấy quy định của LDĐ năm 2013 không giới hạn chế quyền thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình. Các chủ thể này hoàn toàn có thể thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác và cá nhân khác nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn của mình.

Tuy nhiên, khi thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần phải chú ý thêm một số điều kiện. Theo khái niệm tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Vậy, với quy định trên thì “hộ gia đình sử dụng đất” cần phải đáp ứng hai điều kiện. Một là, những người phải có quan hệ về hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đáp ứng quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Hai là, tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất) thì họ phải sống chung và có quyền sử dụng đất chung. Cũng theo quy định tại Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 thì chỉ những thành viên của hộ gia đình mới được xem là chủ thể và có thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Do đó việc thực hiện giao dịch có thể do chính các thành viên tự quyết định hoặc ủy quyền cho người đại diện (việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Các thành viên có thể thỏa thuận cử người đại diện tham gia, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự vì lợi ích chung của hộ gia đình.

Tổ chức kinh tế: Các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sự dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Căn cứ khoản 1 Điều 184 Luật đất đai 2013 quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được quyền thế chấp QSDĐ khi về đầu tư tại Việt Nam, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đáp ứng được hai điều kiện. Một là, phải có dự án đầu tư tại Việt Nam và sự dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần. Hai là, đối tượng là người Việt Nam định cư nước ngoài chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đất khi Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án (khoản 3 Điều 184 Luật đất đai 2013). Vậy, điều kiện để doanh nghiệp nước ngoài để được thế chấp quyền sử dụng đất phải có dự án đầu tư và phải sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Như vậy, so với Luật đất đai năm 2013 với pháp luật đất đai trước đó, các quy định của Luật đất đai hiện hành có nhiều thay đổi quan trọng theo hướng ngày càng mở rộng hơn phạm vi chủ sở hữu có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, trong khi Luật đất đai năm 2003 vẫn còn quy định bắt buộc về mục tiêu khi thế chấp quyền sử dụng đất là vay vốn để sản xuất, kinh doanh (quy định tại điểm d khoản 2 Điều 110 Luật đất đai năm 2003 và tại khoản 7 Điều 113 LDĐ năm 2003) thì Luật đất đai năm 2013 đã loại bỏ hoàn toàn công việc xác định mục tiêu trong các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất Các chủ thể có quyền sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện thế chấp đều có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Đây là điểm mới, tích cực trong việc quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, đưa việc thế chấp về đúng bản chất và ý nghĩa để phù hợp hơn với quy định của Bộ luật dân sự cũng như pháp luật ngân hàng hiện tại.

2.2.2.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện các quyền đó được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Căn cứ vào các quy định của Luật đất đai năm 2013 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng nhận thấy, bên nhận quyền là tổ chức tín dụng (TCTD) được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật, trong trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân thì chỉ áp dụng khi bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư. Theo Luật các Tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017 thì các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, bao gồm:

Các Tổ chức tín dụng Việt Nam bao gồm: Ngân hàng (TCTD Nhà nước, Ngân hàng Thương mại Cổ phần, Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng hợp tác xã); Tổ chức tín dụng phi ngân hàng, Tổ chức tài chính vi mô và Qũy tín dụng nhân dân.

TCTD nước ngoài, bao gồm: Ngân hàng liên doanh ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy , phạm vi chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành đã được mở rộng đã tạo khả năng và cơ hội cho người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất và tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các Tổ chức tín dụng.

Ở một khía cạnh khác, các Tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam trên thực tế thuộc về nội dung các điều ước, các hiệp hội mà Chính phủ Việt Nam ký kết hoặc tham gia. Chẳng hạn, Hiệp định Thương mại Việt Nam và Hoa Kỳ quy định.

Các đơn vị tài chính, ngân hàng 100% vốn Hoa Kỳ không thể nhận thế chấp bằng QSDĐ. Sau ba năm từ ngày Hiệp định có hiệu lực của các đơn vị tài chính, ngân hàng 100% vốn đầu tư Hoa Kỳ chỉ được quyền nhận tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Với quy định này, Tổ chức tín dụng 100% vốn đầu tư của Hoa Kỳ khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất bị hạn chế hơn so với các Tổ chức tín dụng khác. Theo đó, họ chỉ có thể nhận thế chấp sau ba năm khi Hiệp định được ký kết và đối tượng khách hàng chỉ là các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam mà thôi.

Ngoài chủ thể của bên thế chấp là Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này. Sở dĩ như vậy vì trên thực tế, nhu cầu về việc mở rộng nguồn vốn cho đầu tư đối với các hộ gia đình, cá nhân là rất lớn. Tuy nhiên không phải hộ gia đình hay cá nhân nào cũng có đủ điều kiện để tiếp cận nguồn vốn từ các Tổ chức tín dụng, do đó, việc cho phép các tổ chức kinh tế hay cá nhân cũng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất từ các hộ gia đình hay cá nhân là quy định hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có nhiều cơ hội và sự lựa chọn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ đó thúc đẩy sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, các giao dịch phát sinh giữa bên thế chấp là gia đình hoặc cá nhân và bên nhận thế chấp là các tổ chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân là không nhiều. Do cũng xuất phát từ tình hình thực tế, các tổ chức chức kinh tế trong nước hoặc cá nhân nhận thế chấp khi phải xử lý tài sản thế chấp của bên thế chấp là hộ gia đình hoặc cá nhân gặp nhiều khó khăn trong các quy định của pháp luật về việc xử lý tài sản bảo đảm vẫn còn rất chung chung chưa có những quy định cụ thể. Hơn nữa, các thủ tục hành chính liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp còn rườm rà, nhiều bất cập, không thể tạo được điều hành lang pháp lý thông thoáng để giúp bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản thế chấp một cách triệt để, có hiệu quả.

2.2.3. Về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Để tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường tín dụng thông qua hình thức nhận thế chấp quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai đã quy định về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất.

Các bên phải chuẩn bị hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 19 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, hồ sơ đăng ký thế chấp đối với tài sản là đất đai bao gồm:

  • Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC;
  • Hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực;
  • Giấy chứng nhận;
  • Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền; Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có yêu cầu miễn lệ phí đăng ký thế chấp).

Bên cạnh đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký thế chấp, họ được lựa chọn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đến một trong các cơ quan, đơn vị sau đây: Văn phòng đăng ký đất đai; UBND cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp xã.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước. Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này…” Như vậy, công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những nội dung bắt buộc theo quy định của pháp luật hiện hành.

Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ngay trong ngày nhận hồ sơ, nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy pháp luật Việt Nam đã quy định chặt chẽ, rõ ràng về việc đăng ký giao dịch đảm bảo nói chung và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là bắt buộc đối với các chủ thể khi tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Quy định này là cần thiết, bởi lẽ: Thông qua việc đăng ký thế chấp này, chúng ta sẽ xác định được lịch sử giao dịch của quyền sử dụng đất, từ đó phòng ngừa được rủi ro trong trường hợp người thế chấp có hành vi gian dối. Bên cạnh đó, thời điểm đăng ký thế chấp là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp khi quyền sử dụng đất dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ trả nợ. Với vai trò to lớn như vậy, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích cho các bên tham gia quan hệ thế chấp, đồng thời ngăn ngừa các hành vi vi phạm có thể xảy ra trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

2.2.4. Về giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất

2.2.4.1. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một tranh chấp cụ thể liên quan đến lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, khi nhìn nhận về bản chất của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một giao dịch, hợp đồng dân sự thì ta thấy rằng thực chất loại tranh chấp này chính là tranh chấp dân sự. Do đó thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ được xác định căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp dân sự:

“Những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án: […] 3. Tranh chấp về dân sự, hợp đồng dân sự..”

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc.

Mặt khác, căn cứ vào đối tượng của những tranh chấp hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất, nói cách khác là bất động sản thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn được xác định theo yếu tố lãnh thổ. Tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: […] c, Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ có tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết…”

Xem xét về thẩm quyền theo lãnh thổ thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ do Tòa án nơi có đất tranh chấp giải quyết.

2.2.4.2. Về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất thực chất là tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự. Vì vậy, các cơ quan xét xử khi tiến hành giải quyết những tranh chấp này phải tuân thủ theo những quy định về thủ tục, trình tự của pháp luật về tố tụng và cụ thể là Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Theo đó, trình tự đầy đủ trong giải quyết một tranh chấp hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các giai đoạn từ khởi kiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

2.3.1. Tổng quan về Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

  • Tên văn phòng: Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc (NGUYENTUANNGOC NOTARY OFFICE).
  • Địa chỉ: Số 401 Trường Chinh, phường Lãm Hà, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
  • Số điện thoại:  0201.624.600
  • Fax: 02253.545.682
  • Giám đốc: Phùng Thị Tuyết

Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc được thành lập từ năm 2014 với tên gọi là Văn phòng công chứng Phùng Thị Tuyết. Trải qua 7 năm hoạt động, đến ngày 03 tháng 3 năm 2021, Văn phòng công chứng đổi tên thành Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc. Văn phòng công chứng được thành lập trên địa bàn thành phố Hải Phòng theo quyết định của UBND thành phố Hải Phòng. Văn phòng có đầy đủ tư cách pháp nhân, hoạch định kinh tế độc lập và có con dấu riêng, được mở tài khoản ngân hàng, hoạt động theo pháp luật, có quyền tự chủ trong hoạt động dịch vụ pháp lý và chịu sự quản lý trực tiếp của Sở Tư pháp thành phố Hải Phòng Ngành nghề kinh doanh của văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc là hoạt động trên tất cả các lĩnh vực công chứng và chứng thực.

2.3.2. THực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc được thể hiện qua việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hoạt động này của Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Tại đây, công chứng viên sẽ công chứng, chứng thực việc thế chấp quyền sử dụng đất của hai bên là hợp pháp, đúng theo luật định. Kể từ đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực.

2.3.2.1. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

Việc xác định chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một phần công việc luôn phải thực hiện trước khi tiến hành thủ tục công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc. Luật Đất đai 2013 đã quy định rất cụ thể, chi tiết về các chủ thể sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. So với pháp luật đất đai thời kỳ trước thì các quy định hiện hành đã có nhiều thay đổi quan trọng theo hướng ngày càng mở rộng hơn phạm vi chủ thể có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất. Mặt khác, pháp luật đất đai đã tạo ra “sân chơi pháp lý” bình đẳng và quyền được chủ động, linh hoạt cho mỗi chủ thể sử dụng đất có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất hay không thông qua việc lựa chọn các hình thức sử dụng đất của chính họ. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

  • Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất:

Thông thường việc xác định chủ thể bên nhận thế chấp sẽ dễ dàng hơn đối với công chứng viên do có đầy đủ giấy tờ pháp lý như: Điều lệ, đăng ký kinh doanh, đăng ký hoạt động, quyết định bổ nhiệm, văn bản ủy quyền của đại diện Bên nhận thế chấp… Còn việc xác định bên thế chấp thì không hề dễ dàng đối với công chứng viên. Bên thế chấp gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ sử dụng đất.

Đối với cá nhân là một trong hai chủ thể chính trong quan hệ dân sự được ghi nhận tại Bộ luật dân sự 2015. Cá nhân là chủ thể được quy định đầy đủ và chi tiết tại Chương III của Bộ luật dân sự 2015. Khi chủ thể là cá nhân tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, việc đầu tiên công chứng viên cần xác định đó là năng lực hành vi dân sự của cá nhân đó. Căn cứ Điều 20 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên”“người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này”. Như vậy, khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng thì công chứng viên phải đối chiếu các thông tin cá nhân trên những giấy tờ về nhân thân và giấy tờ về tài sản mà người yêu cầu công chứng cung cấp cũng như kinh nghiệm và kỹ năng hành nghề công chứng để xem xét năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng. Và sự trùng khớp giữa các thông tin người yêu cầu công chứng cung cấp. Nếu giữa các thông tin bị sai lệch thì phải yêu cầu cá nhân bị sai sót đi đính chính lại thông tin tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài năng lực chủ thể, công chứng viên còn phải xác định xem cá nhân tham gia giao kết với tư cách là chủ sở hữu/sử dụng hay với tư cách là người đại diện (đại diện theo pháp luật hay đại diện theo ủy quyền, phạm vi đại diện).

Đối với pháp nhân: Căn cứ Điều 74 Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện của một tổ chức được công nhận là pháp nhân thì pháp nhân bao gồm: Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn. Cũng giống như cá nhân, khi chủ thể tham gia giao kết Thế chấp quyền sử dụng đất điều đầu tiên mà công chứng viên cần xác định là tư cách pháp nhân. Thông thường điều này sẽ được thể hiện trên giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp như: Mã số doanh nghiệp và cũng là mã số thuế, địa chỉ doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật, vốn pháp định,… Khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ của pháp nhân, công chứng viên yêu cầu pháp nhân cung cấp các giấy tờ nêu trên kèm theo Điều lệ và Biên bản họp công ty về việc thế chấp quyền sử dụng đất với những nội dung như: Thống nhất sử dụng tài sản của công ty hoặc một cá nhân/pháp nhân khác là quyền sử dụng đất để thế chấp tại Ngân hàng vay vốn với số tiền mà các thành viên đã thống nhất, mục đích vay, thời hạn vay và lãi suất vay. Tất cả các thành viên công ty đồng ý với các nội dung nêu trên và cử người đại diện công ty ký kết tất cả các hợp đồng thế chấp, các giấy tờ có liên quan đến việc Thế chấp quyền sử dụng đất của pháp nhân. Đối với việc công chứng hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng đất là pháp nhân, công chứng viên cần đặc biệt chú ý đến Biên bản họp công ty, vì đây chính là giấy tờ chứng minh sự thỏa thuận của các thanh viên về việc sử dụng tài sản chung hoặc tài sản của cá nhân/pháp nhân khác là quyền sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình: là một chủ thể đặc biệt trong quan hệ dân sự tại nước ta. Cụ thể, Điều 101 Bộ luật dân sự 2015 quy định chủ thể tham gia quan hệ dân sự của hộ gia đình như sau: “Trường hợp Hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự,…”. Điều này khẳng định nếu trong quan hệ dân sự mà chủ thể là hộ gia đình thì các thành viên của hộ gia đình mới là người trực tiếp tham gia vào quan hệ dân sự đó hoặc ủy quyền cho một người đại diện thay mặt các thành viên còn lại tham gia giao kết. Khi công chứng viên công chứng hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất liên quan đến giấy Chứng nhận cấp cho hộ gia đình sử dụng đất, các công chứng viên thường căn cứ vào sự hướng dẫn của Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất gồm có những thành viên nào lại là một trong những vấn đề còn tranh luận khá gay gắt giữa các công chứng viên với nhau hiện nay. Theo như quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ quy định trên, công chứng viên cần phải xác định thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có những thành viên nào? Phải khẳng định một điều là thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác hoàn toàn với thời điểm người sử dụng đất được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Trong thực tế để yêu cầu người yêu cầu công chứng là thành viên Hộ gia đình sử dụng đất cung cấp giấy tờ chứng minh thời điểm có Quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng đất có bao nhiêu thành viên rất phức tạp và khó khăn. Khó khăn vì không có căn cứ hướng dẫn cụ thể của Luật. Thực tiễn hoạt động nghề công chứng, một số công chứng viên do không đủ căn cứ để xác định những thành viên nào là thành viên của Hộ gia đình sử dụng đất đã soạn thảo Công văn gửi UBND cấp phường đề nghị cung cấp hồ sơ về việc cấp giấy Chứng nhận cho Hộ gia đình sử dụng đất để nắm bắt được tại thời điểm cấp giấy Chứng nhận thì Hộ gia đình sử dụng đất có bao nhiêu thành viên từ đó áp dụng quy định của Luật Đất đai để xác định các thành viên trong Hộ gia đình sử dụng đất tham gia ký kết hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, câu trả lời mà các công chứng viên thường nhận được là không nắm rõ do lý do khách quan như thất lạc hồ sơ, hồ sơ đã lâu, hiện không còn lưu giữ tại địa phương,…Đây cũng là một trong những rủi ro của công chứng viên cũng như một trong những hạn chế của pháp luật đất đai khi chưa có quy định cụ thể về vấn đề này.

Đối với tổ chức kinh tế không có tư cách pháp nhân: Bao gồm Hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Chi nhánh của pháp nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2014 và những tổ chức khác không có tư cách pháp nhân. Khi công chứng hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng đất là Hộ gia đình hoặc doanh nghiệp tư nhân, công chứng viên xác định chủ thể giao kết dựa trên giấy Đăng ký doanh nghiệp để xác định ai là chủ Hộ kinh doanh hoặc chủ doanh nghiệp tư nhân. Từ đó đối chiếu quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 để xác định vợ hoặc chồng của chủ Hộ kinh doanh, chủ doanh nghiệp tư nhân cũng tham gia vào giao kết hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất. Do xuất phát từ đặc thù của Hộ kinh doanh và doanh nghiệp tư nhân chịu trách nhiệm toàn bộ về tài sản của Hộ kinh doanh cũng như doanh nghiệp tư nhân.

  • Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất: Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 khẳng định rằng hộ gia đình, cá nhân có quyền: “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình có thể là các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam hoặc là các cá nhân hoặc tổ chức kinh tế khác. Có thể thấy đây là quy định mà các nhà làm luật đã cố gắng bảo đảm quyền và lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất đặc biệt là hộ gia đình, tạo điều kiện cho họ có nhiều cơ hội hơn trong khai thác các nguồn vốn từ những chủ thể khác nhau để đầu tư cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế áp dụng pháp luật, quan hệ thế chấp chủ yếu phát sinh giữa bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.

Pháp luật quy định về nhiều loại hình tổ chức tín dụng khác nhau nhưng đều phải có đặc điểm chung đều là các pháp nhân hoạt động theo Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và thực hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng như nhận tiền gửi, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản,…Cùng với sự đa dạng của các loại hình tổ chức tín dụng là sự đa dạng trong các quan hệ Thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy vậy, chủ thể phổ biến nhất trong quan hệ Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải kể đến loại hình ngân hàng thương mại cổ phần. Đây là loại hình tổ chức tín dụng hoạt động hiệu quả nhất tại Việt Nam vào thời điểm hiện tại, chính vì vậy, các quan hệ thế chấp với một bên chủ thể là các ngân hàng TMCP cũng diễn ra rất sôi động và gia tăng nhanh về số lượng.

2.3.2.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

  • Xác định tài sản bảo đảm:

Có thể nói việc xác định tài sản bảo đảm là một trong những phần công việc vô cùng quan trọng của công chứng viên, quan trọng không kém gì việc xác định chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức bằng hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác. Trong giao đất có giá đất thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Hay cho thuê đất thì có cho thuê đất trả tiền hàng năm và cho thuê đất trả tiền một lần. Do vậy không phải tất cả các loại đất nói trên đều có thể đem đi thế chấp để vay vốn. Đây là điều đầu tiên mà công chứng viên phải xác định khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất (tất cả là cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013 lại quy định Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Như vậy, trong các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì giao đất trả tiền hằng năm sẽ không được thế chấp quyền sử dụng đất.

  • Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp: Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Do bên nhận thế chấp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường dùng tài sản có giá trị cao để cho bên thế chấp. Vì thế, bên thế chấp phải dùng tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp phải có giá trị tương đồng hoặc hơn. Việc công chứng hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện sự chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng mà bên thế chấp và bên nhận thế chấp tham gia trước cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Từ đó, góp phần bảo đảm tính hợp pháp của nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Bởi thực tiễn ở Việt Nam, hiện nay, ít người dân có sự hiểu biết rõ ràng các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Việc công chứng sẽ giúp các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của các công chứng viên.

Bên cạnh đó, việc công chứng hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất còn góp phần hạn chế các hợp đồng thế chấp không có thật, hạn chế các yếu tố lừa đảo trong hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất, nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi có tranh chấp. Bởi, khi xảy ra tranh chấp, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Từ đó, Tòa án sẽ xem xét và chấp nhận, giải quyết nhanh theo đúng quy định nếu hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng theo quy định tại Điều 5 Luật công chứng thì hợp đồng giao kết đó có giá trị pháp lý không cần phải chứng minh.

2.4. Nhận xét và đánh giá việc thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

2.4.1. Đánh giá chung thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

  • Ưu điểm:

Trong thời gian qua, các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam có vai trò rất quan trọng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động, tăng thu nhập cho người sử dụng đất. Bên cạnh đó, các quy định này còn là cơ sở pháp lý và là cơ sở thực tế để các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được quyền của mình, đó là biện pháp hữu hiệu để đảm bảo trả nợ vay vốn trong các hợp đồng tín dụng tại Việt Nam hiện nay.

  • Hạn chế:

Bên cạnh những thành công mà các quy định về quyền sử dụng đất đạt được thì trong thời gian qua các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn một số bất cập, cụ thể như sau:

Thứ nhất, một số quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng,… và các Thông tư chưa thống nhất, gây khó khăn trong việc thực hiện. Cụ thể như chưa thống nhất về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ giao Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Trong khi đó, theo khoản 1 Điều 296 Bộ luật dân sự 2015 thì một tài sản có thể dùng được để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự nếu tại thời điểm giao dịch có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Quy định không nhất quán ngay trong Bộ luật dân sự gây khó khăn cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp vì trong trường hợp giao dịch ở nhiều tổ chức tín dụng thì chỉ có một bên nhận thế chấp được giao giấy Chứng nhận. Bên cạnh đó, Điều 278 Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân mà không quy định quyền thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức. Điều này làm hạn chế quyền sở hữu đối với đất đai của tổ chức. Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành chưa quy định thế nào là đất có tranh chấp, quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất còn thiếu cụ thể, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Điều 729 và Điều 730 Bộ luật dân sự 2015 quy định hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập, được thế chấp quyền sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân ở Việt Nam. Như vậy, các quy định của Bộ luật dân sự 2015 chưa cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại các Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài, các Ngân hàng liên doanh được phép hoạt động tại Việt Nam. Điều này làm giảm sự bình đẳng của các cá nhân có quyền sử dụng đất; các tổ chức tín dụng ngoài nước cũng bị hạn chế hoạt động ở một mức độ nhất định, làm giảm khả năng thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Thứ ba, hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hệ thống pháp luật quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh đa ngành, dễ gây chồng chéo do đó giải quyết tranh chấp về hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất là lĩnh vực khó, nhạy cảm đòi hỏi năng lực cán bộ giải quyết cao, chưa có nhiều án lệ để áp dụng.

2.4.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc

  • Ưu điểm:

Hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc là việc xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật hoặc khi có yêu cầu của người yêu cầu công chứng. Công chứng viên tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc phải kiểm tra các thông tin mà mình thực hiện việc công chứng, sau khi đã đối chiếu các thông tin với bản chính công chứng viên phải ghi lời làm chứng của mình; ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu của Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc lên văn bản công chứng. Thể hiện việc ghi nhận và bảo đảm nội dung, hình thức cũng như tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Hoạt động công chứng này bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, phòng ngừa rủi ro và tranh chấp, tạo sự ổn định của quan hệ giữa các bên trong giao dịch dân sự, tài sản, bảo đảm trật tự, kỷ cương, là cơ sở thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, khi phát sinh mâu thuẫn giữa các bên mà không giải quyết được dựa trên các thỏa thuận của hợp đồng, giao dịch công chứng; bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa giải quyết theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng, giao dịch được công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Bởi lẽ, quy việc công chứng nếu công chứng viên phát hiện ra các sai phạm cũng như dấu hiệu tội phạm có thể báo cáo với cơ quan có thẩm quyền, đồng thời việc công chứng các văn bản giấy tờ sẽ được tổ chức hành nghề công chứng lưu lại một bản trong kho dữ liệu, từ đó các văn bản công chứng trở thành nguồn chứng cứ quan trọng nếu có các tranh chấp xảy ra.

  • Hạn chế: Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ nhất là khó khăn trong việc xác định chủ thể tham gia vào hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do tình trạng cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương còn chậm trễ, không giống với thực tế. Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền thế chấp của mình tại tổ chức tín dụng để vay. Tuy nhiên, hiện nay công tác cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương vẫn diễn ra vô cùng chậm chạp. Khi cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất thì không giống với thực tế hiện trạng vì: Thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đã từ lâu nhưng việc cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất thì bây giờ mới tiến hành. Mà cấp đất thì người sử dụng đất phải tiến hành xây dựng để ở hoặc có những biến động về đất đai như chia tách cho các con nhưng công tác quản lý đất đai lại không cập nhật. Dẫn đến việc khi cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý chỉ công nhận quyền sử dụng đất chứ không ghi nhận nhà, lý do là người sử dụng đất không tuân thủ pháp luật về đăng ký tài sản. Hay như quyền sử dụng đất đã được chia nhỏ làm nhiều thửa có diện tích khác nhau cho nhiều chủ khác nhau nhưng khi cấp thì vẫn cấp GCN cho người kê khai ban đầu. Dẫu người này đã chết rất nhiều năm về trước. Hệ lụy của việc này là xảy ra tranh chấp khi chia lại hoặc các con của người mất gây khó dễ cho chủ sử dụng đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây nhưng chưa tiến hành thủ tục chia tách được do chưa có GCN gốc. Cũng trong hoạt động cấp giấy Chứng nhận, cơ quan quản lý khi được hỏi đến việc xác định các thành viên có quyền sử dụng đất khi trên giấy Chứng nhận ghi là hộ gia đình thì lại trả lời rằng không biết hoặc hồ sơ thất lạc hay đã không còn lưu giữ. Việc xác định chính xác các thành viên có quyền sử dụng đất cũng vô cùng vất vả. Chỉ trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì hồ sơ mới cung cấp cho cơ quan điều tra. Điều này vô hình cung đẩy các giao dịch dân sự liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất luôn trong tình trạng có thể xảy ra tranh chấp bất cứ lúc nào.

Thứ hai là các quy định của Luật có khẳng định ngoài tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thì cá nhân và tổ chức kinh tế khác cũng có thể là Bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chưa có sự hướng dẫn nào về việc cá nhân, tổ chức kinh tế nhận thế chấp thì cần phải có những điều kiện gì? Với chức năng nhiệm vụ của Công chứng viên đôi khi còn gần giống như là một thẩm phán phòng ngừa thì những giao dịch dân sự chưa thật sự rõ ràng, dễ gây ra tranh chấp. Công chứng viên phải giải thích hậu quả pháp lý cho các bên tham gia giao kết được biết. Một điểm nữa là hiện nay, pháp luật chỉ quy định các tổ chức tín dụng được thành lập hợp pháp tại Việt Nam mới được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này vô hình chung đã bó hẹp khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp. Hạn chế việc tiếp xúc với các tổ chức tín dụng nước ngoài có năng lực về nguồn vốn lớn hơn.

Thứ ba là việc xác định tài sản bảo đảm còn chưa chính xác. Thực tế công việc cho thấy, rất nhiều trường hợp người yêu cầu công chứng đề nghị công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng trên giấy Chứng nhận chỉ ghi nhận chủ sử dụng được sử dụng diện tích đất và không công nhận tài sản gắn liền với đất do chủ tài sản không tuân theo các quy định của pháp luật về đăng ký biến động tài sản trên đất. Khi công chứng, công chứng viên chỉ có thể căn cứ vào giấy Chứng nhận để xác định loại giao dịch dân sự mà các bên giao kết. Điều này gây ra sự thất thoát lớn đối với giá trị tài sản thế chấp khi được định giá. Đây cũng là điều gây khó khăn trong hoạt động công chứng. Thực tiễn, trong hoạt động công chứng, do hoạt động mở rộng kinh doanh và áp doanh số của một số ngân hàng thương mại đã dẫn đến tình trạng định giá khống. Điều này dẫn đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từng có thời gian bị cò tín dụng nhiễu loạn. Khóa luận: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Khóa luận: Giải pháp pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

0 0 đánh giá
Đánh giá bài viết
Theo dõi
Thông báo của
guest
0 Góp ý
Phản hồi nội tuyến
Xem tất cả bình luận
0
Rất thích suy nghĩ của bạn, hãy bình luận.x