Chia sẻ chuyên mục Đề tài Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm Khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Khóa Luận thì với đề tài Khóa luận: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.
3.1. Đánh giá quy định hiện hành về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
Hiện nay, quy định hiện hành của pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nói riêng đã có những hiệu quả nhất định trong việc áp dụng và dự liệu. Tuy nhiên, bên cạnh đó quy định của Luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo vẫn còn nhiều bất cập, cần phải có những biện pháp để hoàn thiện hơn. Cụ thể có những bất cập sau:
Thứ nhất, về khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Thuật ngữ “giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo” mặc dù được sử dụng nhiều những hiện nay vẫn chưa có một Điều luật hay văn bản cụ thể nào quy định rõ hơn về vấn đề này. Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo chứ chưa quy định giả tạo là như thế nào, chỉ quy định: giao dịch giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác mà giao dịch đó mới thể hiện ý chí đích thực của chính các bên hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, chứ không có quy định rõ về khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Việc thống nhất một cách hiểu là một vấn đề rất cần thiết trong quá trình áp dụng pháp luật, cho nên nếu như không có một khái niệm cụ thể thì rất dễ dẫn đến tình trạng có nhiều cách hiểu khác nhau đối với cùng một vấn đề, hiểu sai quy định của pháp luật. Đây có thể coi là điểm bất cập nhất đối với quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Thứ hai, về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nói riêng.
Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định
“1. Giao dịch dân sự không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự với các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Quy định trên được coi là tiền đề để giải quyết tranh chấp khi giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp giữa các chủ thể cũng như trong thực tiễn xét xử tại Tòa án cho thấy còn nhiều bất cập trong quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu cần được điều chỉnh. Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Về hạn chế của quy định, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Có những hạn chế sau: Trong trường hợp đối tượng phải hoàn trả là nhà ở, quyền sử dụng đất. Thực tế cho thấy nguyên đơn hầu hết là bên chuyển nhượng, đối với bên chuyển nhượng việc lấy lại đất là thỏa đáng, nhưng đối với bên nhận chuyển nhượng việc trả lại đất là một tổn thất rất lớn với họ. Cho dù được trả lại số tiền đã bỏ ra trước đây, họ không bao giờ mua được đất như vậy nữa, vì trong những năm qua giá trị quyền sử dụng đất ở nước ta tăng lên nhanh chóng. Trong trường hợp bên chuyển nhượng có lỗi trong việc chuyền nhượng này, bên nhận chuyển nhượng được bồi thường thiệt hại, tuy nhiên khoản bồi thường cũng không bù đắp được. (ii) Trường hợp bên nhận tài sản trong quá trình sử dụng đã làm giảm giá trị tài sản, hoặc cải tạo, sửa chữa làm tăng giá trị tài sản. Hiện này, pháp luật vẫn chưa có quy định về vấn đề này.
Về hạn chế của quy định, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền.
Đây là một quy định cần thiết, đặc biệt trong trường hợp mất mát hư hỏng. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về tính giá hiện vật để hoàn trả trong trường hợp này. Thông thường, với những giao dịch dân sự vô hiệu mà các bên không đưa ra Tòa án để giải quyết, việc định giá tài sản phần lớn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp không đi đến thỏa thuận thống nhất, các bên tham gia giao dịch có thể tìm đến một công ty thẩm định giá tài sản. Trong trường hợp các bên vẫn không thỏa mãn với giá của công ty thẩm định thì mới cần đến sự giải quyết của Tòa án. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có một văn bản pháp luật nào quy định thời điểm tính giá tài sản khi giá tài sản giao dịch có sự thay đổi. Vậy, có gì đảm bảo được rằng giá tài sản Tòa án đưa ra thỏa mãn yêu cầu của các bên mà không có kháng cáo?
Do đó, pháp luật cần có quy định cụ thể về việc xác định thời điểm tính giá tài sản để hoàn trả bằng tiền trong trường hợp tài sản là đối tượng giao dịch có thay đổi về giá.
Về hạn chế của quy định, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Về quy định này là một quy định hoàn toàn hợp lý nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, việc xác định thiệt hại khi phát sinh yêu cầu bồi thường có vướng mắc về vấn đề trượt giá của tài sản có được coi là thiệt hại thực tế xảy ra hay không?
Thứ ba, về chế tài áp dụng. Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Đối với trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nói riêng. Pháp luật chỉ quy định về hậu quả pháp lý ở
Điều 131 chứ chưa có một Điều Luật cụ thể quy định về chế tài mà các chủ thể vi phạm phải thực hiện, chỉ có việc thực hiện nghĩa vụ với các chủ thể liên quan thì chưa có một chế tài nào khác.
Thứ tư, về quy định của pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, quy định này còn mang tính chất chung chung sẽ gây khó khăn trong việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Quy định về trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba còn chưa được rõ ràng. Hiện này, có những quan điểm khác nhau về việc nên hiểu thế nào là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Yếu tố giả tạo và yếu tố trốn tránh nghĩa vụ là hai về của giao dịch. Có quan điểm cho rằng hai yếu tố này nhất thiết phải đi cùng nhau, nhưng cũng có quan điểm chỉ cần có yếu tố giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba mà không cần yếu tố trốn tránh nghĩa vụ xảy ra trên thực tế cũng có thể quy kết được… Nguyên nhân dẫn việc xảy ra những tranh cãi này là do quy định của pháp luật chưa thật cụ thể, khiến cho việc hiểu quy định của pháp luật không đồng nhất.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
3.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận vấn đề này và quy định một cách cụ thể. Tuy nhiên, thực tế áp dụng, thực thi quy định này vẫn tồn tại những hạn chế bất cập nhất định.
Như chúng ta đã biết, bất cứ một lĩnh vực nào thì giữa quy định của pháp luật và thực tiễn thực hiện không phải lúc nào cũng giống nhau, rất nhiều trường hợp thực tiễn áp dụng không đúng với quy định của pháp luật. Đối với quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo cũng vậy, số vụ án tranh chấp về giao dịch này tuy chiếm tỷ lệ không lớn nhưng bên cạnh những trường hợp áp dụng đúng pháp luật thì vẫn còn nhiều sai phạm. Việc phân tích những vụ án cụ thể dưới đây sẽ làm sáng tỏ hơn vấn đề này.
Về bản chất, giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là giao dịch mang tính hình thức không dựa trên ý chí đích thực của các bên. Điều này xuất phát từ mục đích của các bên là che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Đối với hành vi trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, có thể chia thành hai trường hợp: Trốn tránh nghĩa vụ với người khác và trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước. Ở mỗi trường hợp thực tế lại diễn ra và có cách xử lý khác nhau. Các vụ án liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo chủ yếu là một trong các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà. Do một hoặc một số nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan nào đó mà chủ thể thực hiện hành vi trái phép. Ví dụ: Thực hiện hợp đồng tặng cho giả tạo để che giấu hợp đồng đích thực là hợp đồng mua bán; bán nhà với số tiền ghi trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá thực tế để giảm thuế; thực hiện giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ…Đây đều là những tình huống phổ biến của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Và trong những trường hợp này, không phải lúc nào cơ quan thì hành án cũng làm đúng với quy định của pháp luật, thực tế đã cho thấy rằng có nhiều hành vi sai phạm trong việc thi hành pháp luật đã xảy ra.
Dưới đây là một số vụ án điển hình về thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Vụ án số 1: Bản án 69/2021/DS-PT ngày 08/03/2021 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và hợp đồng vay tài sản.
Nội dung vụ án:
Ông Đặng Thành T1 (cha của ông Đặng Thành C) là chủ sở hữu nhà ở và khu đất diện tích 1.254,9m2, số thửa 701, tờ bản đồ số 50, loại đất ODT, tọa lạc tại đường Đ, ấp 2, xã A, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 17/7/2012, ông T1 ký hợp đồng ủy quyền cho ông C để thế chấp lấy tiền làm ăn. Sau khi ký hợp đồng ủy quyền ông C đã đến gặp bà Phạm Thị Kim X để vay số tiền 100.000.000 đồng. Bà X yêu cầu biện pháp bảo đảm là ông C phải ký hợp đồng mua bán công chứng khu đất nêu trên cho em bà X là ông Phạm Thanh S. Hai bên đã ký “Giấy xác nhận vay tiền và cam kết trả nợ” ngày 18/7/2012 với nội dung: ông C cam kết vay của bà X 100.000.000 đồng với thời hạn vay là 02 năm, lãi suất 3%/tháng. Sau đó, hai bên ra Phòng công chứng để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 18/7/2012. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng xong bà X đi đăng bộ sang tên. Trong thời gian vay, ông C có thanh toán cho bà X số tiền lãi 1.500.000 đồng theo giấy biên nhận ngày 18/8/2012 có chữ viết chữ ký của bà Phạm Thị Kim X, đồng thời bà X có xác nhận kể từ ngày 18/8/2012 về sau bà X sẽ không tính tiền lãi của ông C đối với khoản nợ 100.000.000 đồng nêu trên. Tranh chấp xảy ra ông C yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có công chứng ngày 18/7/2012 là vô hiệu vì đây là một giao dịch giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác là thế chấp tài sản để vay tiền, đồng ý trả cho bà X số tiền 100.000.000 đồng còn thiếu làm một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Nhận định của Tòa án: Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Đối với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 18/7/2012:
Ông Đặng Thành C xác định không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho ông Phạm Thanh S; thực chất do ông C vay của bà Phạm Thị Kim X số tiền 100.000.000 đồng nên lập hợp đồng chuyển nhượng với ông Phạm Thanh S (em của bà X) để đảm bảo khoản vay. Bà Phạm Thị Kim X thừa nhận không có việc chuyển nhượng; việc ông C và ông S hợp đồng chuyển nhượng là để đảm bảo khoản vay 4.500.000.000 đồng mà ông C vay bà X. Ông Phạm Thanh S thừa nhận ông chỉ đứng tên giùm bà Phạm Thị Kim X trên hợp đồng chuyển nhượng; ông S không liên quan đến giao dịch của các đương sự. Tại biên bản hòa giải do UBND xã A, huyện B lập ngày 24/8/2012, bà X trình bày “Tôi không tiến hành đăng bộ phần đất nói trên. Giấy chứng nhận phần đất nói trên tôi đã tiến hành thế chấp cho người khác. Do gia đình anh Công có nhu cầu, tôi sẽ trả lại Giấy chứng nhận cho Công trong vòng 6 tháng mà tôi không lấy tiền lãi”. Ngày 27/12/2012, bà Phạm Thị Kim X lập giấy xác nhận có nội dung“Vào 20 giờ ngày 27/12/2012, tôi có nhờ ông C đến gặp ông T ký nhận bảo lãnh tiền lãi với số tiền 112.500.000 đồng với ông T là không có thật. Vì trường hợp cấp bách tôi có nhờ ông làm như vậy để trả tiền cho người ta. Qua sự việc trên, ông C chỉ vay của tôi 140.000.000 đồng không phải 4.500.000.000 đồng. Vì cứu mạng tôi nên tôi năn nỉ ông làm vậy”.
Từ các chứng cứ nêu trên có đủ căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 18/7/2012 giữa ông Đặng Thành C và ông Phạm Thanh S đối với nhà đất số đường Đ là giả tạo, nhằm che giấu quan hệ vay tiền giữa ông C và bà X. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 18/7/2012 vô hiệu, buộc nguyên đơn trả lại cho bị đơn tiền vay, buộc ông Nguyễn Văn T phải trả lại cho nguyên đơn các giấy tờ liên quan đến nhà đất số đường Đ là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.
Tòa án nhân dân quyết định: Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Phạm Thanh S. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 916/2020/DS-ST ngày 03 tháng 7 năm 2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về các nội dung sau:Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có chứng nhận của Văn phòng Công chứng C ngày 18/7/2012, giữa ông Đặng Thành T1 do ông Đặng Thành C đại diện theo ủy quyền và ông Phạm Thanh S đối với toàn bộ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại số đường Đ, ấp 2, xã A, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu do giả tạo
Vụ án số 2: Bản án 214/2020/DS-PT ngày 23/06/2020 về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nội dung vụ án:
Nhà đất tại số 873 đường L T, phường N K, quận B Đ, thành phố HN được UBND quận B Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất số AB 677064 cho ông T X H và bà D T N ngày 29/12/2005.
Do có nhu cầu vay 1.000.000.000 đồng trong vòng 36 tháng nên Ông H, bà N đã gặp chị N T P L (qua một người quen giới thiệu) để vay tiền. Ngày 03/7/2012, hai bên thỏa thuận làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà nêu trên và thỏa thuận: Giá mua bán là 4.175.000.000 đồng thanh toán sau 36 tháng, các bên cam kết trong 36 tháng nếu Ông H, bà N không có nhu cầu bán nữa, tự động hủy hợp đồng thì phải trả chị L 1.000.000.000 đồng và lãi suất theo ngân hàng và chị L phải ra phòng công chứng chuyển nhượng lại tài sản cho Ông H, bà N theo quy định của Nhà nước. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà, các bên lại thỏa thuận lập Hợp đồng vay nợ có thế chấp tài sản. Ngày 04/7/2012, Ông H, bà N và chị L đã lập Hợp đồng vay nợ với nhau. Theo đó, Ông H, bà N có vay của chị L số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng; Ông H, bà N dùng tài sản là nhà đất của mình tại số 873 đường L T, phường N K, B Đ HN thế chấp để vay số tiền trên, chị L cam kết trong khoảng thời gian vay nợ (36 tháng) sẽ không sang tên, mua bán, tặng cho…nhà đất của Ông H, bà N. Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Tuy nhiên, trong khi nhận tiền thanh toán nợ của Ông H, bà N thì chị L đã làm thủ tục sang tên nhà đất nói trên cho chị L mà không thông báo cho Ông H, bà N biết. Chị N T P L đã được UBND quận B Đ cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 808934 ngày 20/9/2012. Ngày 25/2/2013, chị L đã chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho anh N T A tại Văn phòng công chứng LV. Ngày 30/9/2013, anh N T A đã được UBND quận B Đ cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BN 469276. Tại bản án sơ thẩm số 38/2019/DS-ST ngày 26/11/2019 Tòa án nhân dân quận BĐ TP Hà Nội đã xử:
Hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất số 1130/2012/HĐ-CN cảu văn phòng công chứng LV giữa ông T X H và bà D T N và chị N T P L do vô hiệu toàn bộ
Nhận định của Tòa án:
Xét yêu cầu tuyên vô hiệu và huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1130.2012/HĐ-CN của Văn phòng Công chứng L V.
Hợp đồng đặt cọc ngày 03/7/2012 giữa ông T X H và chị N T P L. Tuy nhiên sau đó các bên đã cùng thống nhất hủy Hợp đồng đặt cọc mua nhà ngày 03/7/2012. Do các đương sự không yêu cầu Toà án giải quyết đối với Hợp đồng này nên Toà án cấp sơ thẩm không xem xét là có căn cứ.
Cả Ông H, bà N, chị L đều xác nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1130.2012/HĐ-CN đối với nhà đất tại số 873 đường L T, phường N K, quận B Đ, thành phố HN để che giấu giao dịch thực chất là giao dịch vay nợ. Giữa hai bên không có các giao dịch thực tế về việc mua bán nhà như xem nhà, đặt cọc, giao tiền, nhận nhà như các giao dịch mua bán nhà thông thường.
Do đó, Toà án cấp sơ thẩm nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1130.2012/HĐ-CN của Văn phòng công chứng L V vô hiệu toàn bộ là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.
Tòa án nhân dân quyết định: Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm số 38/2019/DS–ST ngày 26 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân quận B Đ, thành phố HN, cụ thể như sau:
Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1130.2012/HĐ – CN của Văn phòng Công chứng L V giữa ông T X H, bà D T N và chị N T P L do vô hiệu toàn bộ.
Vụ án số 3: Bản án số 140/2019/DS-PT ngày 28-02-2019 về việc tranh chấp về hợp đồng cho mượn nhà, tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, yêu cầu hủy văn bản công chứng vô hiệu.
Nội dung vụ án:
Ngày 27/7/2012, ông Cao Minh P là cha của bà Cao Hà Phương B có thỏa thuận với bà Lâm Kim D để mua căn nhà tại địa chỉ số 173B đường BC, Phường C1, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời ông P cho bà B ký kết hợp đồng mua bán nhà với bà Lâm Kim D. Đây là tài sản hợp pháp của bà Cao Hà Phương B 01/12/2011 cho bà Lâm Kim D và được cập nhật chuyển nhượng cho bà Cao Hà Phương B vào ngày 24/8/2012.
Cùng ngày, bà B và bà D có ký kết “Hợp đồng mượn nhà” số 022856 được Công chứng 27/7/2012. Nội dung là bà Cao Hà Phương B đồng ý cho bà Lâm Kim D mượn một phần thuộc sở hữu của bên A với mục đích là làm nhà ở, thời hạn mượn là 10 năm, bắt đầu từ ngày 27/7/2012. Tuy nhiên thực tế là hai bên thỏa thuận thuê nhà, giá thuê là 6.000.000 đồng/tháng.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 372/2018/DS-ST ngày 10/10/2018 của Tòa án nhân dân Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử như sau:“Hợp đồng mượn nhà” số 022856 được Phòng Công chứng II Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 27/7/2012 giữa bà Cao Hà Phương B và bà Lâm Kim D là vô hiệu.
Ngày 22/10/2018, nguyên đơn là bà Lâm Kim D nộp đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Nhận định của Tòa án:
Đối với hợp đồng cho mượn nhà số 022856 do Phòng Công chứng II Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 27/7/2012 giữa bà Cao Hà Phương B và bà Lâm Kim D. Nguyên đơn xác định hợp đồng mượn nhà thực chất là thỏa thuận cho thuê nhà giữa bà với bị đơn, giá thuê là 6.000.000 đồng/tháng, bị đơn đã trả được 05 tháng tiền thuê nhà là 30.000.000 đồng. Bị đơn cho rằng do ông P đồng ý cho bà mượn nhà 10 năm nên bà mới đồng ý ký hợp đồng bán nhà với giá 2,2 tỷ đồng cho con của ông P là bà B (bút lục 149), nhưng bị đơn không cung cấp được chứng cứ để chứng minh cho lời khai của mình. Căn cứ vào giấy cam kết của ông Nguyễn Văn G (chồng bà D), nội dung “Thiếu tiền thuê 03 tháng là 18.000.000 đồng, Văn bản ngày 16/12/2012 do bà Lâm Kim D lập (bút lục 314), nội dung: “Chị Lâm Kim D có gửi 4 tháng tiền nhà 24.000.000 đồng ( tháng 9+10+11+12/2012) đến tháng 12 là đủ 4 tháng” cùng lời khai của bà D tại bản tự khai và biên bản hòa giải cùng ngày 25/7/2013 (bút lục 59, 64), biên bản hòa giải các ngày 06/11/2013, 20/12/2013 (bút lục 67, 69) có thể khẳng định hợp đồng mượn nhà giữa bà B và Liêng ngày 27/7/2012 là thỏa thuận thuê nhà giữa hai bên với giá 6.000.000 đồng/tháng.
Hội đồng xét xử xác định hợp đồng cho mượn nhà số 022856 do Phòng Công chứng II Thành phố hồ Chí Minh chứng nhận ngày 27/7/2012 giữa bà Cao Hà Phương B với bà Lâm Kim D, là giao dịch dân sự vô hiệu nhằm che giấu giao dịch cho thuê nhà giữa bà B và bà D.
Tòa án nhân dân quyết định: Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Tuyên bố “Hợp đồng mượn nhà” số 022856 được Phòng Công chứng II Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 27/7/2012 giữa bà Cao Hà Phương B và bà Lâm Kim D, là giao dịch dân sự vô hiệu.
Vụ án số 4: Bản án 70/2020/DS-ST ngày 27/10/2020 về tranh chấp hợp đồng vay tài sản, góp hụi, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu
Nội dung vụ án:
Chị L yêu cầu vợ chồng chị D trả tiền cho vay tổng cộng là: 247.930.000 đồng, trong quá trình giải quyết vụ án chị L trình bày chị D đã trả được 5.000.000 đồng vào ngày 30-12-2019 còn nợ lại 242.930.000 đồng. Chị D, anh H thừa nhận có vay của chị L tổng cộng 147.930.000 đồng (Trong đó tiền vay là 120.000.000 đồng, 27.930.000 đồng là tiền lãi), đã trả được 56.000.000 đồng, còn nợ lại 91.930.000 đồng.
Tổng cộng tiền nợ hụi mà vợ chồng chị D còn nợ chị L là 142.050.000 đồng. Tuy nhiên sau đó chỉ yêu cầu vợ chồng chị D trả 129.944.000 đồng tiền nợ hụi.
Ngày 21-11- 2019 vợ chồng anh H1 có nhận chuyển nhượng của vợ chồng chị D, anh H nhà và phần đất diện tích 1.247 m2 gồm thửa số 270, 315 bản đồ số 37 tại ấp BC, xã TD, huyện GD với giá thỏa thuận là 1.550.000.000 đồng, nhưng giá ghi trong hợp đồng là 200.000.000 đồng. Mặt khác, trước khi chuyển nhượng nhà, đất cho vợ chồng anh H1, vợ chồng chị D còn nợ tiền vay và tiền nợ hụi của chị L; sau khi chuyển nhượng nhà, đất lại không trả nợ cho chị L.
Tòa án nhân dân nhận định: Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
- Đối với phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Xét thấy, trong quá trình lấy lời khai vợ chồng anh H1 và vợ chồng chị D thừa nhận, ngày 21-11- 2019 vợ chồng anh H1 có nhận chuyển nhượng của vợ chồng chị D, anh H nhà và phần đất diện tích 1.247 m2 gồm thửa số 270, 315 bản đồ số 37 tại ấp BC, xã TD, huyện GD với giá thỏa thuận là 1.550.000.000 đồng, nhưng giá ghi trong hợp đồng là 200.000.000 đồng không phải là giá thật. Theo quy định tại khoản 2 Điều 398 của Bộ luật dân sự năm 2015 giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản chủ yếu trong nội D của hợp đồng, cho nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 124 và Điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Mặt khác, trước khi chuyển nhượng nhà, đất cho vợ chồng anh H1, vợ chồng chị D còn nợ tiền vay và tiền nợ hụi của chị L; sau khi chuyển nhượng nhà, đất lại không trả nợ cho chị L. Theo kết quả xác minh và lời trình bày của chị D tại phiên tòa th ngoài nhà và đất nêu trên vợ chồng chị D không còn tài sản nào khác; hiện tại không còn khả năng để thanh toán cho chị L.
Như vậy, có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số: 933, quyển số 05 do Ủy ban nhân dân xã TD, huyện GD chứng thực ngày 21-11-2019 giữa vợ chồng anh H1 với vợ chồng chị D là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 124, và Điều 407 Bộ luật dân sự năm 2015.
Tòa án nhân dân tuyên:
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số: 933, quyển số 05 do Ủy ban nhân dân xã TD, huyện GD chứng thực ngày 21-11-2019 giữa bên chuyển nhượng: anh Nguyễn Văn H, chị Nguyễn Thị Kim D với bên nhận chuyển nhượng anh Trần Văn H1, chị Đỗ Thị C đối với phần đất diện tích 1.247 m2 gồm thửa số 270, 315 bản đồ số 37 tại ấp BC, xã TD, huyện GD vô hiệu
Vụ án số 5: Bản án 90/2019/DS-PT ngày 02/04/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng.
Nội dung sự việc: Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Vào ngày 28/6/2017, ông Lương Thiện T và bà Phạm Thị T vay của bà Phan Thị Kim H số tiền là 02 tỷ đồng, lãi suất vay 80.000.000 đồng/tháng, trả lãi hàng tháng, với điều kiện là ông bà và bà H làm 01 hợp đồng giả cách là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 12 thửa đất do ông Lương Thiện Th đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ghi xác nhận vào trang 04 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và làm giấy tay cam kết trong thời hạn 12 tháng sẽ chuộc lại quyền sử dụng đất, với điều kiện bà H không được cầm cố, sang tên cho bà H, chuyển nhượng cho người khác. 12 thửa đất gồm: Số thửa 283, diện tích 12.890m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm; Số thửa 286, diện tích 12.531m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm; Số thửa 282, diện tích 12.741m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm; Số thửa 294, diện tích 11.571m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ; Số thửa 285, diện tích 12.634m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ; Số thửa 284, diện tích 12.534m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ; Số thửa 297, diện tích 12.914m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ; Số thửa 298, diện tích 12.631m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ; Số thửa 296, diện tích 12.522m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ; Số thửa 288, diện tích 12.665m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm; Số thửa 300, diện tích 12.231m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm và số thửa 287, diện tích 13.051m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm. Tất cả 12 thửa đất cùng tọa lạc tại ấp 3, xã T, huyện T, tỉnh Tiền Giang và nằm liền kề nhau.
Ông bà T T đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H giữ nhưng không có giao đất. Trong thời gian thực hiện hợp đồng ông bà có đóng lãi đầy đủ. Ngày 26/7/2017, bà H tự ý sang tên quyền sử dụng đất 12 thửa đất trên cho bà H đứng tên chủ quyền đất (ghi xác nhận vào trang 04 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Ngày 09/8/2017, bà H có làm giấy tay đồng ý nhận chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng 12 thửa đất nêu trên của ông bà với giá là 06 tỷ đồng, trừ 02 tỷ cầm cố trước đó, còn lại 04 tỷ nhưng bà H không thực hiện và ông bà cũng không có đồng ý, mà bà H đem 12 thửa đất trên chuyển nhượng cho ông Nguyễn văn T.
Bản án dân sự sơ thẩm số 84/2018/DS-ST ngày 05 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Tiền Giang đã quyết định: Hủy 4 hợp đồng chuyển nhượng với 12 thửa đất ….
Ngày 22 tháng 11 năm 2018, bị đơn Phan Thị Kim H có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc giải quyết theo hướng công nhận các hợp đồng chuyển nhượng giữa bà và ông Th , bà T.
Nhận định của Tòa án: Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Th và đại diện theo ủy quyền của bà H thống nhất: Vào ngày 28/6/2017, ông Th, bà T có vay của bà Phan Thị Kim H số tiền là 02 tỷ đồng, lãi suất vay 80.000.000đồng/tháng, trả lãi hàng tháng, với điều kiện là ông Th, bà T phải làm 04 hợp đồng giả cách là chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 12 thửa đất do ông Lương Thiện Th đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ghi xác nhận vào trang 04 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và làm giấy tay cam kết trong thời hạn 12 tháng sẽ chuộc lại quyền sử dụng đất. Nhưng trong thời gian này bà H đã sang tên cho bà đứng tên toàn bộ 12 thửa đất trên vào ngày 26/7/2017. Đến ngày 02/8/2017, bà H cùng chồng là ông Nguyễn Thành T lại chuyển nhượng hết 12 thửa đất trên cho ông Nguyễn Văn T giá là 4.000.000.000 đồng, hai bên có làm hợp đồng tại Văn phòng Công chứng T. Xét Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Th, bà T, bà H chỉ là hợp đồng giả cách để vay tiền mà bà H lại làm thủ tục sang tên cho bà đứng tên là vi phạm thỏa thuận với ông Th, bà T. Tại phiên tòa phúc thẩm, hai bên thống nhất hủy bốn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập cùng ngày 28/6/2017 giữa ông Lương Thiện Th, bà Phạm Thị T với bà Phan Thị Kim H số 0750, 0751, 0752, 0753 do Văn phòng Công chứng T chứng thực cùng ngày 28/6/2017 đối với 12 thửa đất và hủy 12 (mười hai) việc xác nhận chuyển nhượng cùng ngày 26/7/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T cho bà Phan Thị Kim H được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 12 thửa đất nêu trên tại trang 04 của 12 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp Hội đồng xét xử ghi nhận.
Tòa án nhân dân quyết định:
Hủy bốn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập cùng ngày 28/6/2017 giữa ông Lương Thiện Th, bà Phạm Thị T với bà Phan Thị Kim H số 0750, 0751, 0752, 0753 do Văn phòng Công chứng T chứng thực cùng ngày 28/6/2017 đối với 12 thửa đất gồm: Số thửa 283, diện tích 12.890m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm Số thửa 286, diện tích 12.531m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm Số thửa 282, diện tích 12.741m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm Số thửa 294, diện tích 11.571m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ Số thửa 285, diện tích 12.634m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ Số thửa 284, diện tích 12.534m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ Số thửa 297, diện tích 12.914m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ Số thửa 298, diện tích 12.631m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ Số thửa 296, diện tích 12.522m2, tờ bản đồ số C2, loại đất LNQ Số thửa 288, diện tích 12.665m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm Số thửa 300, diện tích 12.231m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm Số thửa 287, diện tích 13.051m2, tờ bản đồ số C2, loại đất trồng cây lâu năm. Tất cả 12 thửa đất cùng tọa lạc tại ấp 3, xã T, huyện T, tỉnh Tiền Giang và do ông Lương Thiện Th đứng tên quyền sử dụng đất, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T xác nhận cùng ngày 08/5/2017 vào trang 04 của 12 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, của các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân huyện T cấp số vào sổ H02675 ngày 09/5/2006, H02674 ngày 09/5/2006, H03588 ngày 14/5/2008, H03587 ngày 14/5/2008, H03586 ngày 14/5/2008, H02672 ngày 09/5/2006, H03582 ngày 14/5/2008, H03585 ngày 14/5/2008, H02671 ngày 09/5/2006, H03583 ngày 14/5/2008, H02670 ngày 09/5/2006 và H03584 ngày 14/5/2008 do bà Trần Ái L và ông Lê văn T là chủ cũ được cấp và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hủy 12 (mười hai) việc xác nhận chuyển nhượng cùng ngày 26/7/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện T cho bà Phan Thị Kim H được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 12 thửa đất nêu trên tại trang 04 của 12 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân huyện T cấp số vào sổ H02675 ngày 09/5/2006, H02674 ngày 09/5/2006, H03588 ngày 14/5/2008, H03587 ngày 14/5/2008, H03586 ngày 14/5/2008, H02672 ngày 09/5/2006, H03582 ngày 14/5/2008, H03585 ngày 14/5/2008, H02671 ngày 09/5/2006, H03583 ngày 14/5/2008, H02670 ngày 09/5/2006 và H03584 ngày 14/5/2008 do bà Trần Ái L và ông Lê văn T là chủ cũ được cấp và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
3.3.1. Kiến nghị đối với quy định của pháp luật
Thứ nhất, về khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Bởi lẽ không có một khái niệm cụ thể về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là như thế nào, trong quá trình áp dụng sẽ có nhiều cách hiểu khác nhau của vấn đề, sẽ dẫn đến tình trạng không có tính nhất quán trong khi áp dụng. Cho nên, cần phải có một khái niệm cụ thể hơn về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Việc quy định một khái niệm cụ thể có thể quy định ở một Điều luật riêng, cũng có thể quy định ở các văn bản hướng dẫn thực hiện pháp luật, nhưng nhất thiết phải đưa ra được một khái niệm thật cụ thể và chi tiết.
Thứ hai, về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nói riêng.
Phải xác định rõ giá trị của tài sản khi giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Việc xác định giá trị của tài sản có ý nghĩa quan trọng trong trường hợp các bên tham gia giao dịch không hoàn trả lại được bằng hiện vật mà phải hoàn trả bằng tiền và trường hợp xác định thiệt hại khi có trượt giá của tài sản.
Bỏ quy định tịch thu tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được từ giao dịch dân sự vô hiệu. Tịch thu tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được là một hậu quả pháp lý được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, trong thực tế tính khả thi của quy định này rất thấp. Thông thường, chỉ khi hành vi vi phạm cấu thành tội phạm bị truy cứu trách nhiệm hình sự việc tịch thu mới được đặt ra. Còn trên thực tế, hai bên chỉ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi làm cho bên kia thiệt hại phải bồi thường.
Chỉ áp dụng quy định buộc khắc phục hình thức của giao dịch trong một số trường hợp. Quy định các bên phải thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ phù hợp với trường hợp mà cả hai bên tham gia giao dịch đều mong muốn việc hoàn thiện quy định về hình thức của giao dịch và có yêu cầu Tòa án ấn định thời hạn thực hiện. Còn không thực sự phù hợp với trường hợp chỉ một bên tham gia mong muốn còn một bên từ chối.
Thứ ba, về chế tài áp dụng. Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Đối với hậu quả mà chủ thể vi phạm phái gảnh chịu pháp luật chỉ quy định về trách nhiệm pháp lý với chủ thể có liên quan mà không có thêm một chế tài nào khác. Thiết nghĩ, cần phải có thêm điều luật quy định về chế tài nghiêm khắc hơn, ví dụ như ngoài trách nhiệm đối với chủ thể bị xâm phạm thì chủ thể vi phạm sẽ phải chịu thêm một chế tài khác nữa đối với Nhà nước, có như vậy, pháp luật mới có tính răn đe triệt để hơn, nhằm giảm thiểu tình trạng vi phạm xảy ra.
Thứ tư, về quy định của pháp luật giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Hiện nay, quy định về giao dịch dân sự vô hiêu do giả tạo chỉ mang tính chung chung chưa cụ thể, dẫn đến việc thực hiện pháp luật nhiều khi có sự lệch lạc. Vậy nên, thiết nghĩ cần phải quy định rõ ràng hơn về vấn đề này, cần có những văn bản pháp luật liên quan hướng dẫn thực hiện quy định của pháp luật. Về giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba và với Nhà nước, thực tế cho thấy những trường hợp giao dịch này rất khó phát hiện, chon en cần xác định đúng và đủ hai vế của quy định như đã nói ở trên là có sự giả tạo và sự trốn tránh, sự trốn tránh này phải có thật trên thực tế, mới có thể xác định được giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, nếu chỉ có một vế thì chưa đủ để kết luận giao dịch đó vô hiệu, tránh tình trạng kết án sai. Do đó pháp luật cần có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn, đặc biệt là ở các văn bản hướng dẫn thực hiện pháp luật.
3.3.2. Kiến nghị đối với hoạt động thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về giao dịch dân sự xác lập do giả tạo Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Bên cạnh việc cần phải điều chỉnh quy định của pháp luật thì kiến nghị về thực tiễn cũng rất cần thiết. Không phải bao giờ quy định của pháp luật cũng được thực hiện đúng với thực tế. Khóa luận xin đưa ra một số kiến nghị như sau:
Thứ nhất, đối với cơ quan thi hành án.
Thực tế cho thấy ngoài những vụ án xử lý đúng quy định còn nhiều cụ án làm trái với pháp luật. Điều này do hai nguyên nhân chính như đã nói ở trên, đó là: Một là, do cơ quan thì hành án không thực hiện đúng chức trách của mình. Hai là, do trình độ còn nhiều hạn chế, dẫn đến không xác định được đúng tính chất của vấn đề. Cho nên, cần tiến hành rà soát thường xuyên để phát hiện những hành vi vi phạm, tiến hành thực hiện những biện pháp nhằm nâng cao trình độ của các Thẩm phán… Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện các quy định của pháp luật…cùng với việc nâng cao nghiệp cụ chuyên môn, phẩm chất đạo đức của cán bộ trong cơ quan thi hành luật pháp, để đảm bảo thực hiện các quy định của pháp luật được nhanh chóng, kịp thời, chính xác.
Thứ hai, về việc vi phạm của các chủ thể tham gia.
Khi thiết lập một giao dịch giả tạo, không phải lúc nào bản thân chủ thể cũng nhận thức được hậu quả xảy ra, có những trường hợp vì không hiểu rõ được tính chất của vấn đề bị các đối tượng khác lừa gạt thực hiện hiện hành vi vi phạm. Cho nên, cần phải có những biện pháp truyền thông, tuyên truyền rộng rại cho các chủ thể quy định của pháp luật về vấn đề này.
Hoạt động thực tiễn cho thấy, việc xác định hợp đồng giả tạo là rất khó khăn trên phương diện lý luận cũng như thực tiễn giải quyết. Đặc biệt trong hoạt động vay tài sản thông thường bên vay không có giấy tờ nên việc chứng minh tại Tòa án là rất phức tạp và khó khăn. Có vụ án người vay đã trả tiền lãi và một phần nợ gốc nhưng không có giấy biên nhận trả nợ để làm căn cứ chứng minh đó là giao dịch vay tài sản mà không phải là mua bán tài sản. Có trường hợp các bên đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với hoạt động mua bán tài sản, thể hiện có sự đồng thuận trong việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản nên càng khó khăn cho Tòa án các cấp trong giải quyết các loại vụ án này.
Để thống nhất áp dụng pháp luật, tránh việc hủy, sửa án đã nhiều lần Toà án nhân dân tối cao được đề nghị sớm có hướng dẫn và giải thích pháp luật, lựa chọn Án lệ khi giải quyết các vụ án về giao dịch vô hiệu do giả tạo được quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể là có sự thống nhất về đường lối giải quyết các vụ án về kiện đòi tài sản, yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng, chứng thực phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức nhưng nội dung tại hợp đồng công chứng thể hiện công chứng viên không chứng kiến việc giao tiền giữa các bên, bên nhận chuyển nhượng không xuất trình được giấy giao tiền hoặc giấy giao tiền thấp hơn rất nhiều so với giá trị nhà đất còn bên chuyển nhượng cho rằng giao dịch này thực chất che đậy việc vay nợ và cũng không xuất trình được giấy vay tiền thì sẽ giải quyết như thế nào? Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Ngoài ra, một trong những nội dung lời chứng của Công chứng viên trong các hợp đồng, giao dịch công chứng phải ghi đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật. Có quan điểm cho rằng: Công chứng viên phải chịu trách nhiệm biết rõ tài sản trong các giao dịch là có trên thực tế và phải giống như các bên mô tả trong hợp đồng, giao dịch. Ví dụ: Hợp đồng bán nhà các bên ghi là 3 tầng, cấu trúc bê tông, thì thực tế phải đúng như vậy; nếu nhà có diện tích, cấu trúc thay đổi, thì Công chứng viên chịu trách nhiệm vì đối tượng không có thật. Quan điểm khác cho rằng: Đối tượng hợp đồng là có thật, có nghĩa là công chứng viên phải biết rõ những gì các bên hướng tới, mong muốn đạt được khi tham gia giao dịch đúng như đối tượng đặc trưng của loại hợp đồng, giao dịch mà các bên giao kết. Ví dụ: Hợp đồng mua bán thì bên mua hướng đến là quyền sở hữu căn nhà, bên bán hướng đến là sở hữu, tiền do bên mua trả. Trong trường hợp nếu các bên chỉ lập hợp đồng mua bán nhà để che giấu giao dịch khác, thực hiện mục đích khác như vay tiền, chứng minh tài chính thì các bên hướng tới là cái khác chứ không phải như đối tượng là bản chất của hợp đồng bán nhà. Tác giả cho rằng, Công chứng viên cần có trách nhiệm bảo vệ an toàn pháp lý cho người yêu cầu công chứng, do đó pháp luật về công chứng cũng cần có những quy định chặt chẽ và phù hợp với thực tế để việc chứng nhận tính xác thực của giao dịch không chỉ là chứng nhận các bên có thỏa thuận, xác lập giao dịch với nội dung thể hiện trên văn bản mà đối tượng và đặc điểm tài sản được các bên giao dịch cũng phải có thật, đúng với hiện trạng tại thời điểm xác lập thì các hợp đồng công chứng mới thực sự có giá trị trong thực tế. Nếu thấy dấu hiệu bất thường khi các bên có đề nghị công chứng thì các Công chứng viên cũng phải đặt nghi vấn, hoãn lại để tìm hiểu thật kỹ trước khi xác nhận lời chứng.
Nhìn nhận chung, các quy định về giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo không có nhiều thay đổi qua các thời kì. Tuy nhiên, việc vận dụng để thực thi quy định trên thực tiễn không hề đơn giản. Điều này cho thấy, chúng ta cần phải có hướng dẫn cho hoạt động nghiệp vụ của cơ quan xét xử để tránh gây nhầm lẫn, hiểu không đúng về bản chất của loại giao dịch này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong các bản án dân sự khi xét xử cùng nội dung tương tự.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận chung nhất ở chương 1, quy định của pháp luật hiện hành tại chương 2 thì ở chương 3, tác giả:
Bằng việc phân tích, đánh giá, bình luận quy định hiện hành đã chỉ ra một số hạn chế, bất cập của quy định về giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo.
Bằng việc nghiên cứu và đưa ra 05 vụ việc thực tiễn, tác giả đã chỉ ra những vấn đề còn tồn đọng trong hoạt động xét xử của Toà án liên quan tới việc áp dụng quy định của luật về giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo.
Với những bình luận, đánh giá, phân tích đó, tác giả đã mạnh dạn đưa ra đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện thêm quy định của pháp luật về giao dịch dân sự do giả tạo.
KẾT LUẬN
Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nói riêng, ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với hệ thống pháp luật hiện nay. Đây là cơ sở lý luận cơ bản để giải quyết các vụ án liên quan đến giao dịch dân sự vô hiêu.
Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được biết đến là một trường hợp của giao dịch dân sự vô hiệu, là giao dịch vi phạm ý chí của chủ thể. Khi phân tích về trường hợp này, bên cạnh việc nêu lên những vấn đề lý luận chung nhất được quy định ở Bộ luật Dân sự thì vấn đề thực tiễn cũng cần phải nói đến. Khóa luận đi sâu vào nghiên cứu, phân tích cụ thể quy định của pháp luật hiện hành, tìm ra những điểm bất cập, hạn chế cả về mặt lý luận và thực tiễn, để từ đó kiến nghị một số giải pháp cụ thể, những giải pháp này tuy mang tính chất phương hướng nhưng có thể sẽ góp phần hoàn thiện hơn pháp luật về vấn đề này, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan cũng như góp phần làm cho trật tự pháp luật được thực hiện hiệu quả hơn, triệt để hơn.
Khi phân tích đề tài: “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo”. Khóa luận đã đạt được những kết quả như sau:
Thứ nhất, khóa luận đã nêu lên được khái niệm cụ thể về giao dịch dân sự vô hiệu, giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Thứ hai, phân tích được những trường hợp của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo quy định của pháp luật và nêu lên hậu quả pháp lý. Khóa luận: Kiến nghị PL về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Thứ ba, nêu lên những hạn chế nhất định đối với quy định của pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật và đưa ra những kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo.
Trong khoá luận này, do khả năng và thời gian còn hạn chế nên khóa luận không thể phân tích hết được những vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, nhưng hy vọng đây sẽ là một tài liệu hữu ích khi tìm hiểu về giao dịch dân sự vô hiệu.
CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:
===>>> Khóa luận: Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo quy định
