Luận văn: Thực trạng chứng thực sử dụng đất tại Đống Đa HN

Chia sẻ chuyên mục Đề tài Luận văn: Thực trạng chứng thực sử dụng đất tại Đống Đa HN hay nhất năm 2022 cho các bạn học viên ngành đang làm Luận văn tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài khóa luận tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm Luận văn thì với đề tài Luận văn: Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội dưới đây chắc hẳn sẽ cho các bạn cái nhìn tổng quát hơn về đề tài này.

2.2 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định trên địa bàn quận Đống Đa

Theo Luật công chứng, các giao dịch liên quan đến BĐS, người dân phải đến phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng chứ UBND cấp huyện và xã không có thẩm quyền. Do đó, khi phát sinh các giao dịch về BĐS, các văn phòng công chứng lại không quay về xã, phường nơi có BĐS để xác minh có tranh chấp, khiếu kiện gì hay không, mà chỉ căn cứ vào GCN QSDĐ mà người dân cung cấp để làm các hợp đồng giao dịch BĐS. số bất cập trong thủ tục công chứng như sau:

Đối với công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản: (Điều 47 Luật công chứng 2008)

Trường hợp chứng minh thư của một trong các bên tham gia hợp đồng đã hết hạn sử dụng, hầu hết các Văn phòng – Phòng Công chứng vẫn tiếp nhận hồ sơ công chứng. Tuy nhiên, có Văn phòng – Phòng Công chứng yêu cầu người có chứng minh thư hết hạn phải viết bản cam kết làm lại chứng minh thư; có Văn phòng – Phòng Công chứng yêu cầu người có chứng minh thư hết hạn phải điểm chỉ vào hợp đồng;
Trường hợp một trong các bên tham gia hợp đồng ở nước ngoài thời gian đã lâu nên chỉ có hộ chiếu và hộ khẩu tại Việt Nam đã bị cắt hoặc không có hộ khẩu tại Việt Nam, đồng thời không thể cung cấp được xác nhận tạm trú/ định cư ở nước ngoài: có Văn phòng – Phòng Công chứng không tiếp nhận hồ sơ công chứng, có Văn phòng – Phòng Công chứng vẫn tiếp nhận hồ sơ công chứng để xác minh, thẩm định và xem xét công chứng hợp đồng giao dịch;
Đối với trường hợp đính chính lỗi kỹ thuật trong hợp đồng, hiện nay các Văn phòng – Phòng Công chứng đang áp dụng quy định của pháp luật với nhiều cách khác nhau, có những lỗi, những bổ sung liên quan đến nội dung hợp đồng vẫn được các Văn phòng – Phòng Công chứng áp dụng như sửa lỗi kỹ thuật;
Có một số Văn phòng – Phòng Công chứng, công chứng viên không ký vào từng trang của hợp đồng, giấy tờ công chứng mà chỉ ký ở trang lời chứng còn ở từng trang đã có chữ ký nháy của chuyên viên nghiệp vụ hoặc thư ký công chứng viên;
Khi thực hiện công chứng hủy giao dịch, hợp đồng đã được công chứng tại Văn phòng – Phòng Công chứng người yêu cầu hủy giao dịch, hợp đồng không cung cấp được các bản Văn bản, Hợp đồng đã công chứng thì Văn phòng – Phòng Công chứng cũng không đề nghị người yêu cầu hủy giao dịch, hợp đồng cung cấp mà chỉ cần lập bản cam kết đã để thất lạc.

Một số bất cập khi thực hiện thủ tục công chứng di chúc:

Phòng công chứng, Văn phòng công chứng thường không đề nghị người yêu cầu công chứng cung cấp Giấy khám sức khỏe để chứng minh tình trạng sức khỏe, trạng thái tinh thần của người lập di chúc do nhận định người yêu cầu công chứng đến đề nghị thực hiện công chứng di chúc trong tình trạng sức khỏe tốt, tinh thần minh mẫn. Luận văn: Thực trạng chứng thực sử dụng đất tại Đống Đa HN

Một số bất cập trong quá trình thực hiện thủ tục công chứng văn bản từ chối di sản, văn bản khai nhận, phân chia di sản:

Các Văn phòng Công chứng, Phòng Công chứng trong quá trình thực hiện thủ tục công chứng văn bản từ chối nhận di sản thường ít khi sai sót. Tuy nhiên đã có một số Văn phòng Công chứng, Phòng Công chứng thực hiện công chứng Văn bản từ chối nhận di sản khi mà đã hết thời hạn từ chối theo khoản 3 Điều 642 Bộ luật Dân sự. Nguyên nhân chủ yếu là do đó là những trường hợp khó xác định được thời điểm mở thừa kế hoặc bản thân người yêu cầu công chứng không thể biết thời điểm mở thừa kế là khi nào;
Hiện nay khi nhận được yêu cầu công chứng Văn bản từ chối nhận di sản, các Văn phòng – Phòng Công chứng không thể nào kiểm tra được việc từ chối nhận di sản có nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người yêu cầu công chứng hay không nên khi soạn thảo Văn bản thường có những nội dung cam đoan như: “Việc từ chối nhận di sản không nhằm trốn tránh nghĩa vụ của mình đối với người khác, không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bất cứ ai…”.
Đối với việc công chứng Văn bản khai nhận, phân chia di sản, các vấn đề bất cập thường gặp của Văn phòng – Phòng Công chứng như sau:

Trong việc xác định những người được quyền thừa kế di sản của người chết để lại theo quy định của pháp luật thì đối với trường hợp những người chết đã cao tuổi, bố mẹ của họ đã chết từ trước 1975 rất khó để người yêu cầu công chứng xin được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp này, có Văn phòng – Phòng Công chứng không đề nghị người yêu cầu công chứng phải chứng minh bố mẹ của người chết đã chết, có Văn phòng – Phòng Công chứng bắt buộc người yêu cầu công chứng phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Một trường hợp cụ thể như: người để lại di sản chết năm 2000 không để lại di chúc, con đẻ của người để lại di sản chết năm 2001. Đến năm 2010, những người thừa kế mới thực hiện thủ tục công chứng văn bản khai nhận, phân chia di sản thì các Văn phòng – Phòng Công chứng hiện nay đang có quan điểm và cách giải quyết khác nhau. Một số Văn phòng – Phòng Công chứng cho rằng thời điểm mở thừa kế là thời điểm thực hiện công chứng văn bản khai nhận, phân chia di sản vì vậy không áp dụng quy định về thừa kế thế vị trong trường hợp này, do đó không đưa người cháu (con của người con đẻ chết năm 2001) vào danh sách những người được thừa kế. Một số Văn phòng – Phòng Công chứng cho rằng thời điểm mở thừa kế là thời điểm người để lại di sản chết năm 2000, vào thời điểm này người con đẻ con sống nên được quyền hưởng thừa kế, nhưng khi công chứng văn bản khai nhận, phân chia di sản người con đẻ đã chết nên người cháu (con của người con đẻ chết năm 2001) sẽ được quyền hưởng thừa kế thay bố, do đó vẫn được Văn phòng – Phòng Công chứng đưa vào danh sách những người được hưởng di sản thừa kế.

Theo quy định của Nghị định 75/2000/NĐ-CP thì khi thực hiện công chứng văn bản khai nhận, phân chia di sản thừa kế phải thực hiện niêm yết Thông báo khai nhận thừa kế tại Ủy ban nhân dân xã, phường 30 ngày, còn trong Luật Công chứng thì không có quy định nào về vấn đề này. Do đó, có Văn phòng – Phòng Công chứng khi thực hiện công chứng đã không thực hiện thủ tục niêm yết thông báo khai nhận thừa kế, có Văn phòng – Phòng Công chứng vẫn thực hiện thủ tục này.

Một số bất cập trong quá trình thực hiện các thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản; tặng cho tài sản

Hiện nay, sau khi có Quyết định 117/2009/QĐ-UB của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội có quy định thủ tục chuyển nhượng và thực hiện sang tên chuyểnn hượng nhà ở, đất ở, tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khác nhau ở mỗi quận của thành phố. Từ đó, kéo theo việc thực hiện các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của Văn phòng công chứng cũng đang thực hiện khác nhau.

Ví dụ: Đối với trường hợp mua bán/ chuyển nhượng một phần nhà ở và đất ở thì khi đăng ký sang tên có Văn phòng nhà đất quận yêu cầu phải có công văn tách thửa và hồ sơ kỹ thuật có Văn phòng nhà đất lại không yêu cầu. Do đó, có trường hợp khi tiếp nhận hồ sơ Văn phòng – Phòng Công chứng đề nghị người yêu cầu công chứng phải cung cấp hoặc không cần phải cung cấp

Ví dụ: Đối với trường hợp bên mua nhận chuyển nhượng không có hộ khẩu Hà Nội, Văn phòng nhà đất quận có nơi yêu cầu phải có hộ khẩu, có nơi không yêu cầu. Do đó, Văn phòng – Phòng Công chứng cũng tuỳ vào từng trường hợp nhà ở, đất ở tại địa bàn quận nào mà áp dụng điều kiện về hồ sơ

Đối với trường hợp bên bán, chuyển nhượng đã uỷ quyền cho người khác thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng thì khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng có Văn phòng – Phòng Công chứng đề nghị người yêu cầu công chứng phải cung cấp bản chính Hợp đồng uỷ quyền để lưu hồ sơ, có Văn phòng – Phòng Công chứng chỉ cần lưu bản sao và sử dụng bản chính chỉ để đối chiếu;

Trường hợp người yêu cầu công chứng đã lập Hợp đồng chuyển nhượng từ lâu những chưa thực hiện đăng ký sang tên, nay đến đề nghị Văn phòng – Phòng

Công chứng hủy Hợp đồng đã lập. Có Văn phòng – Phòng Công chứng tiếp nhận hồ sơ hủy Hợp đồng, có Văn phòng – Phòng Công chứng không tiếp nhận.

Khi thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho các Văn phòng – Phòng Công chứng cũng gặp một số bất cập tương tự như khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất liên quan đến công văn tách thửa, đến trường hợp bên nhận tặng cho có hộ khẩu Hà Nội hay không …

Một số lưu ý trong thủ tục công chứng

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản, trừ trường hợp nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có một trong số bất động sản thực hiện.

Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM ĐẾN DỊCH VỤ:

===>>> Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ Khoa Học

2.3 Phân tích những tồn tại và nguyên nhân. Luận văn: Thực trạng chứng thực sử dụng đất tại Đống Đa HN

2.3.1 Tác động tích cực của công chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân

Hoạt động công chứng, chứng thực giữ vai trò quan trọng, tác động mạnh mẽ đến đời sống nhân dân.

Công chứng, chứng thực là để xác lập về mặt pháp lý trong quan hệ giao dịch này thì việc xác lập đủ tạo ra chứng cứ đáng tin cậy hơn bất kỳ loại giấy tờ nào khác. Điều này giúp người dân bảo vệ được quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp trong giao dịch dân sự.

Công chứng, chứng thực bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của công dân tiến tới ổn định xã hội. Vì nó tạo ra chứng cứ xác thực (trừ quyết định của Tòa án) nên tạo hành lang pháp lý an toàn cho các giao dịch, làm hạn chế rủi ro đến với người dân trong các giao dịch dân sự, thương mại.

Văn bản công chứng là căn cứ pháp lý hợp pháp đẻ xác lập quyền sở hữu cho các bên có quyền liên quan (ví dụ: văn bản công chứng hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là căn cứ để cơ quan đăngký nhà đất cáp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho các chủ thể )

Công chứng còn có vau trò tư vấn: công chứng viên tư vấn cho người yêu cầu công chứng về các thủ tục pháp lý trong hoạt động công chứng.

Hoạt động công chứng đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước (thu phí công chứng).

Công chứng, chứng thực bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của công dân tiến tới ổn định xã hội.

Thứ nhất, công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các giao dịch. Thực tiễn cho thấy, ít người dân Việt có sự hiểu biết rõ ràng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất. Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của các công chứng viên.
Thứ hai, việc công chứng còn góp phần hạn chế các giao dịch “bất động sản ma” (không có thật), góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhất là trong các trường hợp thừa kế theo di chúc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ: với sự tham gia của công chứng, các vấn đề như lừa dối khi lập di chúc, cưỡng ép lập di chúc sẽ không xảy ra trừ phi có sự thông đồng giữa một bên với công chứng viên.
Thứ ba, việc công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp đồng) khi có tranh chấp. Rõ ràng, khi xảy ra tranh chấp, các bên tham gia giao dịch phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tòa án sẽ dễ xem xét và chấp nhận hơn nếu các giao dịch đó đã được công chứng.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật công chứng, chứng thực đã tránh phiền hà cho dân.

Về phần thủ tục đã rútn gắn thời gian từ khi tiếp nhận đến khi trả hồ sơ để phục vụ cho các giao dịch, kinh tế, thương mại nhanh chóng được thực hiện.

Thực hiện cơ chế “mở cửa” – đây được coi là bước nhảy quan trọng, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng, chứng thực thời gian qua, và người dân không phải xếp hàng, chờ đợi ở các phòng công chứng.

2.3.2 Những mặt tồn tại Luận văn: Thực trạng chứng thực sử dụng đất tại Đống Đa HN

Bên cạnh kết quả đạt được trong quá trình phát triển công chứng nước ta cũng đã bộc lộ những hạn chế bất cập cả về mặt tổ chức và hoạt động làm ảnh hưởng tới các hoạt động giao lưu dân sự, kinh tế, xã hội của nhân dân, đồng thời hạn chế sự phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như sự hội nhập kinh tế quốc tế thế giới.

Việc triển khai Luật công chứng còn gặp nhiều vướng mắc.

Sau 5 năm triển khai, vẫn còn những lỗ hổng trong hoạt động công chứng. Luật công chứng có hiệu lực, sự phát triển “nóng” hàng loạt các văn phòng công chứng được thành lập, gây nên sự cạnh tranh nhau giữa các văn phòng công chứng
Luật công chứng có quy định trường hợp không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng, nhưng trình tự thủ tục thực hiện như thế nào thì không có quy định.
Luật công chứng chỉ quy định về công chứng ,không có quy định về chứng thực. Trong khi hiện nay, đội ngũ cán bộ tư pháp ở xã, phường còn thiếu, chưa đủ năng lực để thuần thục công việc chứng thực trong nhận biết văn bản giả, khi mà các văn bản giả mạo ngày càng tinh vi khó phát hiện.
Mức thu phí của các VPCC là khác nhau
Các VPCC áp dụng mức thu phí theo Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP về việc hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng. Tuy nhiên sự chênh lệch về phí giữa các VPCC khác nhau ở mức thu về việc đánh văn bản, hợp đồng giao dịch. Việc thu phí theo thỏa thuận nên có nơi thu cao, nơi thu thấp, làm méo mó tính không thống nhất, minh bạch của hoạt động này.
Văn phòng công chứng đang chạy đua theo số lượng, lợi nhuận, “chất lượng, yếu tố an toàn pháp lý” bị xem nhẹ. Do quá dễ dãi trong tiêu chuẩn, cũng như điều kiện bổ nhiệm công chứng viên nên trình độ của các công chứng viên không đồng đều. Rất nhiều công chứng viên (của Văn phòng công chứng) là cán bộ đã nghỉ hưu nên việc tổ chức, điều hành hoạt động công chứng phần nào hạn chế.

Ví dụ: Trường hợp khai nhận di sản thừa kế của gia đình bà Nguyễn Th Tuyết, tại địa chỉ ngõ Văn Chương, phường Văn Chương, quận Đống Đa, Hà Nội.

Năm 1989, vợ chồng bà Nguyễn Thị Tuyết có mua căn nhà tại ngõ Văn Chương (có xác nhận của UBND phường). Năm 2007, gia đình bà được UBND quận Đống Đa cấp GCN QSDĐ,QSHNO và Tài sản khác gắn liền với đất số 10109093989 theo Quyết định số 1451 ngày 20/4/2007.

Bố mẹ đẻ của bà Tuyết và bố mẹ đẻ của chồng bà Tuyết đã chết trước năm 1989.

Tháng 10 năm 2007, chồng bà Tyết chết (không để lại di chúc).
Vợ chồng bà Tuyết chỉ có 1 người con duy nhất là ông Nguyễn Văn Hùng. Năm 1999, ông Nguyễn Văn Hùng chết (không để lại di chúc)
Năm 1995, anh Nguyễn Tiến Mạnh (là người con duy nhất của ông Nguyễn
Năm 2012, bà Nguyễn Thị Tuyết chết (không để lại di chúc).

Như vậy, nhìn vào hồ sơ trên thì di sản mà vợ chồng bà Tuyết để lại là chia theo pháp luật (vì khi chết vợ chồng bà Tuyết không đẻ lại di chúc). Mặt khác, hàng thừa kế thứ nhất của vợ chồng bà Tuyết là không còn ai nên sẽ tính đén hàng thừa kế thứ hai.

Tuy nhiên , trong quá trình làm thủ tục khai nhận tại VPCC, không biết do vô tình hay cố ý mà VPCC đã viết : Năm 1995 ông Nguyễn Văn Hùng chết. ông Nguyễn Văn Hùng có người con duy nhất là ông Tiến Mạnh. Năm 1999, ông Nguyễn Tiến Mạnh chết, không để lại di chúc. Khi chết, ông Mạnh chưa có vợ và con. Như vậy VPCC này đã làm phát sinh hàng thừa kế thứ nhất của vợ chồng bà Tuyết và hàng thừa kế thứ hai của bà Tuyết đã không được tính đến. Như vậy, vợ ông Nguyễn Văn Hùng là người được hưởng di sản thừa kế này của vợ chồng bà Tuyết. Luận văn: Thực trạng chứng thực sử dụng đất tại Đống Đa HN

Rõ ràng với văn bản khai nhận di sản thừa kế này, VPCC đã làm sai lệch toàn bộ hồ sơ và làm trái pháp luật.

Nhiều tổ chức hành nghề công chứng được thành lập theo loại hình doanh nghiệp tư nhân (Văn phòng công chứng do một công chứng viên thành lập), thiếu tính ổn định, bền vững, khi công chứng viên chết phải đóng cửa hoặc khi công chứng viên ốm đau nghỉ việc thì không có công chứng viên để tiếp nhận và giải quyết yêu cầu công chứng của người dân (74% tổng số văn phòng công chứng do một công chứng viên thành lập).

Ngoài ra, việc Luật công chứng không tiếp tục quy định công chứng viên được công chứng bản dịch mà việc này được giao cho Phòng Tư pháp cấp huyện chứng thực chữ ký người dịch dẫn đến việc quản lý thị trường dịch vụ dịch thuật vừa qua bị buông lỏng, chất lượng bản dịch rất hạn chế, vừa không đủ độ tin cậy để giải quyết công việc của người dân, của tổ chức, vừa gây tốn kém, thiệt hại cho khách hàng mà cả người dịch lẫn người chứng thực đều không thể hiện trách nhiệm gì.

Ngoài nguyên nhân công tác quản lý thời gian đầu chưa theo kịp với thực tiễn xã hội hoá mạnh mẽ hoạt động công chứng, thì nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, bất cập nêu trên là do nhiều quy định của Luật công chứng đã không còn phù hợp hoặc thiếu; một số quy định chưa phù hợp với thông lệ quốc tế về hành nghề công chứng. Chẳng hạn, Luật chưa xác định rõ địa vị pháp lý của công chứng viên; tiêu chuẩn, điều kiện bổ nhiệm công chứng viên có điểm còn dễ dãi, khó bảo đảm chất lượng văn bản công chứng, đạo đức hành nghề của người được bổ nhiệm công chứng viên; chưa có quy định về chế độ bồi dưỡng bắt buộc đối với công chứng viên; quy định về điều kiện thành lập Văn phòng công chứng chưa gắn với tính chất đặc thù của nghề công chứng là dịch vụ công phải được phát triển theo quy hoạch v.v… Các quy định của Luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động công chứng còn chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, chưa có quy định bắt buộc công chứng viên tham gia tổ chức xã hội – nghề nghiệp và các quy định về tổ chức, hoạt động của các tổ chức xã hội – nghề nghiệp của công chứng viên.

Chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Tài nguyên môi trường, Văn phòng đăng ký nhà đất, Cơ quan giao dịch bảo đảm, Cơ quan thuế, Cơ quan công chứng. Do vậy, đã phần nào gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng khi thực hiện các giao dịch tại các cơ quan khác có liên quan.

Hiện nay, mặc dù UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định phân định thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo đó, các giao dịch về bất động sản trước đây do UBND cấp xã thực hiện được chuyển giao sang cho tổ chức hành nghề công chứng.

Giải tán phòng công chứng, “sức nóng bản sao” dồn xuống xã, phường.

Vấn nạn xếp hàng ở các phòng công chứng không còn khi người dân không phải xếp hàng dài để chờ công chứng.

Việc đưa chứng thực về văn phòng 1 cửa của UBND xã, phường, quận, huyện đã giảm bớt cho người dân việc đi lại nhiều lần. Song, số lượng người dân chứng thực ngày càng tăng, số lượng bản chứng thực cũng ngày càng nhiều, việc nhận và trả ngay hồ sơ chứng thực cho người dân là rất khó. Điều này lại gây bức xúc với người dân, vì phải hẹn ngày mới lấy được, nên đôi khi cần ngay vì công việc lại không lấy được luôn.

Hơn nữa, cán bộ tiếp nhận hồ sơ 1 cửa ở UBND xã, phường thường chỉ là 2 cán bộ. Họ nhận hồ sơ, sau đó lại đưa về các bộ phận chuyên môn, nên lại gây thêm phiền hà cho người dân.

Cơ sở vật chất chật, hẹp, dẫn đến tình trạng ùn tắc tại một số địa điểm tiếp dân. Tình trạng nhân dân phải đi lại khá xa từ nơi công chứng tới nơi làm thủ tục hành chính.

Những vướng mắc, bất cập về thể chế trong các văn bản quy phạm pháp luật khác liên quan đến công chứng, chứng thực:

Các khái niệm trong các Luật chưa được quy định thống nhất, ví dụ Luật đất đai dùng khái niệm: “Biên bản phân chia thừa kế” trong khi Luật Công chứng quy định là “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản”. Luật Đất đai không có quy định về : “Văn bản khai nhận thừa kế” trong khi Luật Công chứng có quy định này. Vì vậy, giữa hai Luật này phải có sửa đổi, bổ sung cho thống nhất.

Chưa có sự thống nhất trong tiêu chí xác định thẩm quyền giữa Luật đất đai và Luật nhà ở. Luật nhà ở xác định thẩm quyền theo đối tượng giao dịch (nhà ở tại đô thị hay nhà ở tại nông thôn), không phân biệt chủ thể giao dịch. Trong khi Luật Đất đai xác định thẩm quyền theo chủ thể giao dịch (cá nhân hay tổ chức), không phân biệt đất ở tại nông thôn hay đô thị. Việc này dẫn đến khó khăn trong áp dụng luật.

Luật Đất đai quy định: Hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (các điều từ 126 đến 131). Trong khi đó, khoản 3 Điều 93 của Luật Nhà quy định: Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn…”. Quy định UBND cấp huyện chứng thực các giao dịch về nhà ở tại đô thị là chưa hợp lý, nhất là kể từ ngày 01/8/2009 chỉ sử dụng một giấy cho cả nhà và đất (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản Số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009).

Khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên đổi nhận nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở. Nhưng khoản 1 Điều 13 và điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở lại quy định: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật và điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch về nhà là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà. Như vậy, đã có mâu thuẫn trong Luật này vì theo khoản 5 điều 93 thì kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng cá nhân đã có quyền sở hữu và đương nhiên được thực hiện các quyền của chủ sở hữu theo quy định của BLDS. Trong khi đó, theo khoản 1 điều 113 và điểm a khoản 1 điều 91 thì họ phải đăng ký sở hữu (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mới được thực hiện các quyền của chủ sở hữu. Để có sự thống nhất giữa quy định của Bộ Luật dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở và phù hợp với thực tế nên quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên đổi nhận nhà ở kể từ thời điểm đăng ký.

Khoản 4 điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định: Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng … được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba. Quy định như vậy là chưa phù hợp với quy định tại điều 342 BLDS: Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia. Như vậy, chỉ có thể thế chấp tài sản của chính mình chứ không thể thế chấp tài sản của người khác (bên thứ ba). Từ sự không thống nhất trong quy định này mà tên gọi hợp đồng này không được sử dụng thống nhất ví dụ như “Hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba”, “Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ trả nợ thay cho bên thứ ba” hay “Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ của bên thứ ba”. Để phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự cũng như điều

Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP nên quy định là “thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ của bên thứ ba”.
Khoản 1 điều 342 BLDS: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”, nhưng Luật Đất đai lại không có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Trên thực tế, có một số tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất, một số tổ chức từ chối không công chứng. Tương tự như vậy, BLDS có quy định về hợp đồng mượn tài sản (Điều 512), nhưng luật Đất đai lại không có quy định về “Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất” (sử dụng không phải trả tiền) mà chỉ có quy định về “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” (sử dụng phải trả tiền).
Qua nghiên cứu các quy định của Luật Công chứng về vấn đề khiếu nại công chứng cho thấy quy định này có nhiều điểm không phù hợp. Cụ thể:
Theo quy định tại Điều 63 Luật Công chứng, người yêu cầu công chứng có quyền khiếu nại về việc từ chối công chứng khi có căn cứ cho rằng việc từ chối đó là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình và việc giải quyết khiếu nại đối với vấn đề này được Trưởng Phòng công chứng và Trưởng Văn phòng công chứng thực hiện (lần 1); Giám đốc Sở Tư pháp giải quyết lần 2.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành thì công chứng viên của Phòng Công chứng là viên chức nhà nước nên bất cứ hành vi nào của công chứng viên trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của mình (không chỉ hành vi từ chối công chứng) đều được coi là hành vi hành chính và đều bị khiếu nại. Trình tự thủ tục cũng như thẩm quyền giải quyết được thực hiện theo Luật Khiếu nại, tố cáo và các văn bản hướng dẫn thi hành. Do vậy, nếu quy định như Điều 63 thì cùng là hành vi hành chính bị khiếu nại, nhưng cách giải quyết lại khác nhau. Hơn nữa, việc quy định như điều 63 hiện nay làm cho nhiều người hiểu là chỉ hành vi từ chối công chứng mới bị người yêu cầu công chứng khiếu nại, còn các hành vi khác không được khiếu nại. Do đó cần sửa đổi và bổ sung chương giải quyết khiếu nại, tố cáo vào Luật Công chứng .

Việc tuyên truyền pháp luật về công chứng, chứng thực chưa rộng.

Nghị định 79/2007/NĐ-CP ra đời từ tháng 5 năm 2007 mà đến nay nhiều người dân không hề hay biết. Khi được cán bộ giải thích họ mới biết. Điều này cho thấy công tác tuyên truyền pháp luật chưa mạnh.

2.3.2 Nguyên nhân Luận văn: Thực trạng chứng thực sử dụng đất tại Đống Đa HN

Nguyên nhân khách quan:

Cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ cho hoạt động công chứng, chứng thực chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Tại các văn phòng 1 cửa của UBND còn chật, hẹp, chưa đủ phòng cho cán bộ thực hiện công chứng, chứng thực dẫn đến tình trạng ùn tắc, chen lấn. Chưa có các phương tiện, kỹ thuật tiên tiến để kiểm tra văn bằng, chứng chỉ, giấy tờ giả mạo.
Biên chế cán bộ còn thiếu về số lượng, yếu về chất lượng nên chưa đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi của nhân dân và khối lượng công việc. Thực tế chưa có cán bộ nghiệp vụ lưu trữ bản lưu giấy tờ.
Sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan chưa đồng bộ, chưa tốt, cơ chế vận hành và mối quan hệ còn bất hợp lý.

Nguyên nhân chủ quan:

Tâm lí “sính công chứng” của nhân dân, dẫn đến hệ quả là dồn việc chứng thực bản sao giấy tờ, chữ ký về các phòng công chứng. Do đó, tình trạng quá tải, ùn tắc, bức xúc, tiêu cực xảy ra ở một số phòng công chứng là không tránh khỏi.
Do chủ quan, nên có sự nhầm lẫn, trùng lặp giữa 2 hoạt động công chứng (hoạt động chuyên môn thuộc lĩnh vực bổ trợ tư pháp, mang tính dịch vụ công, do công chứng viên thực hiện) và hoạt động chứng thực (mang tính chất thị thực hành chính, do cơ quan công quyền thực hiện).
Một số cán bộ công chức, trình độ chuyên môn chưa đáp ứng được yêu cầu công việc và chưa thật sự tích cực với công việc.
Do nhận thức và ý thức pháp luật của người dân chưa cao. Luận văn: Thực trạng chứng thực sử dụng đất tại Đống Đa HN

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY

===>>> Luận văn: Giải pháp nâng cao công chứng chứng thực về đất đai